Auf dem Wohngipfel 2018, der am Freitag im Kanzleramt in Berlin stattfand, haben Bundeskanzlerin Angela Merkel, Finanzminister Olaf Scholz und Innenminister Horst Seehofer ein Bündel von Maßnahmen präsentiert. Mit höherem Wohngeld, mehr Sozialwohnungen und vereinfachten Baugenehmigungen will der Bund das große Ziel dieser Legislaturperiode erreichen: Den Bau von 1,5 Millionen neuen Wohnungen.

Bereits im Mai hatten Seehofer und die Vertreter von Ländern, Kommunen, Wohnungs-, Immobilien- und Bauwirtschaft bei einem ersten Spitzengespräch des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen in der neuen Legislaturperiode darüber gesprochen.

Man war sich einig: Nur gemeinsam könne eine nachhaltige Entspannung auf den großstädtischen Wohnungsmärkten erreicht werden. Brisant war in diesem Zusammenhang Seehofers Ankündigung, Baustaatssekretär Gunther Adler in den einstweiligen Ruhestand versetzen zu wollen.

Bund will Wohngeld erhöhen und Mietspiegel standardisieren

Die wichtigsten Inhalte des Spitzentreffens sind am vergangenen Freitag noch während der Sitzung nach außen gedrungen: Etwa, dass ab 2020 Geringverdiener mehr Wohngeld bekommen sollen, wie das Redaktionsnetzwerk Deutschland unter Berufung auf die Beschlussvorlage der Regierung vorab berichtete.

Mit einer Wohngeldreform sollen "Leistungsniveau und Reichweite" des Wohngelds "gestärkt" werden, heißt es in dem 14-seitigen Papier, das nun vorliegt. Dem Statistischen Bundesamt zufolge hatten Ende 2017 rund 592.000 einkommensschwache Haushalte die staatliche Leistung erhalten. Das waren 1,4 Prozent aller privaten Haushalte.

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Auch Veränderungen im Mietrecht will die Große Koalition auf den Weg bringen. Dies hatte Bundeskanzlerin Merkel bereits vor dem Wohngipfel in einem Podcast angekündigt:

"Wir wollen die Rechte der Mieter stärken, ohne die Vermieter unverhältnismäßig zu belasten." (Bundeskanzlerin Angela Merkel)

Außerdem will die Bundesregierung:

  • gesetzliche Mindestanforderungen zur Standardisierung von Mietspiegeln einführen: Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete soll von vier auf sechs Jahre erweitert werden. Da die Mieten seit Jahren in den Großstädten steigen, dürfte eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums niedrigere Werte beim Mietspiegel ergeben.
  • die Wohnungsbauprämie für Bausparer attraktiver gestaltet werden: Dazu sollen die Einkommensgrenzen an die allgemeine Einkommens- und Preisentwicklung angepasst und der Prämiensatz erhöht werden;
  • eine Expertenkommission bis zum Sommer 2019 untersuchen, wie Möglichkeiten zur Nutzung von Bauland verbessert werden können. Das Innenministerium will über Genehmigungserleichterungen sprechen und darüber, wie Flächen in Städten besser genutzt werden können.

Und hat im Vorfeld angesagt oder umgesetzt:

  • zusätzlich zur normalen Abschreibung für vier Jahre eine Sonderabschreibung von jährlich fünf Prozent gewähren zu wollen. Der Bonus soll für Bauanträge zwischen dem 31.8.2018 und Ende 2021 gelten;
  • außerdem kann, wer Wohneigentum erwerben will und mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt hat, das neue Baukindergeld beantragen.

Kanzlerin Angela Merkel sprach nach dem Gipfel auf einer Pressekonferenz von einem Kommuniqué, auf die man sich geeinigt habe. Einen "Schulterschluss aller Akteure" lobte Horst Seehofer, und Finanzminister Olaf Scholz warnte, es sei nicht absehbar, dass dieser Trend sich in Kürze ändern werde.

"Wir haben einen säkularen Boom, was die Nachfrage nach Wohnungen betrifft." (Bundesfinanzminister Olaf Scholz)

Umfrage: Vertrauen der Bevölkerung in den Wohngipfel fehlt

"Die Politik hat verstanden. Der Wohnungsmarkt darf nicht weiter aus den Fugen geraten." (Kai Wegner, baupolitischer Sprecher der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag)

Der Stellvertretende Vorsitzende der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Ulrich Lange, ergänzte: "Mit der Umsetzung des Maßnahmenpakets sorgen wir für eine nachhaltige Wohnraumversorgung in den Städten und Regionen. Die Wohnungsmärkte werden sich dauerhaft durch günstigeres Bauen stabilisieren. Wesentlich sind dafür die Baulandmobilisierung, die Baukostensenkung und Investitionsanreize."

