Wohnungsbau: Immer weniger Genehmigungen trotz Wohnungsnot

Von Januar bis September meldet das Statistische Bundesamt 257.900 genehmigte Wohnungen, das sind noch einmal 1,9 Prozent weniger als 2018. Besonders bei den Mehrfamilienhäusern sieht es schlecht aus, was den Mietmarkt weiter belastet. Für die Immobilienbranche liegen die Lösungen auf der Hand.

Der Trend hatte sich bereits im ersten Halbjahr 2019 abgezeichnet: Vor allem die Zahl der Baugenehmigungen für Zweifamilienhäuser sank im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres stark – um 4,7 Prozent. Auch die der genehmigten Mehrfamilienhäuser ging bereits überdurchschnittlich zurück – um 3,2 Prozent auf Wohnungen. Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser ist leicht um 0,5 Prozent gestiegen, die der Zweifamilienhäuser um 1,5 Prozent gefallen.

In den ersten neun Monaten 2019 wurden dem Statistischen Bundesamt zufolge 130.680 Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern genehmigt, und damit 4.660 Wohnungen weniger als im Vergleichszeitraum 2018. In Berlin seien die Genehmigungen in diesem Segment sogar um 21,1 Prozent eingebrochen.

Im neuesten Bericht weisen die Statistiker aber auch darauf hin, dass selbst von den genehmigten Bauvorhaben immer weniger ausgeführt würden. Der sogenannte Bauüberhang nehme seit Jahren zu. Die Zahl der Genehmigungen befinde sich hingegen im längeren Zeitvergleich auf einem hohen Niveau.

Warum immer weniger Wohnungen gebaut werden

Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, sieht die Gründe für die dauerhafte Mangelsituation in knappem und zu teurem Bauland, zu wenig Mitarbeitern in den Behörden, fehlenden Kapazitäten in den Baufirmen und zu hohen Baukosten.

Dabei liegen dem Verband zufolge die Lösungen auf der Hand und müssten nur umgesetzt werden: Ein Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz und eine dauerhafte steuerliche Förderung des Wohnungsbaus sind zwei der Kernforderungen des GdW. Und schließlich müssten die Genehmigungskapazitäten in den Ämtern erhöht werden. Auch die Diskussionen um weitere Regulierungen wie den Mietendeckel verunsicherten die Marktakteure, so Gedaschko.

Zuletzt war bekannt geworden, dass sich der Berliner Beamten-Wohnungs-Verein (BWV) unter Berufung auf die erwarteten Folgen des Mietendeckels aus einem Bauprojekt zurück gezogen hat. Zusammen mit einer Genossenschaft aus Steglitz hat der BWV die weitere Teilnahme an der geplanten Bebauung der Buckower Felder im Bezirk Neukölln abgesagt. Da das notwendige Eigenkapital beim BWV ausschließlich aus Mieteinnahmen stamme, sei die Finanzierung des Bauvorhabens mit rund 120 Wohnungen wegen der Einführung des Mietendeckel-Gesetzes nicht mehr realisierbar, teilte die gemeinnützige Genossenschaft mit.

"Nach Inkrafttreten des Mietendeckels wird die Situation sicher nicht besser", bemerkt der Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, Dieter Babiel. Er begrüßte daher die Initiative des Bundes, über die bundeseigene Anstalt für Immobilienaufgaben (BImA) in Berlin rund 2.500 Wohnungen zu bauen.

Prozesse in Bauämtern optimieren und digitalisieren

Eine zügige und bundesweite Prozessoptimierung in den Bauämtern fordert auch der Immobilienverband IVD angesichts der sinkenden Baugenehmigungszahlen: Demnach wären nicht rund 258.000, sondern rund 281.000 Baugenehmigungen in den ersten neun Monaten des Jahres nötig gewesen, um die von der Bundesregierung gesetzte Zielmarke von 375.000 Wohnungen pro Jahr zu erreichen.

