Wohnhochhäuser liegen im Trend – die Zielgruppe wird elitärer

Die Renaissance des vertikalen Wachstums führt zu einem Imagewandel der Wolkenkratzer: vom sozialen Brennpunkt zur hippen Wohndestination – mit entsprechend hohen Preisen. Die Wohntürme bieten in den Metropolen interessante Möglichkeiten für Investoren.

Lange Zeit assoziierten viele Menschen in Deutschland Wohnhochhäuser mit anonymen Großsiedlungen am Stadtrand oder ostdeutschen Plattenbauvierteln. Inzwischen gelten Wolkenkratzer als schick und prestigeträchtig.

Insbesondere in Asien und Dubai, aber auch in London (Großbritannien) ist ein regelrechter Wettlauf um das höchste Gebäude entbrannt. Die Wirtschaftlichkeit und Flächenersparnis steht bei Gebäuden wie dem Burj Khalifa Tower in Dubai mit 830 Metern oder dem Shanghai Tower in Shanghai mit immerhin noch 632 Metern längst nicht mehr im Vordergrund.

Shanghai Tower_CBRE

Es geht um Prestige. Und so wird inzwischen für derartige Leuchtturmbauten eine Höhe von 1.000 Metern angestrebt. Auch in den deutschen Metropolen liegen Wohnhochhäuser im Trend. Sie werden in besten Stadtlagen errichtet, von renommierten Architekten ressourcenschonend geplant und mit zahlreichen Zusatzangeboten ausgestattet.

Hochhäuser werden vor allem in A-Städten gebaut – für eine zahlungskräftige Klientel

Im Zeitraum von 2010 bis 2018 realisieren Projektentwickler laut Bulwiengesa 9.766 Wohnungen in 79 Wohnhochhäusern. Die Entwicklungsschwerpunkte liegen mit rund 93 Prozent der Einheiten in den Top-7-Städten. Besonders hochhausaffin sind Berlin und Frankfurt am Main, auf die 52,5 Prozent des Gesamtvolumens – bezogen auf die Wohnungsanzahl – entfallen. "Der deutsche Markt holt einen Trend nach, der sich international längst durchgesetzt hat", sagte Sven Carstensen, Geschäftsführer der Bulwiengesa Appraisal GmbH.

Ein Blick auf die aufgerufenen Verkaufspreise belege, dass sich das Angebot an eine elitäre Zielgruppe richte. "Bei einem Mittel von 7.000 Euro pro Quadratmeter stoßen bereits Haushalte, die zur oberen Mittelschicht gezählt werden, an ihre Grenzen", so Carstensen. Doch die Preisspreizungen innerhalb eines Projektes sind enorm: In den unteren Etagen werden durchaus Wohnungen angeboten, die sich im mittleren Preissegment bewegten. Sie liegen laut Carstensen in Frankfurt bei 4.500 Euro pro Quadratmeter bei einer mittleren Größe von 55 Quadratmetern.

Das bestätigt der Vergleich zu den Kaufpreisen im Frankfurter "Grand Tower". Während der Quadratmeterpreis in der 16. Etage bei rund 6.760 Euro liegt, bewegt er sich in der 44. Etage bei 15.550 Euro. Dennoch dürfte sich der Beitrag, den Wohnhochhäuser für die Entspannung auf dem Wohnungsmarkt leisten, in Grenzen halten. "Jenseits dieser Urban-Luxury-Living-Projekte wird es daher Zeit, die Realisierung von Wohnhochhausprojekten auch in Randlagen zu ermöglichen, ohne die Fehler der Vergangenheit zu wiederholen", erklärte Carstensen.

Wohnhochhäuser: Nur bis zu 300 Metern Höhe wirtschaftlich rentabel

In Deutschland gelten Gebäude als Hochhäuser, wenn der Fußboden des obersten Stockwerks mindestens 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt. Ökonomisch betrachtet lohnt sich der Bau von Hochhäusern vor allem in Städten, in denen der Boden teuer ist und das Gebäude eine Höhe von rund 300 Metern nicht überschreitet. Die Immobilie bietet dann viel nutzbaren Raum pro Baufläche. Bei höheren Gebäuden steigen die Kosten für Statik, Logistik, Energieversorgung und Infrastruktur überproportional an.