Das Vertrauen der Bevölkerung in die Regierung und ihre Pläne scheint indessen nicht besonders groß zu sein:

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Durch privaten Wohnungsbau wird sich die Krise der Studie zufolge mittelfristig kaum lösen lassen: Die Anschaffung einer eigenen Immobilie planen der Studie zufolge nur 15 Prozent der Deutschen (davon zwölf Prozent zur Eigennutzung und drei Prozent als Investition). 18 Prozent der Befragten wollen keine Immobilie kaufen, weil sie die Preise derzeit für viel zu hoch halten.

BID: Wohngipfel ist ein Meilenstein

Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, zu deren Mitgliedern die Verbände GdW, ZIA, IVD, BFW, vdp und DDIV gehören, bewertete den Wohngipfel 2018 als einen wichtigen Aufschlag für die dringend benötigte Wohnraumoffensive in Deutschland.

Dass Bund, Länder und Kommunen gemeinsam mit der Bauwirtschaft, Immobilienwirtschaft und dem Deutschen Mieterbund im Bundeskanzleramt an einem Tisch nach Antworten auf die soziale Frage unserer Zeit – der Wohnungsfrage – ringen, müsse durchaus als ein Meilenstein bezeichnet werden. Der Gipfel könne allerdings auch nur der Anfang bei der Umsetzung eines konkreten Aktionsplanes für mehr Wohnungsbau sein, den die Verbände der Immobilienwirtschaft von der Politik einfordern.

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GdW: Gute Ansätze mit vielen Hürden

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW lobte den Wohngipfel als guten "Anfang für mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland".

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Ausdrücklich begrüßenswert ist für den GdW, dass

  • die Städtebauförderung auf hohem Niveau weitergeführt werden soll. "Wir brauchen eine gemeinsame Strategie für Stadt und Umland", erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko. "Die Probleme auf dem Wohnungsmarkt können nicht alleine in den Großstädten gelöst werden";
  • der Bund über eine Änderung des Grundgesetzes auch nach 2019 die Länder bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus unterstützen will. Die Zusage, dass die Mittel von den Ländern vollumfänglich zweckgebunden eingesetzt werden sollen, ist dabei für den GdW ein wichtiges Signal;
  • das Bekenntnis der Bundesländer dazu, weitgehend übereinstimmende Vorschriften im Bauordnungsrecht vorzusehen. Als Richtschnur dafür soll die Musterbauordnung dienen. Die Länder hatten sich in ihrer Sonderbauministerkonferenz ebenso wie beim Wohngipfel dafür ausgesprochen, die Typengenehmigung in die Musterbauordnung aufzunehmen. Dies sieht der GdW als einen wichtigen Anschub für den seriellen Wohnungsbau.
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Als zentralen Baustein für die Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum bezeichnete der GdW-Präsident die Bereitstellung von neuen und vor allem bezahlbaren Grundstücken.

"Es ist ein richtiger Schritt, dass die Bundesregierung plant, über die BImA bundeseigene Grundstücke weiter vergünstigt an Kommunen zu vergeben." (GdW-Präsident Axel Gedaschko)

Nachbesserungsbedarf sieht der GdW:

  • Bei der Verbesserung der steuerlichen Rahmenbedingungen für den Neubau von Wohnungen, explizit der zeitlich befristeten Sonder-AfA. Sinnvoller und effektiver wäre es aus Sicht der Wohnungswirtschaft, die reguläre lineare Abschreibung für den Neubau von zwei auf drei Prozent zu erhöhen.
  • Bei den geplanten Neuerungen am Mietspiegel. "Wir brauchen einen rechtssicheren und akzeptierten Mietspiegel", forderte Gedaschko.

ZIA: Wenige Anreize, viele Verbote

Aus Sicht des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, ist das entsprechende Eckpunktepapier der Bundesregierung verbesserungswürdig.

"Neben Ankündigungen, die bereits im Koalitionsvertrag angekündigt und zum Teil bereits umgesetzt wurden, hat sich die Bundesregierung leider wieder einmal auf Verbote und Eingriffe unter anderem in das Mietrecht konzentriert." (Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA)

Wirkliche Anreize wie die Novellierung einer Musterbauordnung, Unterstützung der Kommunen bei Planungs- und Genehmigungsverfahren und eine Erleichterung der hohen Auflagen an das Bauen blieben zu unkonkret. Auch fehle nach wie vor das eindeutige Zugeständnis der Bundesregierung für die Einführung einer Sonderabschreibung für die energetische Gebäudesanierung.

