Was hat die Immobilienwelt im Jahr 2022 in Atem gehalten? Die Energiekrise war das Mega-Thema, die neue Grundsteuer und die WEG-Onlineversammlung bleiben uns als Dauerbrenner erhalten, der Bundesrat war busy im Gesetze abhaken – ein Blick zurück und auf das, was kommt.
Preisbremsen für Strom und Gas, Steueranreize für Mietwohnungsbau, Photovoltaik & Co. – der Bundesrat hat in seiner letzten Sitzung des Jahres am 16. Dezember noch einige Gesetzesvorhaben gebilligt, die die Immobilienbranche betreffen. Vieles davon als Reaktion auf die Folgen des russischen Angriffskriegs in der Ukraine. Manches greift kurzfristig, anderes soll mittelfristig in Kraft treten.
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat vier Mal den Leitzins erhöht, was besonders auf neue Immobiliendarlehen wirken dürfte, und Deutschland soll nicht länger Geldwäsche-"Paradies" sein. Langweilig war 2022 jedenfalls nicht. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat wieder wegweisende Urteile im Miet- und WEG-Recht gefällt.
Das wurde 2022 beschlossen oder fortgeführt
Corona-Lockdown: Mietverzicht vor dem BGH
Mit einer Grundsatzfrage zu den Corona-Lockdowns musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) schon im Dezember 2021 befassen, am 12.1.2022 fiel die Entscheidung: Es kann einen Anspruch auf Reduzierung der Miete geben, die Höhe ist eine Frage des Einzelfalls.
Grundsteuer: 16 Bundesländer, ihre Modelle und erste Klagen
Die Novelle der Grundsteuer soll am 1.1.2025 in Kraft treten. Im Laufe des Jahres 2022 haben sich alle Bundesländer für einen Reformweg entschieden. Für die Umsetzung der Neubewertung haben die Länder Zeit bis Ende 2024. Ärger ist jetzt vorprogrammiert: In Baden-Württemberg wurde Musterklage gegen das Landesgesetz eingereicht. Auch das Bundesmodell steht in der Kritik.
Solar(Dach-)pflicht: Die Bundesländer waren aktiv
Eine bundesweite Solarpflicht steht schon länger im Raum. Die gibt es noch nicht, aber in immer mehr Bundesländern greift sie bereits. Vorreiter ist Baden-Württemberg: Hier muss seit dem 1.1.2022 eine Solaranlage aufs Dach von Nicht-Wohngebäuden bei Baugenehmigungen. Seit Mai 2022 gilt das auch für Wohngebäude.
CO2-Umlage wird ausgesetzt
Die am 1.1.2023 anstehende Erhöhung des CO2-Preises um fünf Euro pro Tonne wurde um ein Jahr auf 2024 verschoben. Der Bundesrat gab am 28.10.2022 grünes Licht dafür, die ursprünglich vorgesehene Ausweitung wegen der hohen Energiepreise zu vertagen.
EZB-Leitzins: Von null auf 2,5 Prozent
Nach jahrelanger Null-Zinspolitik hat die Europäische Zentralbank (EZB) als Reaktion auf die hohe Inflation im Jahr 2022 vier Mal den Leitzins angehoben – zuletzt am 15. Dezember auf 2,5 Prozent. Dadurch steigen die Finanzierungskosten für Immobilien weiter.
Zensus 2022 ist in vollem Gange
Gesetze und Verordnungen: Das ist in Kraft getreten
ImmoWertV 2021: Grundsätze für die Wertermittlung
Zur Immobilienbewertung existierten bis Ende 2021 eine Vielzahl von Richtlinien. Am 1.1.2022 trat die die Novelle der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in Kraft. Ziel der Neuregelung ist, stärker als bisher sicherzustellen, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt.
Mietspiegelreformgesetz: Was gilt?
Die Reform des Mietspiegelrechts trat am 1.7.2022 in Kraft. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern sind Mietspiegel seitdem Pflicht.
EnSimiMaV: Neue Regeln für Gasheizungen
Wegen der Energiekrise wurden zwei Verordnungen beschlossen: Die erste Verordnung (EnSikuMaV) gilt seit dem 1.9.2022 und betrifft kurzfristige Maßnahmen, wie Informationspflichten für Verwaltungen. Die zweite Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) trat am 1.10.2022 in Kraft. Sie beinhaltet Pflichten zur Heizungsoptimierung.
EWSG: Soforthilfen für Gas- und Wärmekunden
Der Bundesrat hat am 14.11.2022 das Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz (EWSG) für die sogenannten Dezember-Soforthilfen gebilligt – das trat am 19. November in Kraft. Haushalten und Firmen wird die Abschlagszahlung für diesen Monat erlassen oder sie werden über die nächste Abrechnung um den Betrag entlastet. Bezuschusst wird auch der Bezug von Erdgas in Mietwohnungen oder durch WEGs.
JStG 2022: Steuererleichterungen für Photovoltaikanlagen
Der Bundesrat hat dem Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) mit Änderungen für Photovoltaik zugestimmt. Für kleinere Photovoltaikanlagen wurde eine Befreiung bei der Ertragsteuer ab2022 eingeführt. Ein Null-Steuersatz bei der Umsatzsteuer greift ab 2023.