So sehen die Muster-Hochhaus-Richtlinie und die meisten Landesbauordnungen ab einer Gebäudehöhe von 60 Metern ein weiteres Sicherheitstreppenhaus als zweiten Rettungsweg vor, zusätzlich werden separate Feuerwehraufzüge notwendig, die mit einem Notstromaggregat zu versorgen sind, ebenso eine automatische Löschanlage. Für tragende und aussteifende Bauteile gilt ab 60 Metern Gebäudehöhe eine Feuerwiderstandsdauer von 120 Minuten, bei einer Gebäudehöhe von 240 Metern gar von 180 Minuten. Aufgrund der hohen  Lasten müssen die konstruktiven Bauteile deutlich stärker dimensioniert werden. Dadurch nehmen die Konstruktions- und Versorgungsflächen zu, der Anteil der Nutzfläche zur Gesamtfläche ab.

Die Baukosten für Wohntürme liegen laut einer Analyse des Immobilienberaters JLL zwischen zehn und 15 Prozent über den Ausgaben für traditionelle Mehrfamilienhäuser. In Hochhäusern mit einer überdurchschnittlichen Ausstattung können die Mehrkosten bei 50 Prozent liegen. Bei der Vermarktung von Wohnhochhäusern spielt deshalb die Zielgruppe eine große Rolle.

Siegerentwurf für Deutsche Bank Areal

Großstädte fürchten Gentrifizierungsprozesse

"Viele Investoren sehen in Hochhäusern eine interessante Investmentmöglichkeit. Dies zeigt sich insbesondere in Frankfurt. So sind in der Mainmetropole derzeit zahlreiche Hochhausprojekte in Planung oder bereits im Bau", berichtet Thomas Schmengler, Geschäftsführer der Deka Immobilien. In Frankfurt gebe es bereits rund 30 Hochhäuser, die höher als 100 Meter aufragen.

"Ähnliche Investment-Losgrößen in dieser Menge bietet keine andere deutsche A-Stadt", so Schmengler. Dabei spielten Wohnhochhäuser eine immer wichtigere Rolle: Sie entstehen in der Regel in sehr guten Lagen, haben eine anspruchsvolle Architektur und verfügen über eine moderne technische Ausstattung. Dies treibe die ohnehin hohen Baukosten weiter nach oben, was mit dazu beiträgt, dass die fertiggestellten Wohnungen sich sowohl bei den Mietpreisen als auch bei den Kaufpreisen im oberen Preissegment befinden.

Vertikales Wachstum: Das sagen Kritiker

Angesichts der hohen Kaufpreise und Mieten fürchten viele Großstädte Gentrifizierungsprozesse in den innenstadtnahen Quartieren. Sie setzen daher auf eine städtebaulich strategische Entwicklung von Hochhausstandorten, um auf diese Weise Akzente im Stadtbild zu setzen. In Frankfurt etwa verhindert der Hochhausrahmenpan zu starke Agglomerationen und Bodenspekulation.

"Höher, schneller, weiter, lautet das Motto der Olympischen Spiele. In Frankfurt scheint sich dies als bedenkliche Tendenz in der Immobilienwirtschaft durchzusetzen. Würden wir dem folgen, wäre  Frankfurt in kürzester Zeit radikal umgebaut – ohne Rücksicht auf das städtische Gemeinwohl und die Qualität der Stadt", stellte Frankfurts Baubürgermeister Mike Josef (SPD) fest. Zugleich gehöre die Skyline zu Frankfurt. Ihre Weiterentwicklung solle aber in geregelten Bahnen verlaufen.

"Wohnhochhäuser müssen sich städtebaulich einfügen und eine soziale Durchmischung aufweisen", so Josef. Ein erster wichtiger Schritt in diese Richtung sei der Stadt auf dem ehemaligen Deutsche-Bank-Areal gelungen, so sein Fazit. In Berlin soll unter anderem der "Alexander Tower" (150 Meter) der Monarch Group und der (Luxus-)Wohnturm "Alexander Residential" (150 Meter) des Investors Hines die zentrale Lage am Alexanderplatz aufwerten.

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