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Die Ankündigung einer aufkommensneutralen Grundsteuer der Koalition im Eckpunktepapier begrüßte der ZIA-Präsident: "Wir nehmen die Bundesregierung beim Wort". Doch zeige der Tenor im Eckpunktepapier, dass die Politik den Zweck von Share Deals noch immer nicht verstanden habe. "Mit dieser Möglichkeit schützen sich Investoren und Eigentümer vor einer doppelten Grunderwerbsteuerlast", meinte Mattner.

Positive Punkte sieht der ZIA im Kapitel "Baukostensenkung und Fachkräftesicherung":

  • So plant die Bundesregierung die Aufnahme der Typengenehmigung in die Musterbauordnung;
  • zudem sollen digitale Baugenehmigungsverfahren in den Kommunen standardisiert und erleichtert werden.

IVD: Ein Wohngipfel mit Licht und Schatten

Auch die Erwartungen des IVD Immobilienverband Deutschland an den Wohngipfel sind nur teilweise erfüllt.

"Jetzt liegen viele weitere konstruktive Vorschläge für mehr Wohnungsneubau auf dem Tisch der Kanzlerin und von Bauminister Seehofer. Jetzt muss umgesetzt und geliefert werden." (Jürgen Michael Schick, IVD-Präsident)

"Wir haben gefordert: Mehr Neubau, mehr Wohneigentum, weniger Regulierung", so Schick weiter. Statt weniger Regulierung habe die Große Koalition nun jedoch mehr Regulierung beschlossen. Als Beispiel nennt Schick den Mietspiegel, der "nach unten manipuliert" werden solle durch die Ausweitung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre.

"Sozialpolitik über das Mietrecht zu machen bringt den Mietern nichts und führt nur zu einem Rückgang von Investitionen in den Wohnungsmarkt. Wir haben keinen Mangel an Regulierungen, sondern einen Mangel an Wohnungen." (Jürgen Michael Schick)

Positiv wertete der IVD die Beschlüsse zur Digitalisierung. "Die ausdrückliche Ankündigung, den digitalen Bauantrag zu befördern und zu diesem Zweck noch in diesem Jahr ein Digitalisierungslabor einzurichten, begrüßen wir sehr", sagte Schick. Das Labor solle zunächst von Mecklenburg-Vorpommern, Baden-Württemberg und Bayern angegangen werden, erklärte die baden-württembergische Wirtschaftsministerin Nicole Hoffmeister-Kraut (CDU) nach dem Treffen.

Es sei an der Zeit, dass das 21. Jahrhundert auch in den Baugenehmigungsbehörden anbreche. Auch die Absicht, die Folgekosten von Regulierung und Normung zu begrenzen, sei positiv, ebenso wie die Verstetigung der Mittel für die Städtebauförderung und die Revitalisierung von Ortskernen.

Besonders kritisch sieht der IVD die noch einmal wiederholte Ankündigung, die Einführung eines Bestellerprinzips bei Kaufimmobilien prüfen zu wollen.

"Die Ankündigung, die Erwerbskosten von Wohneigentum zu senken, indem die Maklerkosten reduziert werden sollen, ist völlig sachfremd. Mit dem Thema des heutigen Tages, dem Wohnungsbau, hat das nicht das Geringste zu tun." (Jürgen Michael Schick)

BFW: Tempo beschleunigt – Widersprüche bleiben

Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen hatte bereits im Vorfeld des Gipfels einen Masterplan "Wohnen" gefordert. Es brauche abgestimmte Maßnahmen, die Investitionen fördern und das Bauen vereinfachen. Baukindergeld und Sonderabschreibungen gingen schon einmal in die richtige Richtung.