Dass die Baugenehmigungszahlen weit hinter dem Bedarf zurück liegen, sei auch eine Folge von umständlichen Prozessen, veralteten Arbeitsmethoden und fehlendem Personal, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Wir brauchen mehr Personal, um das Bauantragsverfahren zu optimieren, statt zusätzliches Personal einzustellen, das nur den Mangel verwaltet, kritisiert Schick vor allem die Berliner Regulierungspläne.

"Nichts anderes als ein neues Bürokratiemonster à la DDR-Antragswesen bringt der Mietendeckel mit sich." Jürgen Michael Schick, IVD-Präsident

Nach Medieninformationen sind mit der Umsetzung des Mietendeckels mindestens 200 zusätzliche Stellen in den Bezirksämtern und in der Stadtentwicklungsverwaltung nötig, um den Mietenstopp zu kontrollieren oder eine Mietenkappung umzusetzen. Neben der Personalbereitstellung müssten dem IVD zufolge außerdem die Baugenehmigungsverfahren konsequent auf digitale Prozesse umgestellt werden.

Mit Innenentwicklung alleine ist es nicht getan

"Von einer Neubauoffensive sind wir nach wie vor weit entfernt", ergänzt Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschuss ZIA. Das hochregulierte Umfeld in Deutschland zeige Wirkung: "Baugenehmigungs- und Planungsprozesse dauern zu lange, Akteure müssen sich durch 16 verschiedene Landesbauordnungen kämpfen und das Beschleunigungsgesetz im Baubereich lässt weiter auf sich warten", so Mattner. Auch der ZIA-Chef sieht eine Lösung in der Einführung einer "digitalen Bauakte", wie sie der Verband unter anderem im Positionspapier "28 Vorschläge des ZIA zur Beschleunigung bei Stadtentwicklung, Planung und Bau" vorgeschlagen hat.

In Hessen sind die Baugenehmigung für Wohnungen im Betrachtungszeitraum gestiegen. Dr. Axel Tausendpfund, Vorstand des Verbands der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft (VdW südwest), erklärt dazu: "Nun müssen die Wohnungen auch gebaut werden". Nur mit Innenentwicklung sei es aber nicht getan. "Die Kommunen sind hier gefragt, sie sind der Schlüssel bei der Baulandausweisung", sagt Tausendpfund. Gerade in den Ballungszentren sei eine interkommunale Zusammenarbeit, wo und wieviel gebaut werden solle, wichtig. Vorhaben wie der neue Stadtteil an der A5 könnte ein Schritt in die richtige Richtung sein. Noch fehlt die Zustimmung der Regionalversammlung Südhessen für das Projekt.

Engpass auch bei Sozialwohnungen

Auch die Zahl der Sozialwohnungen ist zuletzt deutlich gesunken: So gab es zum Jahresende 2017 knapp 49.000 weniger Sozialwohnungen als noch ein Jahr zuvor, wie das Bundesinnenministerium an den Bundestag meldete. Und im vergangenen Jahr wurden bundesweit nur 27.040 geförderte Sozialwohnungen neu gebaut.

Ein Grund dafür ist, dass Wohnungen nach einer bestimmten Zeit aus der staatlichen Sozialbindung heraus fallen und dann "normal" am Markt vermietet werden können. Werden nicht im gleichen Umfang neue Sozialwohnungen gebaut, sinkt die Zahl.

"Die Lage beim sozialen Wohnungsbau ist dramatisch. [...] Die soziale Zwischennutzung auf Kosten der Mieter und zum Wohl von Investoren muss ein Ende haben." Chris Kühn, Wohnungspolitischer Sprecher der Grünen-Fraktion im Bundestag

Die Bundesregierung will die Mittel für Sozialwohnungen im kommenden Jahr um ein Drittel kürzen. Kühn fordert deshalb einen Kurswechsel nach dem Motto "ein Mal gefördert, für immer gebunden".


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Schlagworte zum Thema:  Baugenehmigung, Neubau, Wohnungsbau