Sachverständigenkritik: Die falschen Immobilienbewerter

Wertermittlung ist ein sensibles Thema. Immer öfter bewerten Makler, Immobilienbörsen oder unabhängige Plattformen Immobilien. Das kostet in der Regel nichts, sagt aber auch nichts aus. Die Ergebnisse müssen falsch sein, sagt unser Experte Christoph Ziercke und erklärt auch warum. Unter dem Strich habe eine Verschiebung des Wettbewerbs zu Ungunsten der qualifizierten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stattgefunden.

ImmobilienScout.de

Bei ImmobilienScout wird mit einem zunächst kostenlosen Angebot für die Immobilienbewertung geworben. Nach wenigen Klicks wird eine statistische Frage gestellt, die in keinem direkten oder indirekten Zusammenhang mit einer Wertermittlung im klassischen Sinne steht: Warum wird die Immobilienbewertung benötigt?

Anschließend erscheint die erste relevante, grundlegende Frage nach der Immobilienart. Nachfolgend werden Angaben zur Wohnfläche, Grundstücksgröße, zum Baujahr, zum Zeitpunkt letzter Modernisierungen (jedoch ohne Rückfrage nach Art und Umfang), zur Qualität der Immobilie (einfach, normal, gehoben), zur Ausstattung, zur Nutzung (eigen oder fremd), zur Anschrift und zu den Kaufdaten gemacht (Letzteres ist auch nur eine statistische Angabe).

ImmobilienScout selbst erläutert in einem Video, dass sie auf die größte Datenbank Deutschlands zurückgreifen könnten. Doch das sind nicht eigene Daten, sondern die Daten der Makler beziehungsweise privaten Grundstückseigentümer. Beide Kundengruppen werden für die Verwendung der Daten nicht entlohnt. ImmobilienScout ist lediglich Eigentümer der Datenbankstruktur – jedoch nicht der Daten selbst (dies wiederum gilt für alle Immobilienbörsen gleichermaßen).

Im Rahmen der Bewertung werden dann lediglich 14 ähnliche Immobilien hinsichtlich der Lage, des Baujahrs, der Wohnfläche wie auch der Ausstattung berücksichtigt. Um „die Kalkulation zu verbessern“, werden jeweils die beiden günstigsten und teuersten Objekte aus der Auswertung entfernt. Aus den zehn verbleibenden Objekten wird ein Mittelwert durch das klassische arithmetische Mittel gebildet. In der Auswertung, die der Kunde per Mail erhält, werden die Daten noch mit Karten und „statistischem Beiwerk“ ergänzt.

Dieser Vorgang hat weder inhaltlich noch verfahrenstechnisch etwas mit einer Wertermittlung oder einer Bewertung zu tun: Denn es wird nicht kommuniziert, ob das dargestellte grobe Vergleichswertverfahren auch für andere Immobilienarten verwendet wird. Selbst wenn es, wie im Video dargestellt, bei Einfamilienhäusern zum Greifen kommt, muss nicht zwangsläufig „eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen“ nach § 15 ImmoWertV vorhanden sein, da Immobilien in ihrer Eigenart einfach zu individuell sind. Im üblichen Geschäftsverkehr werden in der Regel

  • Einfamilienhäuser im Sachwertverfahren,
  • Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren und
  • Eigentumswohnungen entweder im Vergleichswert- oder im Ertragswertverfahren bewertet.

Hier fehlt es also an Transparenz und der richtigen Verfahrenswahl. Dazu kommt, dass manche Makler dem Kunden im Rahmen der Objektakquise gar nicht erst eigene Berechnungen präsentieren, sondern gleich die Ermittlung „des Wertes“ eines Immobilienportals (z.B. eine Wertexpertise von Immonet) und kommunizieren, dass ein solcher „Kaufpreis“ realistisch sei.

Das Verhängnisvolle: Die in der Datenbank hinterlegten Werte sind Angebotspreise (keine beurkundeten Kaufpreise) und unterliegen daher – je nach lokalem Markt – einem kleineren oder größeren Verhandlungspuffer. Die Bewertungen fallen also regelmäßig zu hoch aus.

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