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Mietrechtsänderungsgesetz 2016: Entwurf steht

Ein weiteres Mietrechtsänderungsgesetz steht vor der Tür
Bild: Michael Bamberger

Der Gesetzentwurf für die nächste Mietrechtsänderung steht. Der von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) vorgelegte Entwurf sieht unter anderem Änderungen bei der Wohnfläche, der Modernisierungsmieterhöhung und beim Mietspiegel vor und wird nun den anderen Ressorts zur Abstimmung zugeleitet.

Bundesjustizminister Heiko Maas hat den ursprünglich bereits für Herbst 2015 angekündigten Entwurf für ein weiteres Mietrechtsänderungsgesetz vorgelegt. Der Referentenentwurf des „Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz - 2. MietNovG)“ sieht folgende Änderungen am Mietrecht vor:

Wohnfläche: Ist-Zustand soll maßgeblich sein

Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen soll künftig kraft Gesetzes immer die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein und nicht die im Mietvertrag vereinbarte. In der Vergangenheit hat der BGH bei Abweichungen von höchstens 10 Prozent der Vereinbarung im Mietvertrag den Vorrang gegeben; für die Berechnung von Mieterhöhungen ist der BGH im November 2015 allerdings schon von dieser Linie abgerückt und hat die tatsächliche Wohnfläche für maßgeblich erklärt.

Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte um mehr als 10 Prozent, soll dies künftig stets einen Mangel darstellen, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich mindert und zu einer Mietminderung berechtigt. Weicht die Wohnfläche weniger als 10 Prozent zulasten des Mieters von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche ab, soll die Beweislast, dass die Tauglichkeit gemindert und deshalb eine Minderung gerechtfertigt ist, beim Mieter liegen.

Zudem soll klargestellt werden, dass die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche treffen können. Fehlt eine Vereinbarung hierzu, sollen für Gebäude, die bis 2003 bezugsfertig waren, die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung maßgeblich sein; für neuere Gebäude soll sich die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung richten. Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten sollen - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter - stets zu einem Viertel anzurechnen sein.

Mietspiegel: Letzte acht Jahre sollen maßgeblich sein

Bei der Erstellung von Mietspiegeln sollen künftig die Mietpreise der letzten 8 Jahre berücksichtigt werden. Nach der derzeitigen Rechtslage werden die Preise der letzten 4 Jahre in die Betrachtung einbezogen. Ursprünglich plante der Justizminister, die Preise der letzten 10 Jahre in den Mietspiegel einfließen zu lassen, was jedoch bei Immobilienverbänden und der Union auf Ablehnung gestoßen war.

Zudem soll der qualifizierte Mietspiegel aufgewertet werden. Die Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel sollen konkretisiert werden. Ferner soll künftig vermutet werden, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, wenn die zuständige Behörde sowie die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter diesen als qualifiziert anerkannt haben. Schließlich soll der qualifizierte Mietspiegel vor Gericht künftig wie ein gerichtliches Sachverständigengutachten behandelt werden.

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent

Modernisierungskosten sollen künftig nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Zudem sieht der Gesetzentwurf vor, die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren zu begrenzen (Kappungsgrenze für Modernisierungen). Eine neue Härtefallklausel soll zudem sicherstellen, dass Mieter nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.

Vom Tisch ist der Plan, dass Vermieter die Modernisierungskosten nur noch bis zu deren Amortisation auf die Mieter umlegen können.

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro sollen Vermieter 50 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können. Bei dieser Berechnung sollen Fördermittel nicht mehr zugunsten der Mieter berücksichtigt werden. Zudem sollen sich Mieter in diesem Fall nicht auf die neue Obergrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren oder die Härtefallregelung berufen dürfen.

Altersgerechter Umbau als Modernisierung

Der altersgerechte Umbau der Wohnung soll künftig als Modernisierung gewertet werden. Folge wäre, dass der Vermieter dann als Modernisierungsmieterhöhung 8 Prozent der Umbaukosten auf die Jahresmiete aufschlagen kann.

Schonfristzahlung soll auch ordentliche Kündigung heilen

Nach derzeitiger Rechtslage kann ein Mieter, dem der Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges gekündigt worden ist, mit einer vollständigen Zahlung der Rückstände innerhalb einer bestimmten Frist (sog. Schonfristzahlung) zwar eine fristlose, nicht aber eine (hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung unwirksam machen. Künftig soll die Nachzahlung der Miete auch die ordentliche Kündigung gegenstandslos machen, so dass der Erhalt der Wohnung für den Mieter gesichert ist.

Wann tritt Mietrechtsänderungsgesetz 2016 in Kraft?

Der Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes sieht vor, dass die neuen Regelungen am ersten Tag des Monats nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten. Allerdings steht das Gesetzgebungsverfahren erst am Anfang, so dass dieser Zeitpunkt noch nicht prognostiziert werden kann. Nach der nun anstehenden Abstimmung zwischen den beteiligten Ministerien muss der endgültige Entwurf zunächst vom Bundeskabinett beschlossen werden, bevor er in den Bundestag eingebracht wird. Die dortigen Beratungen werden voraussichtlich einige Monate in Anspruch nehmen. Zudem ist damit zu rechnen, dass sich im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens noch Änderungen am Gesetzentwurf ergeben.

Echo der Verbände gespalten

Der Eigentümerverband Haus & Grund lehnt die geplanten Neuregelungen ab. Private Kleinvermieter würden zugunsten anonymer Großvermieter mehr und mehr verdrängt, sagte Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland. Immer mehr Vorgaben im Miet- und Energierecht überforderten viele private Vermieter, die ihre Wohnungen neben ihrer hauptberuflichen Tätigkeit zum Zweck der Altersvorsorge anbieten.

Der Deutsche Mieterbund hat die geplanten Neuregelungen alles in allem begrüßt, sieht allerdings noch Nachbesserungsbedarf am Mietrechtsänderungsgesetz. So sei nicht akzeptabel, dass ein altersgerechter Umbau als Modernisierung zu einer Modernisierungsmieterhöhung berechtigen soll. Die geplanten Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung gehen dem Verband nicht weit genug. Mieterhöhungen nach Modernisierungen sollten allein im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Zumindest aber müsse die Obergrenze auf 6 Prozent der Modernisierungskosten und 2 Euro pro Quadratmeter begrenzt werden.

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Schlagworte zum Thema:  Mietspiegel, Mietrechtsänderungsgesetz, Mietrecht, Mieterhöhung nach Modernisierung

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