Vonovia und Deutsche Wohnen: Wohnungsriesen wachsen weiter

Der Weg geht steil nach oben für die deutschen Immobilienkonzerne. Sie profitieren von steigenden Mieten und Zukäufen. Branchenprimus Vonovia erzielte erstmals ein operatives Ergebnis von mehr als einer Milliarde Euro und Konkurrentin Deutsche Wohnen hat gerade weitere 700 Millionen Euro investiert.

Das MDax-Unternehmen Deutsche Wohnen mit Hauptsitz in Berlin hat rund 2.850 Wohnungen in der Rhein-Main-Region, vornehmlich Frankfurt am Main, sowie in Köln und Düsseldorf gekauft. Zudem sollen 100 Gewerbeobjekte in das Portfolio übernommen werden. Der Kaufpreis belaufe sich auf insgesamt 685 Millionen Euro, wie die Deutsche Wohnen mitteilt.

Deutsche Wohnen erwartet Nettokaltmieten von 22 Millionen Euro durch Zukauf

Finanziert werden soll der Asset Deal mit vorhandenen Mitteln und dem geplanten Verkauf anderer Immobilien (Capital Recycling). Zunächst erwartet der Wohnungskonzern durch den Zukauf in den Metropolen und der Metropolregion Rhein-Main Nettokaltmieten in Höhe von rund 22 Millionen Euro pro Jahr. Die Mieten und Immobilienpreise steigen vor allem in den Ballungszentren.

Das Immobilienportfolio besteht im Wesentlichen aus Altbau- und Nachkriegsbauten in zentralen Lagen. Der Kaufpreis impliziert auf Basis der aktuellen Sollmiete einen Multiplikator von 29,1. Die Transaktion unterliegt noch der kartellrechtlichen Zustimmung.

Der Bestand der Deutsche Wohnen umfasste nach Unternehmensangaben zum 30.9.2018 rund 165.700 Einheiten, davon 163.100 Wohneinheiten und 2.600 Gewerbeeinheiten.

Vonovia gehören mittlerweile mehr als 400.000 Wohnungen

Wie die Konkurrenz profitiert auch Deutschlands größter Immobilienkonzern, die Bochumer Vonovia, von steigenden Mieten vor allem in den deutschen Großstädten. Zudem wächst das im Dax notierte Unternehmen kräftig über Zukäufe. 

Die Geschäfte laufen wegen der anhaltend hohen Nachfrage nach Mietwohnungen vor allem in den Metropolen gut. Die Mieten steigen seit Jahren und ein Ende ist nicht in Sicht. Der Konzern setzt auch auf Neubau und Aufstockung bestehender Gebäude. Zudem wächst Vonovia über Großübernahmen: In den vergangenen Jahren wurden Rivalen wie Gagfah, Süddeutsche Wohnen (Südewo), Franconia, Conwert, Buwog (Österreich) und Victoria Park (Schweden) geschluckt. Mittlerweile gehören Vonovia mehr als 400.000 Wohnungen.

Vor rund drei Jahren wollte Vonovia auch die Deutsche Wohnen übernehmen, doch der Versuch scheiterte. Kürzlich erst hat Vonovia das Aktienpaket auf den Markt geworfen und die Millionen-Beteiligung an Deutsche Wohnen versilbert.

Vonovia: Operatives Ergebnis soll 2019 auf knapp 1,2 Milliarden Euro wachsen

Im Jahr 2018 trieben Zukäufe und höhere Mieteinnahmen das operative Ergebnis von Vonovia um 16 Prozent erstmals über die Marke von einer Milliarde Euro. Die Dividende soll um zwölf Cent auf 1,44 Euro je Aktie steigen. Im laufenden Jahr erwarten die Bochumer ein operatives Ergebnis von bis zu 1,19 Milliarden Euro.

Nach heftigen Protesten von Mietern nach teilweise kräftigen Mieterhöhungen nach Modernisierungsumlagen will Vonovia künftig deutlich weniger Geld in die energetische Sanierung stecken, sondern mehr in den Neubau und die Modernisierung der zugekauften Wohnungen in Schweden investieren. Seit Anfang des Jahres dürfen Eigentümer nach Modernisierungen hierzulande nur noch acht Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen, statt bisher elf Prozent. 

Analysten: Vonovia-Aktien mit attraktiver Wachstumsstory und weiterem Potenzial

Die meisten Analysten zeigen sich bezüglich der Vonovia-Aktie optimistisch. Der Immobilienkonzern habe 2018 ein Rekordmietwachstum und Effizienzgewinne verzeichnet und abermals die Wettbewerber hinter sich gelassen, schrieb Analyst Julius Stinauer von der Privatbank Hauck & Aufhäuser. Dieses Potenzial dürfte 2019 weiter ausgeschöpft werden, auch begünstigt durch die Aktivitäten in Schweden.

Analyst Kai Klose von der Privatbank Berenberg betonte mit Blick auf den jüngsten Geschäftsbericht die höhere Profitabilität und die geringere Verschuldung. Etwas skeptischer beurteilte Analyst Thomas Rothäusler vom Analysehaus Jefferies die Jahresbilanz des Wohnungskonzerns. Er hält die Verschuldung noch immer für recht hoch.

Für Thomas Neuhold vom Analysehaus Kepler Cheuvreux bietet die Aktie von Vonovia immer noch eine attraktive Wachstumsstory. Auch Analyst Wan Zhang von der Schweizer Bank Credit Suisse sieht beim Konzern noch Wachstumspotenzial. Und für Neil Green von der US-Bank JPMorgan gibt es im europäischen Immobiliensektor kaum bessere Investmentchancen als deutsche Wohnimmobilien-Aktien.


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