Wachsender E-Commerce und neue Technologien verändern die Bauweise von Logistikimmobilien. Das ist ein Ergebnis der zweiten Ausgabe der Studie „Logistik und Immobilien“ von Bulwiengesa, Berlin Hyp, Bremer, Goodman und Savills.

Der Trend zu multifunktionalen Logistikimmobilien verstärkt die Digitalisierung und Automatisierung weiter. Nach dem Motto „Viel hilft viel“ werden tausende Steuerungs- und Messgeräte verbaut. Nur so kann der Energieverbrauch differenziert gemessen und nach Nutzern abgerechnet werden.

Ein weiteres wichtiges Feld ist die Energieeffizienz. Dies wird mit GA-Systemen erreicht, die Innen- und Außenbeleuchtung intelligent steuern. Mithilfe der umfangreichen Daten des vernetzten Systems können Nutzungszeiten erfasst und so Nutzungsprofile erstellt werden. Hinzu kommen lernende Steuerungen, zum Beispiel für die Erwärmung von Wasser, das automatische Öffnen und Schließen von Türen und Fenstern, der Ausschluss von Rückkopplungs­effekten, etwa dem gleichzeitigen Betrieb von Heizung und Kühlung, das automatische Anpassen von Kühl- und Heiztemperaturen an erforderliche Lagertemperaturen und das Automatisieren der Sonnenschutzanlagen.

Logistikimmobilien: Automatisierung macht Bedarfsvorhersagen präziser

Auch in der Logistikbranche wird es gravierende Änderungen geben. „Durch die zunehmende Automatisierung und die entstehende Datenfülle werden Vorhersagen über Bedarfe immer präziser“, sagt Viktor Weber. Branchenriese Amazon investiere beispielsweise zunehmend in Mikrologistik in A- und B-Lagen. Damit könne der E-Commerce-Versandhändler unverzüglich auf Kundenwünsche reagieren. In vielen Metropolen liefert das Unternehmen dann auf Wunsch Ware innerhalb von zwei Stunden aus.

Smarte Lösungen für den Online-Handel unabdingbar

Der Einzelhandel durchläuft zurzeit in einem hochdynamischen Prozess den größten Wandel seit Einführung der Selbstbedienung. Verantwortlich ist die zunehmende Marktbeherrschung des Online-Handels in Kombination mit der rasant fortschreitenden Digitalisierung vieler Lebensbereiche. Durch das veränderte Kaufverhalten greifen herkömmliche Konzepte nicht mehr. Die Folgen sind teilweise dramatische Umsatzrückgänge und sinkende Mieten.

BNP Paribas Real Estate analysiert regelmäßig die Mieten in 64 Städten. In 24 der untersuchten Standorte sind 2016 im Vergleich zum Vorjahr die Spitzenmieten gesunken. Wenn die Mieten unter Druck geraten, werden die Betriebskosten zum Vermarktungsfaktor. Dann ist es die vornehmliche Aufgabe der GA-Systeme, die Betriebs- und Lebenszykluskosten weiter zu senken. Dies geschieht vermehrt durch das zentrale Erfassen von Daten in Echtzeit. So werden die Verbräuche transparent und Effizienzschrauben sichtbar.

Ebenso wichtig ist die Online-Überwachung aller Filialen und das automatische Alarmieren, sobald Systeme ineffizient arbeiten. Mittelfristig, davon ist Zukunftsforscher Weber überzeugt, werden sich Handelsimmobilien gravierend ändern. Neben allen anderen Konsumgütern werden auch Lebensmittel zunehmend online gehandelt. Deshalb werde der Bedarf an Flächen zurück­gehen. Sobald es eine Full Presence VR gebe, in der Nutzer mit der virtuellen Umgebung interagieren können, werde Virtual Reality Shopping nach und nach das reale Shopping ersetzen.