Mietendeckel: Vermieter müssen ab dem 23.11.2020 Mieten senken

Am 23. November tritt die zweite Stufe des Mietendeckels in Kraft: Dann müssen Berliner Vermieter die Miete senken, wenn sie über der zulässigen Obergrenze liegt. Der Senat hat einen "Rechner" online gestellt. Kippt das Bundesverfassungsgericht 2021 das Gesetz, kann die Miete nachverlangt werden.

Das Berliner Mietendeckel-Gesetz (MietenWoG) gilt seit dem 23.2.2020. Seitdem sind in der Stadt die Mieten für rund eineinhalb Millionen Wohnungen auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Die zweite Stufe des MietenWoG tritt zum 23. November in Kraft. Dann müssen Vermieter ihre Mieten senken, soweit diese mehr als 20 Prozent über den vom Senat festgelegten Obergrenzen liegen.

Berlins Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Die Linke) geht davon aus, dass etwa 340.000 Wohnungen überhöhte Mieten aufweisen, die gesenkt werden müssen. "Wird der Vermietende nicht von alleine tätig, setzt die Verwaltung den Anspruch der Mieterinnen und Mieter durch", so Scheel. Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten, müssen mit Bußgeldern zwischen 1.000 und 2.000 Euro pro Wohnung rechnen.

Bußgelder drohen auch Verwaltern, "wenn die Mieten auf dem Verwalterkonto eingehen", warnt Rechtsanwalt Dr. Michael Schultz, Partner der Kanzlei Müller Radack Schultz. Er rät Vermietern, den Mietern zeitnah die reduzierte Miethöhe mitzuteilen und gleichzeitig klar zu stellen, dass die bisher zulässige Miete weiter die vereinbarte Miete bleibt, sie aber nur wegen des MietenWoG vorerst nicht gefordert wird. Ob zu viel Miete verlangt wird oder nicht, können Vermieter über einen sogenannten Mietendeckel-Rechner herausfinden, den die Senatsverwaltung online gestellt hat.

Ob das Mietendeckel-Gesetz Bestand haben wird, muss letztlich das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) im Hauptverfahren entscheiden. Kippt das Gericht das MietenWoG, können Vermieter den gesenkten Betrag nachträglich verlangen.

Endgültiges BVerfG-Mietendeckel-Urteil im zweiten Quartal 2021 erwartet

Ein Berliner Vermieter – Gesellschaft bürgerlichen Rechts – wollte Ende Oktober noch per Eilantrag beim Bundesverfassungsgericht erreichen, dass die zweite Stufe nach dem Mietendeckelgesetz ausgesetzt wird. Den Eilantrag lehnten die Karlsruher Richter jedoch ab. Ein schwerer Nachteil von besonderem Gewicht sei in dem Eilantrag nicht dargelegt, teilte das BVerfG am 29. Oktober (Az. 1 BvR 972/20) mit – auch nicht für die betroffenen Vermieter insgesamt.

Das Bundesverfassungsgericht will laut einer Mitteilung des Berliner Verfassungsgerichtshofs bis zum Sommer 2021 endgültig über den Mietendeckel entscheiden – vorbehaltlich möglicher Verzögerungen durch die Corona-Pandemie. Bundestagsabgeordnete von FDP und CDU wollen das Mietendeckel-Gesetz komplett stoppen und hatten eine Normenkontrollklage beim BVerfG eingereicht: In Karlsruhe geht es dann um die Frage, ob das Land Berlin überhaupt solche Gesetze erlassen darf oder ob dies ausschließlich Sache des Bundes ist.

Parallel hatten die Berliner Fraktionen von CDU und FDP sowie Marcel Luthe (fraktionslos) am 25. Mai Klage beim Verfassungsgerichtshof auf Landesebene eingereicht: Sie kritisieren vor allem den Eingriff in die Grundrechte der Eigentümer. Das Berliner Verfahren wurde mittlerweile ausgesetzt, bis das BVerfG endgültig entscheidet. Die Anwälte des Senats hatten zuvor angeregt, auf eine Grundsatzentscheidung aus Karlsruhe zu warten.

Mietendeckel-Entscheidungen von unteren Instanzen nur zu einzelnen Streitfragen

Entscheidungen gefällt haben in Streitfragen rund um den Mietendeckel bislang nur Berliner Amtsgerichte und verschiedene Kammern des Landgerichts (LG) Berlin mit höchst unterschiedlichen Ergebnissen: Von "der Mietendeckel ist verfassungsgemäß" (LG Berlin, Urteil v. 31.7.2020, Az. 66 S 95/20) bis "das Gesetz zur Mietenbegrenzung ist kompetenzrechtswidrig" (LG Berlin, Beschluss v. 6.8.2020, Az. 67 S 109/20).

Die 66. Kammer des Berliner Landgerichts stufte das Mietendeckel-Gesetz in seinem Urteil vom 31. Juli zwar als verfassungsgemäß ein, hält aber die sogenannte Stichtagsregelung für unwirksam, die Mieterhöhungen rückwirkend zum 18.6.2019 verbietet.

Der im Gesetz enthaltene Stichtag stelle zwar einen materiell maßgeblichen Bezugspunkt für die Ermittlung der absolut zulässigen Miethöhe dar, begründete das Gericht. Die Mietobergrenzen gelten somit erst seit Inkrafttreten des Gesetzes am 23.2.2020. Mieterhöhungen über die Obergrenzen hinaus sind nach Auffassung des Gerichts erst nach diesem Zeitpunkt verboten.

Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht

Im März hatte ebenfalls die 67. Kammer des Landgerichts (LG) Berlin den Mietendeckel dem Bundesverfassungsgericht zur inhaltlichen Prüfung vorgelegt ( LG Berlin, Beschluss v. 12.3.2020, 67 S 274/19). Am 6. Mai reichten schließlich die Mitglieder der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP einen Antrag auf Normenkontrolle ein.

Sie lassen prüfen, ob das Berliner Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung grundgesetzkonform ist (BVerfG, Az. 2 BvF 1/20). Umstritten ist, ob das Land Berlin gegenüber dem Bund Gesetzgebungskompetenz für die Regelungen zu Mietobergrenzen hatte. Bis Ende Juli haben Verbände und Berufsstände nach Aufforderung des Gerichts noch Stellungnahmen zum Mietendeckel-Gesetz abgegeben – darunter auch Spitzenverbände der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft.

Das Berliner Abgeordnetenhaus hatte den Mietendeckel mit rot-rot-grüner Mehrheit gegen die Stimmen der Opposition beschlossen. Ist der Antrag von Union und FDP begründet, erklärt das Bundesverfassungsgericht das Gesetz für nichtig oder unvereinbar mit dem Grundgesetz.

Wegweiser zum Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe
Das Berliner Mietendeckel-Gesetz liegt zur Prüfung beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe

Die Mietendeckel-Regeln im Überblick

Das Berliner Mietendeckel-Gesetz, wie es also erst einmal weiterhin gilt, ist auf fünf Jahre befristet. Betroffen sein werden die Mieten für zirka eineinhalb Millionen nicht preisgebundene Wohnungen. Die meisten Mieten wurden auf dem Niveau vom 18.6.2019 eingefroren – also an dem Tag, an dem der Senat erste Eckpunkte beschlossen hatte.

Bei Wiedervermietung müssen sich Vermieter grundsätzlich an neue Obergrenzen und die zuletzt verlangte Miete halten. Die Obergrenzen orientieren sich am Berliner Mietspiegel von 2013 plus Inflationsausgleich von 13,4 Prozent. Das entspricht nach Angaben der Koalition den gestiegenen Einkommen in Berlin seit 2013. Damals galt der Wohnungsmarkt laut Senatsverwaltung noch als gesund. Der Mietspiegel 2019 gilt mit Einführung des Mietendeckels nicht mehr.

Das ist die Berliner Mietentabelle: Obergrenzen (ohne Zu- und Abschläge)

Erstmalige Bezugsfertigkeit

und Ausstattung

Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 Sammelheizung und Bad6,45 Euro
bis 1918 Sammelheizung oder Bad5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung / Bad3,92 Euro
1919 bis 1949 Sammelheizung und Bad6,27 Euro
1919 bis 1949 Sammelheizung oder Bad5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung / Bad4,59 Euro
1950 bis 1964 Sammelheizung und Bad6,08 Euro
1950 bis 1964 Sammelheizung oder Bad5,62 Euro
1965 bis 1972 Sammelheizung und Bad5,95 Euro
1973 bis 1990 Sammelheizung und Bad6,04 Euro
1991 bis 2002 Sammelheizung und Bad8,13 Euro
2003 bis 2013 Sammelheizung und Bad9,80 Euro

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Berlin

Konkret sind Mietobergrenzen (je nach Ausstattung und Alter der Wohnung) zwischen 5,65 und 9,80 Euro pro Quadratmeter für alle Wohnungen vorgesehen. Kompliziert wird es, weil auf die Mietobergrenzen noch Zu- oder Abschläge etwa auf Basis der Lage möglich sind: Für einfache Lagen sind das minus 28 Cent pro Quadratmeter, für mittlere Lagen minus neun Cent und für gute Lagen plus 74 Cent pro Quadratmeter. In Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen erhöht sich die Obergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent und für Wohnraum mit moderner Ausstattung um einen Euro pro Quadratmeter.

Mieter können gegen "überhöhte Mieten" klagen – das ist der Fall, wenn die in der Tabelle festgelegten Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschritten werden. Zu viel gezahltes Geld kann zurückgefordert werden. Dieser Teil des Gesetzes tritt am 23.11.2020 in Kraft. Bei Verstößen gegen den Mietendeckel werden Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro fällig.

Ab dem Jahr 2022 dürfen die Mieten zum Inflationsausgleich um bis zu 1,3 Prozent pro Jahr steigen, soweit hierdurch die Tabellenwerte nicht überschritten werden. Vermieter, die sehr niedrige Mieten verlangen, können bei Wiedervermietung unter bestimmten Voraussetzungen um einen Euro pro Monat auf bis zu 5,02 Euro je Quadratmeter erhöhen. Erlaubt sind Mieterhöhungen oberhalb der gesetzlichen Grenzen dann, wenn sonst "dauerhafte Verluste" oder eine Substanzgefährdung der "maßgeblichen Wirtschaftseinheit" drohen ("Härtefall"-Regelung).

Ausgenommen vom Mietendeckel sind Wohnungen, die ab dem 1.1.2014 bezugsfertig wurden, auch öffentlich geförderte Wohnungen und Wohnungen, die mit staatlichen Fördermitteln modernisiert oder saniert wurden – oder "sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand wiederhergestellt wird".

Der Mietendeckel und die Verfassung: Rechtsgutachten liegen "en masse" vor

Zahlreiche juristische Gutachten wurden in Auftrag gegeben:


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