Urteilsverkündungen 2022 | Die wichtigsten WEG- und Mietrechtsfälle vor dem BGH |
Januar | Corona-Mietminderung: Auf den Einzelfall kommt es an |
Februar | |
April | |
Mai | Nur Gemeinschaft kann gegen zweckwidrige Nutzung vorgehen |
Juni | Miete für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umlagefähig |
Juni | Wohngemeinschaft kann nicht ohne Weiteres Mieter austauschen |
Juli | Modernisierungsmieterhöhung muss nicht aufgeschlüsselt werden |
Juli | BGH billigt Berliner Dämmungs-Überbau-Regel mit Bauchschmerzen |
September | |
November |
Regeln, Fristen, Förderung: Das greift ab 2023
Grundsteuererklärung: Abgabefrist verlängert
Die Abgabefrist für die sogenannte Feststellungserklärung für die neue Grundsteuer wurde einmalig bis Ende Januar 2023 verlängert. Die Abgabefrist sollte eigentlich am 31.10.2022 enden.
GEG-Novelle: Regeln zur Wärmedämmung aufgeweicht
Die erste Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wurde im Juli 2022 vom Bundesrat gebilligt, damit kann es Anfang 2023 in Kraft treten. Die Anforderungen an den Wärmeschutz sollen nun doch nicht weiter verschärft werden. Die Verschärfung des Neubaustandards auf "EH 55" kommt.
BEG-Reform: Neue Förderbedingungen für Sanierungen und Neubau
Die Reform der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) tritt am 1.1.2023 in Kraft. Neu eingeführt werden neue Boni, etwa für serielles Sanieren. Seit dem 28.7.2022 gelten bereits neue Bedingungen bei Komplettsanierungen und der bis Jahresende laufenden Neubauförderung; seit dem 15.8.2022 die für Einzelmaßnahmen. Der Start der überarbeiteten Neubauförderung verzögert sich.
Energiepreisbremsen: Entlastung bei Gas- und Stromkosten
Die Preisbremsen für Strom und Gas kommen. Der Bundesrat hat den entsprechenden Gesetzen Ende Dezember 2022 zugestimmt. Für private Haushalte sowie kleine und mittlere Firmen sollen die Bremsen ab März 2023 gelten, für Januar und Februar ist eine rückwirkende Entlastung geplant.
Wohngeld-Plus-Gesetz: dauerhafte Heizkostenkomponente
Die Wohngeldreform (Wohngeld-Plus-Gesetz) tritt am 1.1.2023 in Kraft: Es gibt unter anderem mehr Geld für mehr Haushalte, eine dauerhafte Heizkostenkomponente, eine Klimakomponente.
CO2-Preis: Vermieter müssen mitzahlen
Der Bundesrat hat am 25.11.2022 einen Bundestagsbeschluss zur Aufteilung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern nach einem Stufenmodell gebilligt. Das Gesetz kann damit zum 1.1.2023 in Kraft treten.
JStG 2022: Erhöhung des linearen AfA-Satzes
Das vom Bundesrat am 16.12.2022 gebilligte Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) beinhaltet eine befristete Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen. Der lineare AfA-Satz wird zum 1.1.2023 von zwei auf drei Prozent erhöht.
Steuergesetz: Erbschaft von Immobilien wird teurer
Im JStG 2022 wurden zudem die Bemessungsgrundlagen für das Erben von Grundstücken geändert. Die Übertragung von Immobilien könnte teurer werden, da das Bewertungsgesetz (BewG) bezüglich der Erbschaft- und Schenkungsteuer geändert wird. Das gilt für Bewertungsstichtage ab dem 31.12.2022.
Das wird uns auch 2023 noch beschäftigen
Zertifizierter Verwalter: Aufschub um ein Jahr
Anstelle eines Sachkundenachweises sollten Wohnungseigentümer eigentlich ab Dezember 2022 einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters haben – das wurde auf Dezember 2023 verschoben. Der Bundestag hat in einer entsprechenden Verlängerung der Frist zugestimmt.
WEG: Online-Eigentümerversammlung heiß erwartet
Seit der WEG-Reform können Wohnungseigentümer einzelnen Eigentümern per Mehrheitsbeschluss ermöglichen, online an (Präsenz-)Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Versammlungen vollständig online abzuhalten, sieht das Gesetz nicht vor. In einem offenen Brief haben Verwalter im Dezember 2022 den Druck auf die Politik erhöht, einen Gesetzentwurf vorzulegen.
Wohneigentum: Neue Förderung lässt auf sich warten
Die Bundesregierung plant eine neue Wohneigentumsförderung mit zinsverbilligten KfW-Krediten – als Ersatz für das Baukindergeld, das Ende 2022 ausläuft. Vor dem zweiten Quartal 2023 wird das aber voraussichtlich nichts werden.
Kommt eine Härtefallregelung für Öl, Pellets & Co.?
Die Bundesregierung will unter bestimmten Bedingungen auch Haushalte entlasten, die mit Heizöl oder Pellets heizen – auf eine Härtefallregelung haben sich die Ampel-Fraktionen im Bundestag geeinigt. Details müssen im neuen Jahr noch mit einer Bund-Länder-Vereinbarung geklärt werden.
SDG II: Geldwäsche mit Immobilien soll schwieriger werden
Der Bundestag hat am 1.12.2022 ein zweites Gesetz "zur effektiven Durchsetzung von Sanktionen" (Zweites Sanktionsdurchsetzungsgesetz – SDG II) verabschiedet. Damit soll unter anderem die Geldwäsche mit Immobilien in Deutschland eingedämmt werden. Das Gesetz soll 2023 in Kraft treten.
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