10.11.2011 | Gesetzgebung

Neuer Gesetzentwurf zum Mietrecht

Ein neuer Referentenentwurf für eine Änderung des Mietrechts ist bekannt geworden. Im Vergleich zum Entwurf vom Mai 2011 ist dieser teilweise etwas mieterfreundlicher.

In die seit längerem geplante Änderung des Mietrechts kommt wieder Bewegung. Ein neues Papier, das mit "Referentenentwurf (Stand 25. Oktober 2011) des Bundesministeriums der Justiz" überschrieben ist, orientiert sich an dem Entwurf aus dem Mai 2011. Allerdings ist der neue Entwurf bei der Frage der energetischen Sanierung etwas mieterfreundlicher als der bisherige.

Begriff „energetische Modernisierung" enger gefasst

Auch der neue Entwurf sieht vor, dass Mieter wegen Maßnahmen der energetischen Modernisierung für die Dauer von 3 Monaten kein Minderungsrecht haben. Allerdings werden unter den Begriff der „energetischen Modernisierung" nur noch solche Maßnahmen gefasst, „durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird" (§ 555b Nr. 1 BGB-Entwurf). Der erste Entwurf hatte diesen Begriff noch wesentlich weiter gefasst und auch Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs, zur effizienteren Nutzung von Energie oder zum sonstigen Klimaschutz zur energetischen Modernisierung gezählt. Bei solchen Maßnahmen soll der Minderungsausschluss nach dem neuen Entwurf nicht greifen.

Keine Mieterhöhung bei Maßnahmen „nur" für den Klimaschutz

Die Möglichkeit, nach einer Modernisierung die Miete zu erhöhen, ist im neuen Entwurf ebenfalls restriktiver ausgestaltet. Maßnahmen, die allein dem Klimaschutz dienen, sich aber nicht unmittelbar auf die Mietsache auswirken, nimmt der neue Entwurf - anders als noch der erste Entwurf - von der Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung aus. Solche Maßnahmen müsse der Mieter zwar im Allgemeininteresse dulden, er dürfe aber nicht zu ihrer Finanzierung herangezogen werden, heißt es in der Begründung. Im übrigen sieht auch der neue Entwurf vor, dass der Vermieter die Kosten für Maßnahmen, die der energetischen Modernisierung (im nun enger gefassten Sinne), der Wassereinsparung oder der Verbesserung der Mietsache dienen, jährlich in Höhe von 11 Prozent auf den Mieter umlegen kann.

Regeln zum Contracting auch für Gewerbemiete

Die geplanten Neuregelungen zum Contracting, die die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung auf den Mieter umlegen kann, definieren, sollen dem neuen Entwurf zufolge auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten. Hierdurch soll die einheitliche Umstellung von gemischt genutzten Gebäuden ermöglicht werden, heißt es in der Begründung.

Sonstige Änderungsvorschläge beibehalten

Eine Reihe weiterer Neuregelungen sieht der neue Entwurf im Wesentlichen unverändert zum ersten Entwurf vor:

  • Gesetzliche Regelung der sog. „Berliner Räumung"
  • Möglichkeit, per einer einstweiliger Verfügung einen Räumungstitel gegen Personen zu erlangen, die der Mieter ohne Wissen des Vermieters in die Wohnung aufgenommen hat
  • Nichtzahlung der Kaution als Grund für eine fristlose Kündigung
  • Erschwerte Kündigung bei Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder Personenmehrheiten
  • Möglichkeit, im Prozess um Mietzahlungen eine Hinterlegungsanordnung zu erwirken.

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