Zum 20. Mal verlieh die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg auf der Gewerbeimmobilienmesse Expo Real ihren Forschungspreis. Ausgezeichnet wurden die Dissertation "Housing Prices and Neighborhood Structure: Microeconomics Evidence from Germany" von Dr. Hanne Lea Eilers und die Masterarbeit "Crowdfunding in der Immobilienwirtschaft – eine empirische Studie zur Zukunftsfähigkeit von Immobilien-Crowdfunding als Anlageform" von Saskia Baum.  

Die Preise wurden überreicht von Karin Schütz (Staatssekretärin im baden-württembergischen Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau) und EU-Kommissar Günther Oettinger, der die Laudatio gesprochen hat. Anwesend bei der Preisverleihung waren auch IVD-Präsident Jürgen Michael Schick, der im Juli die Leitung der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) übernommen hat, sowie Professor Martin Haag, Baubürgermeister der Stadt Freiburg.

"Die immobilienwirtschaftliche Forschung in Deutschland ist in den vergangenen zwei Jahrzehnten im Hinblick auf die Anwendung analytischer Methoden, die Darstellung der Ergebnisse und die Diskussion von Schlussfolgerungen deutlich professioneller geworden", stellte Professor Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies, einem Gemeinschaftsinstitut von DIA und Steinbeis Hochschule Berlin, fest.

Allerdings gebe es für Fragen der Immobilienwirtschaft in anderen Ländern noch immer besser zugängliche Datensätze als in Deutschland. Insbesondere im angloamerikanischen Raum werde der Datenschutz in diesem Bereich nicht so stringent gehandhabt. Um die Forschung in der Immobilienwirtschaft weiter voranzutreiben, unterstütze die Deutschen Immobilien-Akademie neben der Aus- und Weiterbildung auch die wissenschaftliche Auseinandersetzung mit aktuellen Fragen. Die Arbeiten der Preisträger zeichneten sich durch ihre Aktualität und ihren praktischen Nutzen sowohl für die Forschung als auch für die Praxis aus.

Dissertation: Segregierte Gebiete und geo-referenzierte Daten

"Die Dissertation von Hanna Lea Eilers setzt sich aus mehreren Aufsätzen zusammen. Eine dieser Studien analysiert die Hintergründe und Auswirkungen regionaler Segregation. Insbesondere in Ballungsräumen sind Maßnahmen zu deren Verringerung ein wichtiges politisches Ziel geworden", erläuterte Wölfle. Da segregierte Gebiete häufig sehr kleinräumig aufträten, gestalte sich die Analyse schwierig.

Geo-referenzierte Daten seien häufig nur auf großer regionaler Ebene verfügbar und bildeten somit lediglich Durchschnitte über Städte, Gemeinden oder Landkreise ab. Damit gingen wichtige Informationen über Verteilungen innerhalb einer Stadt, Gemeinde oder eines Landkreises verloren.

"Basierend auf einem einzigartigen kleinräumigen Datensatz hat Eilers in ihrer Dissertation untersucht, inwieweit die Zusammensetzung der Nachbarschaft die individuelle Arbeitsmarkt-Partizipationsentscheidung von Frauen beeinflusst." (Professor Marco Wölfle)

Sie weise nach, dass exogene Nachbarschaftsmerkmale keine signifikanten Auswirkungen auf die Beschäftigungswahrscheinlichkeit von Frauen haben.

Weiterhin untersuche die Dissertation, ob Personen mit einem Migrationshintergrund dahingehend diskriminiert würden, dass sie höhere Mieten als Einheimische zahlen müssten, und welchen Einfluss die Eröffnung einer Flüchtlingsunterkunft auf die angebotenen Mietpreise umliegender Wohnungen ausübe.

"Die Ergebnisse zeigen, dass Personen mit Migrationshintergrund im Vergleich zu Einheimischen keine höheren Mietzahlungen leisten müssen." (Wölfle)

Allerdings könne die Zugangsdiskriminierung ein erhebliches Problem für Migranten darstellen. Die Neueröffnung einer Flüchtlingsunterkunft zeige laut Eilers keinen signifikant negativen Einfluss auf den Mietpreis umliegender Immobilien.

