Wann sind Seniorenimmobilien rentabel? Darüber sprachen ( v.l.n.r.): Jan Linsin, Michael Held, Markus Bienentreu und Jens Nagel Bild: Gabriele Bobka

Die Assetklasse Pflegeimmobilien erfordert spezifisches Know-how. Das ist auch den scharfen gesetzlichen Regulierungen geschuldet. Dem stehen ein steigender Bedarf und langfristig sichere Cashflows gegenüber. Eine Diskussionsrunde auf der Expo Real setzte sich mit dem erfolgreichen Entwickeln, Investieren und Betreiben von Seniorenimmobilien auseinander und kam unter anderem zu dem Schluss, dass eine stärkere Fokussierung auf barrierefreies Bauen notwendig ist.

"Die Rahmendaten für Investoren im Segment Pflegeimmobilien sind gut", sagte Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany CBRE. Der Bedarf bleibe weit hinter dem Angebot zurück. Dennoch seien Pflegeimmobilien im Hinblick auf ihre Volumina weiterhin ein Nischenprodukt, das zudem ein spezifisches Know-how erfordere. Zur klassischen Käufergruppe zählten belgische Reits.

Risikofaktoren: Standort und Betreiber

"Wir haben 2016 ausschließlich Pflegeheime erworben", berichtete Jens Nagel, Geschäftsführer von Hemsö. Die Transaktionen seien häufig von einjährigen Vorlaufzeiten geprägt. Als größte Risikofaktoren von Pflegeheimen nannte Nagel Standort und Betreiber.

Dazu komme, dass eine Sanierung von Bestandsgebäuden bei laufendem Betrieb erfolgen müsse, da sich nur so das Personal halten lasse. Dabei gelte es, jeden Schritt mit der Heimaufsicht, den Bewohnern und den Angehörigen abzusprechen.

"In vielen alten Gebäuden springt einen der Sanierungsstau förmlich an", berichtete Terranus-Geschäftsführer Markus Bienentreu.

Dies gelte insbesondere im Brandschutz. Viele Investoren schrecke die komplexe Materie ab. Sein Unternehmen habe zur Orientierung bei der Bewertung von Pflegeheimen ein Objektrating entwickelt.

"Der Bau eines Pflegeheimes hat ungefähr so viele Vorschriften wie der Bau eines Atomkraftwerks", scherzte Dr. Michael Held, Geschäftsführer von Terragon Investment.

Angebot kann Nachfrage nicht decken

"Die Entwicklung des Angebots bleibt im Pflegeimmobilienmarkt derzeit eindeutig hinter der Nachfrage zurück", so Helds Einschätzung.

Steigende Baukosten und der Aufwand zur Umsetzung der gesetzlichen Anforderungen ließen sich nicht durch adäquate Mietsteigerungen auffangen, sagte Held.

Insbesondere die Akquisition geeigneter Grundstücke gestalte sich schwierig. Chancen sieht Held in einer stärkeren Fokussierung auf barrierefreies Bauen, das aufgrund der größeren Nutzergruppe bezahlbares Wohnen auch im Alter ermögliche. Das Unternehmen habe im Rahmen einer Studie nachgewiesen, dass die Kosten für barrierefreies Bauen im Neubau rudimentär seien. Nur so ließen sich die dringend notwendigen Wohnungen schaffen. Im Bestand stünden die Kosten kaum in einem vertretbaren Verhältnis zum Nutzen. Von den bestehenden Pflegeheimen benötigten 30 bis 40 Prozent ein Refurbishment.

"Der Vorrang, den die Politik der ambulanten Pflege einräumt, ist eine tickende Zeitbombe, die insbesondere Angehörige vor Probleme stellt", sagte Nagel.

Ambulante Pflegedienste unterlägen einer deutlich geringeren Regulation und Überwachung als die stationäre Pflege. "Ausschlaggebend für Investoren sind verlässliche Rahmenbedingungen", so Held. Es bedürfe eines veränderten Berechnungssystems für die Ausgestaltung des Investitionskostensatzes, insbesondere in den zentralen Lagen der Innenstädte.

Notwendig sei zudem eine Musterbauordnung für Pflegeheime und weniger Bedarfslenkung durch die Kommunen.

Schlagworte zum Thema:  Expo Real, Demografie

Aktuell
Meistgelesen