"Bund und Länder verpflichten sich im Abschlusspapier des Wohngipfels, eine Vielzahl von Maßnahmen beschleunigt umzusetzen. Das ist ein echter Erfolg des Gipfels." (BFW-Präsident Andreas Ibel)

Die vorhandenen Widersprüche zwischen den Ministerien und den Parteien seien aber noch nicht aufgelöst:

  • Den in der Summe beachtlichen Investitionen bei der Sozialen Wohnungsbauförderung, dem Baukindergeld und der Sonderabschreibung beim Mietwohnungsbau stehen Einschränkungen beim Mietrecht und zusätzliche Absicherungen beim Bauvertragsrecht gegenüber.
  • Die dringend notwendige Reduzierung der Grunderwerbsteuer scheine vom Tisch zu sein. "Dabei haben die Länder die Steuerschraube in den vergangenen zwölf Jahren 27 Mal angezogen. So wird vielen Menschen trotz Einführung des Baukindergelds der Weg ins Eigentum versperrt", kritisierte Ibel.
  • Das Mietrecht bleibt die widersprüchlichste Baustelle, so Ibel: "Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag festgelegt, den Mietspiegel realitätsnäher zu gestalten. Stattdessen wird nun auf eine Verlängerung des Betrachtungszeitraumes von vier auf sechs Jahre gesetzt. In der Folge wird der Mietspiegel eben nicht mehr die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen."
  • Nicht zu Ende gedacht sei auch die Ausgestaltung der Sonder-AfA, so Ibel weiter: "Die Bundesregierung will mit der Sonderabschreibung den Mietwohnungsbau in den Ballungsregionen fördern. Dabei setzt sie die maximale Obergrenze für Baukosten jedoch so niedrig an, dass sie gerade in den Ballungsgebieten kaum in Anspruch genommen werden kann."

Ein gutes Zeichen sei, dass der Wohngipfel mit der geplanten Novelle des Baugesetzbuches über den Koalitionsvertrag hinausgehe und Bauland bereitstelle.

DDIV drängt auf umfassende WEG-Reform

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hat Bundesjustizministerin Dr. Katarina Barley noch während des Wohngipfels aufgefordert, die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zur Chefsache zu machen.

Der Immobilienerwerb könne den Mietwohnungsmarkt entlasten – doch dafür brauche es mehr Verbraucherschutz. Neue Mietwohnungen zu bauen reiche nicht aus, damit das Wohnen bezahlbar bleibe.

"Es braucht mehr Wohnungseigentum. Doch hier wird es nur dann signifikante Fortschritte geben, wenn neben finanziellen Förderinstrumenten endlich für mehr Verbraucherschutz gesorgt wird. Dabei führt kein Weg an einer umfassenden WEG-Reform vorbei." (DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler)

Zudem wies Heckeler erneut auf die Dringlichkeit eines Sachkundenachweises für Wohnimmobilienverwalter hin. Der Gesetzgeber schreibt nur 20 Stunden im Zeitraum von drei Jahren vor. Dies reiche langfristig nicht aus.

Haus & Grund: Private Eigentümer sind Lösung, nicht Ursache der Wohnungsknappheit

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland zeigte mehr als unzufrieden mit den Ergebnissen des Wohngipfels.

"Getrieben von der SPD macht die Große Koalition Wohnungspolitik auf dem Rücken der privaten Kleinvermieter. Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse und der Aushöhlung der Mietspiegel werden vor allem die rund vier Millionen privaten Vermieter bestraft." (Kai Warnecke, Haus & Grund-Präsident)

Während die Politik jahrelang keine erkennbare Wohnungsbaupolitik betrieben habe, kämen die privaten Eigentümer jeden Tag ihrer sozialen Verantwortung nach, empörte sich Warnecke. Sie böten bezahlbaren Wohnraum und verzichteten – anders als große Wohnungsunternehmen – häufig auf mögliche Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen.

Der Verbandspräsident appellierte an die Bundesregierung, die privaten Eigentümer nicht weiter als Ursache der schwierigen Wohnungsmarktlage zu diskreditieren, sondern als wesentlichen Teil ihrer Lösung mit ins Boot zu holen. Beispielhaft nannte Warnecke den Dachgeschossausbau. Dieser böte enormes Potenzial genau dort, wo Wohnraum dringend benötigt werde: in den Ballungszentren.

SPD-Wirtschaftsforum: Steuerbonus für neue Mietwohnungen

Das Wirtschaftsforum der SPD brachte beim Wohngipfel 2018 im Berliner Kanzleramt neben den im Koalitionsvertrag verankerten Fünf-Millionen-Euro-Förderung für die rund 1,5 Millionen neuen Wohnungen bis 2021 einen steuerlichen Sonderbonus für Investitionen in neue Mietwohnungen ins Gespräch.

Die Grundsteuer solle bundesweit vereinheitlicht und abgesenkt werden, um auch die Eigentumsquote zu erhöhen und jungen Familien das Bauen und Kaufen zu erleichtern, so das Forum.

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