Masterarbeit: Immobilien-Crowdfunding – eine Alternative

"Saskia Baum beschäftigt sich in ihrer Masterarbeit mit dem Thema Immobilien-Crowdfunding in Deutschland, das sich seit seiner Einführung im Jahr 2012 vom Nischenprodukt zur Finanzierungsalternative gerade für kleinere und mittelgroße Immobilienprojekte entwickelt hat", erläuterte Professor Wölfle.

Sie zeige auf, dass gerade für Emittenten, die unter der durch Basel III hervorgerufenen restriktiveren Kreditvergabe der Banken litten, Immobilien-Crowdfunding eine Alternative zu bisher geläufigen Formen der Kapitalergänzung darstelle. Als Vorteile im Vergleich zur klassischen Mezzanine-Finanzierung nenne Baum das vorteilhafte Kostenprofil sowie den mit der Veröffentlichung der Online-Kampagne verbundenen Marketingeffekt. Auch aus Sicht der Kapitalgeber berge Immobilien-Crowdfunding einige Vorteile.

"Neben der Möglichkeit, sich bereits mit Kleinstbeträgen ab zehn Euro über den kurzen Weg des Internets an Immobilienprojekten zu beteiligen, bewerten Anleger vor allem die vergleichsweise attraktive Verzinsung von bis zu 7,25 Prozent pro Jahr als wesentliche Stärke der Anlageform." (Wölfle)

Allerdings seien Investoren aufgrund der kurzen Historie von Immobilien-Crowdfunding und der damit verbundenen fehlenden Verfügbarkeit von Ausfallwahrscheinlichkeiten maßgeblich auf die von den Emittenten und Plattformen bereitgestellten Informationen angewiesen. Kritiker mahnten, dass diese oftmals, nicht zuletzt durch den Verweis auf vermeintliche Sicherheiten und erfolgte Due-Diligence-Prüfungen, den Anlegern ein falsches Sicherheitsgefühl vermittelten. Dadurch akzeptierten Anleger – nach Ansicht der Kritiker – regelmäßig Sollrenditen, die weit unter dem vom Markt vorgegebenen Rendite-Risiko-Profil lägen. Baums Arbeit habe die bislang rein subjektiv begründete Kritik im Rahmen einer empirischen Analyse verifiziert. Sie habe ein Rendite-Risiko-Profil der Anlageform erstellt, das einen direkten Vergleich von Immobilien-Crowdfunding zu anderen, klassischen Anlageformen erlaube und Rückschlüsse auf die Zukunftsfähigkeit von Immobilien-Crowdfunding zulasse.

Die Gegenüberstellung der Rendite-Risiko-Profile belege eine deutliche Abweichung der risikoadäquaten Verzinsung von Immobilien-Crowdfunding im Marktvergleich. Anleger akzeptierten demnach regelmäßig Zinszusagen, die im Mittel rund 50 Prozent unter den für das eingegangene Risiko üblichen Renditen lägen.

"Baum kommt zum Schluss, dass sich Immobilien-Crowdfunding trotz der nicht risikoadäquaten Verzinsung der Kapitalgeber am Markt behaupten kann, sich das fehlende Risikobewusstsein der Anleger jedoch spätestens mit den ersten enttäuschenden Investmententwicklungen und Totalausfällen relativiert." (Wölfle)

Auch im Hinblick auf das allgemeine Marktumfeld und die noch nicht abschließend bestimmten gesetzlichen Rahmenbedingungen sei die Zukunftsfähigkeit von Immobilien-Crowdfunding nur bedingt gegeben. Damit sich die Anlageform auch unter veränderten Rahmenbedingungen am Markt behaupten könne, sehe Baum die Notwendigkeit, die bereits beginnende Professionalisierung sowie den Abbau von Informationsasymmetrien weiter voranzutreiben, um so die Investorenbasis nachhaltig zu stärken.

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