26.11.2015 | Politik

Modernisierungsumlage: Maas peilt Acht-Prozent-Marke an

Maas will auch Regularien reformieren, nach denen der Mietspiegel erstellt wird
Bild: Dominik Butzmann/SPD

Justizminister Heiko Maas will die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete stärker einschränken als bisher bekannt. Das führt zu Kritik bei der Opposition und Branchenverbänden. Außerdem soll für Mieterhöhungen nach Modernisierungen eine Kappungsgrenze eingeführt werden.

Aktuell darf der Vermieter nach einer Modernisierung elf Prozent der Kosten auf die Miete umlegen. Im Koalitionsvertrag haben Union und SPD eine Senkung auf zehn Prozent vereinbart. Bundesjustizminister Heiko Maas will nun noch weiter gehen und peilt eine Grenze von acht Prozent an.

Zudem soll für Mieterhöhungen nach Modernisierungen eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Demnach soll nach der Modernisierung die Miete in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als 50 Prozent und maximal vier Euro pro Quadratmeter steigen können. Zudem schlägt das Justizministerium vor, die Berechnung der Betriebskosten auf die tatsächliche Wohnfläche zu begrenzen - bisher sind Abweichungen von zehn Prozent zulässig. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten will Maas nicht mehr nur die vergangenen vier Jahre berücksichtigen, sondern die vergangenen zehn Jahre.

Union warnt vor Investitionshemmnis

"Die Neuregelung darf nicht dazu führen, dass nicht mehr in den Wohnungsbestand investiert wird", warnt Unions-Mietrechtsexperte Jan-Marco Luczak. Die Senkung der Modernisierungsumlage im vorgeschlagenen Umfang sieht er kritisch.

Angesichts der Unstimmigkeiten zwischen den Koalitionspartnern ist es wohl ausgeschlossen, dass die Eckpunkte unverändert in die Endfassung der Mietrechtsreform einfließen. Das Justizministerium verweist darauf, dass derzeit nur erste Gespräche liefen. Der Referentenentwurf werde frühestens im Frühjahr 2016 vorliegen.

Haus & Grund befürchtet schwindende Wohnungsqualität

Dass die Pläne von Bundesjustizminister Maas die Fortentwicklung des Wohnungsmarktes massiv behindern werden, davon geht der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland aus.

"Sowohl energetische als auch altersgerechte Modernisierungen würden spürbar nachlassen“, sagt Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke. Das widerspreche allem, was die Bundesregierung mit der Energiewende und dem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen auf den Weg gebracht habe.

BID: Zweites Mietrechtspaket stellt Energiewende vor das Aus

Sanieren werde durch den Vorstoß von Heiko Maas wirtschaftlich unattraktiver gemacht, findet Axel Gedaschko, Vorsitzender der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland und Präsident des GdW.

Nach der Modernisierung soll die Miete in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als 50 Prozent und maximal vier Euro pro Quadratmeter steigen können. Zudem schlägt das Justizministerium vor, die Berechnung der Betriebskosten auf die tatsächliche Wohnfläche zu begrenzen - bisher sind Abweichungen von zehn Prozent zulässig. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten will Maas nicht mehr nur die vergangenen vier Jahre berücksichtigen, sondern die vergangenen zehn Jahre.

Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) sieht auch die Pläne von Umweltministerin Barbara Hendricks zur energetischen Gebäudesanierung in Gefahr.

IVD: Getätigte Investitionen rückwirkend unrentabel

Die Ausweitung des Bemessungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf zehn Jahre hätte eine massive Entwertung des bestehenden Wohneigentums zur Folge, kritisiert der Bundesverband IVD, da kein Inflationsausgleich für Investitionen mehr gegeben wäre.

Die Banken wären gezwungen, ihre Beleihungswerte nach unten zu korrigieren, so Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD. Bisher seien die Banken bei Ermittlung des Beleihungswertes von einem gebremsten aber zulässigen Zuwachs der Mieten ausgegangen. "Sie werden eine Nachbesicherung der bereits vergebenen Kredite fordern müssen", sagt Schick.

Bereits getätigte Investitionen würden rückwirkend unrentabel, zukünftige damit de facto verhindert. Gerade für private Investoren, die in Wohnungen zur Altersvorsorge investiert haben, könnte dies zu einer wirtschaftlichen Katastrophe werden.

GdW fordert politische Strategie für Modernisierung des Bestands

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen fordert eine stringente und verantwortungsvolle politische Strategie für die Modernisierung des Wohnungsbestands:

  • Die Bundesregierung müsse für eine Anpassung der Förderpolitik für Modernisierungen durch die KfW Bankengruppe sorgen: Nicht die teuersten Modernisierungsmaßnahmen dürften am stärksten gefördert werden, sondern diejenigen, die den besten Kosten-Nutzen-Effekt auch für Mieter und Nutzer bringen.
  • Steigende Wohnkosten bei Mieterhöhungen durch Modernisierung müssten auch durch eine Klimakomponente beim Wohngeld und entsprechende Regelungen bei den Kosten der Unterkunft aufgefangen werden. Hier existiere bislang nur ein Prüfauftrag.
  • Schwarzen Schafen, die über Modernisierungen Mieter aus ihren Wohnungen drängen wollen, müsse das Handwerk gelegt werden. Dazu fehle eine Härtefallregelung, die diese Einzelfälle von übermäßigen Mieterhöhungen infolge von Modernisierung regle. Die aktuell geplanten Regelungen würden alle treffen, die Wohnungen vermieten.

Lesen Sie auch:

Platzt Neuregelung der Modernisierungsmieterhöhung?

Schlagworte zum Thema:  Modernisierung, Mieterhöhung nach Modernisierung, Kappungsgrenze

Aktuell

Meistgelesen