SPD und Union haben sich am Sonntag im Willy-Brandt-Haus in Berlin zu Mieten und Wohnungsbau geeinigt. Neben Milliardeninvestitionen in den sozialen Wohnungsbau, will man die Wohnungsnot zum einen mit dem so genannten Baukindergeld bekämpfen, zum anderen soll die umstrittene Mietpreisbremse verschärft werden. Auch eine Kappungsgrenze will die potenzielle Große Koalition. Nicht überall stoßen die Ergebnisse der GroKo-Verhandlungen auf Gegenliebe.

"Beim Wohnungsbau agieren Union und SPD als Koalition der großen Bremser: Statt Investitionsbremsen für Neubauten zu lösen, soll die wirkungslose Mietpreisbremse verschärft werden, wodurch keine einzige neue Wohnung entsteht", sagt Marco Buschmann, Parlamentarischer Geschäftsführer der FDP-Fraktion.

ZIA: Bauland versus Mietpreisbremse

Die bisher weitgehend wirkungslose Mietpreisbremse soll in den Großstädten verschärft werden. "Die Offenlegung der Vormiete wirkt zwar auf den ersten Blick wie ein Nachjustieren der Mietpreisbremse, doch wird sie das zu Grunde liegende Problem der steigenden Mieten auch nicht beheben können", sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss.

"In den Sondierungsergebnissen haben die Parteien festgehalten, Maßnahmen zur schnelleren und preiswerteren Bereitstellung von Bauland zu beschließen", so Mattner. Hier müsse man ansetzen.

Anstatt die Ergebnisse des Instruments wie noch in den Sondierungen festgelegt auf ihre Wirkung zu überprüfen, wolle die Koalition plötzlich einen Mangel weiter verwalten. Gerichte hätten auf Probleme hingewiesen. Die CDU hatte kurz nach den Wahlen 2017 noch angekündigt, sich in Koalitionsgesprächen auf ein Auslaufen der Mietpreisbremse im Jahr 2020 verständigen zu wollen. Das Konstrukt sei von der Planung bis zur Durchsetzung ein großes Debakel gewesen, hatte Bundeskanzlerin Angela Merkel im Wahlkampf im August 2017 gesagt.

"Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse ist reine Symbolpolitik", kommentiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Einigung. Positiv bewertete der Verbandschef, dass dem Vernehmen nach eine kleine Modernisierungsvariante eingeführt werden soll.

Kappungsgrenze als Investitionshemmer?

In den Ballungsräumen sollen die Kosten für Modernisierungen nur noch zu acht Prozent auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Aktuell sind es elf Prozent. Mit einer Kappungsgrenze will man verhindern, dass Mieter über Modernisierungen gezielt aus ihren Wohnungen vertrieben werden. "Die vorgesehene Senkung der Modernisierungsumlage reduziert künftig Investitionen, insbesondere entfallen energetische Sanierungen", ist Mattner überzeugt.

Die Koalitionäre hätten nicht berücksichtigt, dass nicht alle Kosten umlagefähig sind, so Mattner.

Die vielbeschriebenen elf Prozent seien in der verwalterischen Praxis eher drei oder vier Prozent. Eine Kappung von drei Euro der monatlichen Miete auf den Zeitraum von sechs Jahren sei ein weiterer Modernisierungsblocker. "Das wird dazu führen, dass bestehende und geplante Vorhaben zur Ertüchtigung von Gebäuden kritisch überdacht werden müssten", so Mattner. Damit werde es umfassende energetische Modernisierungen in dieser Wahlperiode faktisch nicht geben können.

"Wir erwarten, dass die Klimaschutzziele für den Gebäudebestand entsprechend nach unten angepasst werden", ergänzt Warnecke von Haus & Grund.

FDP: "Maßlose Umverteilungspolitik"

Das "Baukindergeld" soll 1.200 Euro pro Kind und Jahr betragen und Familien beim Bau eines Eigenheims zur Verfügung gestellt werden – bei einem zu versteuernde Haushaltseinkommen bis 75.000 Euro plus 15.000 Euro Freibetrag pro Kind. Die Förderung soll zehn Jahre laufen und wird nach Angaben der Kolitionsunterhändler 440 Millionen Euro jährlich kosten.

"Die CDU verteilt ihr Baukindergeld mit der Gießkanne", hatte SPD-Bauministerin Dr. Barbara Hendricks vor der Bundestagswahl 2017 moniert.

"Statt die Abkassiererei junger Familien bei der Grunderwerbssteuer zu beenden, wird eine neue bürokratische Transferleistung geschaffen", kritisiert Buschmann. Dies sei der falsche Schwerpunkt und steigere "die gesamte Unwucht der großen Koalition bei der Generationengerechtigkeit". Vielen bleibe damit der Weg zu den eigenen vier Wänden und zu einer soliden Altersvorsorge versperrt. "Alle, die sich noch etwas aufbauen wollen, werden zur Kasse gebeten, um eine maßlose Umverteilungspolitik zu finanzieren", so Buschmann weiter.

