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| Gesetzgebung

Bundesrat fordert Änderungen an Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Am Gesetzentwurf zu Mietpreisbremse und Bestellerprinzip fordert die Länderkammer Änderungen
Bild: Bundesrat/Henning Schacht

Der Bundesrat fordert umfangreiche Änderungen am Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip für Maklerleistungen. So sollen Mieter überhöhte Mietzahlungen auch rückwirkend zurückfordern können.

Der Bundesrat hat sich mit dem Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse und zur Einführung des Bestellerprinzips für Maklerleistungen befasst. Die Länderkammer hat sich für umfangreiche Änderungen an dem von der Bundesregierung vorgelegten Entwurf ausgesprochen. Die Stellungnahme wird nun an die Bundesregierung weitergeleitet. Die erste Lesung des Gesetzentwurfs im Bundestag findet am 13.11.2014 statt.

Hauptsächlich sehen die Länder bei den folgenden Punkten Nachbesserungsbedarf:

Kriterien für Wohnraumknappheit

Im Gesetzentwurf sind Kriterien genannt, anhand derer die Länder Gebiete mit Wohnraumknappheit bestimmen können. Diese Kriterien hält der Bundesrat für nicht zielführend und fordert daher deren Streichung. Auch ohne nähere Festlegung von Kriterien seien die Bundesländer in der Lage, die Gebiete zu definieren, in denen die Mietpreisbremse gelten soll.

Darlegung von Maßnahmen zur Behebung des Wohnungsmangels

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass die Länder in der Begründung der Rechtsverordnungen, mit denen sie die von der Mietpreisbremse betroffenen Gebiete definieren, darlegen, welche Maßnahmen sie zur Behebung des Wohnungsmangels ergreifen wollen. Diese Verpflichtung hält der Bundesrat für nicht praktikabel und fordert, diese zu streichen.

Rückforderung überhöhter Miete

Eine überhöhte Miete soll der Mieter nach dem bisherigen Gesetzentwurf nur dann vom Vermieter zurückfordern können, wenn er dies dem Vermieter gegenüber beanstandet hat und die zurückverlangte Miete danach fällig geworden ist. Nach Auffassung des Bundesrates öffnet dies unredlichen Vermietern Tür und Tor. Diese könnten eine überhöhte Miete verlangen und darauf spekulieren, diese über einen längeren Zeitraum verlangen und behalten zu können, solange sich der Mieter nicht zur Wehr setzt. Die Mieter müssten überhöhte Mietzahlungen daher auch rückwirkend zurückfordern können und nicht erst ab dem Zeitpunkt, an dem sie die Überhöhung beanstandet haben.

Bestellerprinzip für Maklerleistungen

Zur Neuregelung des Maklerhonorars sieht der Gesetzentwurf vor, dass ein Makler bei der Vermietung einer Wohnung eine Provision vom Mieter nur fordern kann, wenn der Mieter den Makler beauftragt hat und dieser aufgrund dessen vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten.

Zwei praktisch bedeutsame Szenarien sieht der Bundesrat nicht von dem Gesetzentwurf abgedeckt:

  • Ein Wohnungsmakler hat nicht nur mit einem, sondern mit mehreren Wohnungssuchenden (mit ähnlichen Anforderungen) Vermittlungsverträge geschlossen und holt deshalb den Auftrag vom Vermieter ein, eine bestimmte, den Vorstellungen der Mietinteressenten entsprechende Wohnung anzubieten.
  • Ein Makler sucht eine Wohnung für einen Interessenten, der diese jedoch ablehnt. In der Folge bietet der Makler die Wohnung einem anderen Interessenten an.

In beiden Fällen habe der Makler nach dem derzeitigen Entwurf keinen Provisionsanspruch – weder gegen den Vermieter noch gegen den Mieter.

Für den Fall mehrerer Suchaufträge von Wohnungssuchenden müsse klargestellt werden, dass ein Provisionsanspruch gegen denjenigen Wohnungssuchenden besteht, der den Mietvertrag letztlich abschließt. Für den Fall, dass der Makler eine Wohnung, die ein Interessent abgelehnt hat, einem anderen anbietet, müsse die Möglichkeit geschaffen werden, dass der Makler beim Vermieter nochmals einen neuen Auftrag zum Anbieten an den konkreten neuen Interessenten einholen kann, sodass ein Provisionsanspruch gegen den neuen Interessenten begründet werden kann.

Neuregelung der Modernisierungsmieterhöhung

Der Bundesrat bedauert in seiner Stellungnahme, dass mit dem vorliegenden Gesetzentwurf nicht auch die Regelungen zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen in § 559 BGB überarbeitet werden. Er fordert die Bundesregierung daher auf, zeitnah Vorschläge für eine Überarbeitung dieser Regelungen vorzulegen. Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) kündigte in seiner Rede vor dem Bundesrat an, diesen Komplex in einem zweiten Gesetzgebungsverfahren in Angriff zu nehmen.

Neufassung von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz

Nach Auffassung des Bundesrats sollte das Gesetzgebungsverfahren auch dazu genutzt werden, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, der wegen hoher Anforderungen der Rechtsprechung derzeit kaum Anwendung findet, praxistauglich auszugestalten. So müsse das Merkmal, dass der Vermieter die Wohnraumknappheit ausnutzt, um eine überhöhte Miete zu erzielen, gestrichen werden, sodass es künftig allein auf das objektive Vorliegen eines geringen Wohnungsangebots ankommen soll. Zudem soll sich die Betrachtung, ob eine Miete überhöht ist, nicht mehr zwingend an der gesamten Gemeinde orientieren. Auch eine Betrachtung von Teilgebieten soll möglich werden, was etwa in größeren Städten von Bedeutung wäre.

Im Koalitionsvertrag vereinbart

Auf die Einführung einer Mietpreisbremse für neu abgeschlossene Mietverträge sowie des Bestellerprinzips für Maklerleistungen hatten sich Union und SPD im Koalitionsvertrag verständigt.

Korrektur 10.11.2014: Keine Stellungnahme zu Mietpreisbremse bei Neubauten

Wir hatten nach der Abstimmung im Bundesrat zunächst berichtet, dass der Bundesrat fordert, Neubauten nur während der ersten fünf Jahre von der Mietpreisbremse auszunehmen und nicht komplett, wie dies die Fraktionen von Union und SPD und Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) vereinbart hatten. Tatsächlich wurde für diesen Antrag zunächst eine Mehrheit festgestellt. Im späteren Verlauf der Bundesratssitzung wurde die Abstimmung zu diesem Tagesordnungspunkt auf Bitten des Freistaates Sachsen allerdings wiederholt und der Antrag fand keine Mehrheit. Der Bundesrat nimmt daher keine Stellung zu den Plänen, Neubauten komplett von der Mietpreisbremse auszunehmen.

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Mietpreisbremse, Bestellerprinzip, Makler

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