BFW: Gegenläufige Tendenzen könnten sich neutralisieren

Auch der ZIA sieht im Baukindergeld wenig Lösungspotenzial und würde eine Senkung der Grunderwerbsteuer-Sätze bundesweit präferieren.

"Der eigentliche Stolperstein sind die Kaufnebenkosten", sagt Mattner.

Die Kaufnebenkosten seien nicht finanzierungsfähig und müssten von Immobilienkäufern aus Eigenmitteln gedeckt werden. "Viele können sich das auch mit einem Baukindergeld schlicht nicht leisten", so Mattner.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt wiederum die Einführung eines Baukindergeldes. Positiv sei zudem, dass keine weiteren Verschärfungen bei energetischen Anforderungen im Bestand und Neubau geplant seien. Kritisch sieht aber auch der DDIV die beabsichtigten Regelungen zum Mietrecht und zum Absenken der Modernisierungsumlage, da dies umfassende Sanierungen verhindern könnte.

"Mit dem Baukindergeld, der Einführung der degressiven AfA in den Ballungsgebieten und der Verlängerung der Mittel für den Sozialen Wohnungsbau setzen die Parteien auf finanzielle Anreize", meint Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverbandes: "Zugleich verschärfen sie jedoch den bestehenden Regulierungsdschungel, statt ihn zu lichten". Es sei zu befürchten, dass sich diese gegenläufigen Tendenzen letztlich neutralisierten und der positive Effekt verpuffe.

Müller: "Neuanfang in der Bau- und Mietenpolitik"

Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller sprach im ZDF-"heute journal" von einem "Neuanfang in der Bau- und Mietenpolitik".

Eine weitere Maßnahme der Koalitionspartner ist laut ZIA die Einführung einer erhöhten Grundsteuer für baulandreife Grundstücke, die noch nicht entwickelt werden. "Was augenscheinlich zu einer Mobilisierung von Flächen führen soll, könnte auch zur Folge haben, dass Grundstückseigentümer, die aufgrund von Engpässen bei Bauunternehmen nicht beginnen können oder sich in einem schwierigen Marktumfeld befinden, bestraft und im schlimmsten Falle enteignet werden", meint Mattner.

"Die mittelständische Immobilienbranche, die für das Gros des Neubaus verantwortlich ist, benötigt endlich wieder langfristige und verlässliche Rahmenbedingungen", fordert Ibel. Er hält die Erhöhung der linearen Abschreibung auf mindestens drei Prozent im Koalitionsvertrag für ebenso für notwendig wie die Entschlackung und Flexibilisierung des Ordnungsrechts.

McKinsey: Effizienzsteigerung der Baubranche von 40 Prozent möglich

Wie eine Studie der Unternehmensberatung McKinsey belegen soll, kann mehr Wohnungsbau nur mit einer Effizienzsteigerung der Bauwirtschaft und weniger Bürokratie erreicht werden. Das Leistungs- und Produktivitätsniveau des Bausektors sei im internationalen Vergleich niedrig, heißt es in der Studie. Die Berater gehen davon aus, dass eine Effizienzsteigerung von bis zu 40 Prozent in der Branche möglich ist, etwa durch die breitere Anwendung von seriellem Bauen mit vorgefertigten Bauelementen. Digitale Technologien sollten standardmäßig Planung und Bau unterstützen.

Weitere Probleme seien komplexe Vergabe- und Genehmigungsverfahren iund der Fachkräftemangel. McKinsey zufolge müsste die Zahl der Beschäftigten im Bau um 15 Prozent auf mehr als eine Million klettern, damit die Branche so viele Wohnungen bauen kann, wie gebraucht würden. In den Verhandlungen über eine neue große Koalition hatten Union und SPD das Ziel von 1,5 Millionen Wohnungen in der laufenden Legislaturperiode genannt.

Wie geht es weiter?

Ob eine neue schwarz-rote Regierung tatsächlich zustande kommt, hängt noch von den mehr als 440.000 SPD-Mitgliedern ab, denen der Vertrag zur Abstimmung vorgelegt wird. Insbesondere bei den Jusos gibt es große Vorbehalte gegen eine Neuauflage des Bündnisses.

Vor einer öffentlichen Präsentation des Koalitionsvertrags sollen die Parteigremien beider Seiten zustimmen. Voraussichtlich würden auch die Fraktionen von CDU/CSU und SPD von den Parteispitzen zunächst über die Inhalte informiert, hieß es aus Teilnehmerkreisen.

>> Lesen Sie, was die große Koalition rund um den Immobiliensektor plant. Hier finden Sie auch die entsprechenden Passagen im Volltext dokumentiert.

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