| Politik

Immobilienjahr 2015: Alle Änderungen im Überblick

Das Immobilienjahr 2015 bringt Änderungen für Eigentümer, Vermieter und Verwalter
Bild: Haufe Online Redaktion

Für Immobilieneigentümer, Vermieter, Verwalter und Makler ändert sich in diesem Jahr einiges: Zum 1. Januar trat unter anderem das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) in Kraft. Im Saarland und in Nordrhein-Westfalen hat sich zu Beginn des Jahres die Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent erhöht. Die Mietpreisbremse und das "Bestellerprinzip" sollen im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten. 

Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer kritisiert der Immobilienverband IVD, da hierdurch der Eigentumserwerb für viele unmöglich werde. "Es wird Zeit, dass die Landesregierungen den Wettbewerb um immer höhere Grunderwerbsteuersätze beenden", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Mit der Erhöhung schließen das Saarland und Nordrhein-Westfalen zu Schleswig-Holstein auf, das bereits zum Januar 2014 einen Steuersatz von 6,5 Prozent beschlossen hatte.

Die als Mietpreisbremse bekannte Mietrechtsänderung, wonach Mieten in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietungen nicht mehr als zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen dürfen, könne für "Vermieter und Verwalter einen erheblichen Mehraufwand" bedeuten, so Schick. Der Nachbesserungsbedarf ist Experten zufolge groß.

Da es nicht in allen Städten Mietspiegel gebe, sei es für Vermieter ein schwieriges Unterfangen zu ermitteln, wie viel Miete sie nun verlangen dürfen. Unklarheiten können sich auch bei Mieterhöhungen nach Zwischenmodernisierungen ergeben. Denn von der Mietpreisbremse ausgenommen sind nicht nur Neubauten, sondern auch die Erstvermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung.

Was als umfassend gilt, ist im Gesetzentwurf nicht genau festgelegt. Als grober Richtwert gilt: Wenn die Investitionskosten etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus umfassen und die Baumaßnahmen die Struktur des Gebäudes betreffen, gelten sie als umfassende Modernisierung. Viele Sanierungen erfüllten diese Vorgaben nicht. Für sie gilt die Mietpreisbremse uneingeschränkt.

Schick: "Bestellerprinzip" führt zu höheren Kosten für Vermieter

Gemeinsam mit der Mietpreisbremse wird auch eine Regelung zum "Bestellerprinzip" für die Maklerprovision in Kraft treten. Sie sieht vor, dass die Maklerprovision künftig derjenige zahlen soll, der die Leistungen in Auftrag gibt. Der IVD hatte im September 2014 angekündigt, gegen das "Bestellerprinzip" vor das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zu ziehen, sobald die Regelungen in Kraft getreten sind.

"Wird der Gesetzentwurf in seiner jetzigen Form umgesetzt, müssen in fast allen Fällen die Vermieter die Provision zahlen. Die Regelung wird somit zu einer deutlichen Mehrbelastung für Immobilieneigentümer führen", befürchtet Schick. Im Nachteil seien auch Wohnungssuchende. Um Maklerkosten zu sparen, würden viele Eigentümer auf eigene Faust auf die Suche nach einem Mieter gehen. Dadurch hätten weniger Wohnungssuchende Zugang zu den Angeboten.

Comeback für Vermieterbescheingung, erhöhte Anforderungen an Immobilienanzeigen

Vor mehr als zehn Jahren wurde sie abgeschafft, nun wird sie wieder eingeführt: Die Vermieterbescheinigung. Ab November 2015 müssen Vermieter Mietern wieder schriftlich den Ein- und Auszug bestätigen.

Erhöhte Anforderungen gelten mit der EnEV 2014 für Angaben in Immobilienanzeigen. So müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien wie Zeitungen oder Internetportalen künftig die Angabe enthalten, welche Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis) für das inserierte Objekt vorliegt. Außerdem ist der im Energieausweis genannte Energiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes anzugeben sowie die Energieträger für die Heizung des Gebäudes. Verstöße gegen diese Pflichtangaben sind ab dem 1.5.2015, also erst ein Jahr nach Inkrafttreten der Neuerungen, mit einem Bußgeld von 15.000 Euro bedroht.

Mess- und Eichgesetz: Neue Pflichten für Vermieter und Verwalter

Auf Vermieter kamen ab dem 1. Januar auch andere neue Pflichten zu: Das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) ist zu diesem Stichtag in Kraft getreten. Dem zufolge müssen nach § 32 MessEG alle neuen und erneuerten Messgeräte an die nach Landesrecht zuständige Behörde gemeldet werden.

"Die Anzeigepflicht betrifft grundsätzlich alle Wasserzähler, Wärmezähler, Stromzähler und Gaszähler, die ab dem 1.1.2015 erstmals eingebaut beziehungsweise getauscht werden", erklärt Dr. Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung des IVD. "Eine Meldepflicht trifft allerdings nur denjenigen, der das Messgerät geschäftlich verwendet, also beispielsweise selbst Nebenkosten hierüber abrechnet. Bei Versorgungsmessgeräten im Bereich des Energiewirtschaftsgesetzes (Gas, Wärme, Elektrizität) sowie bei Haushaltswasserzählern am Hauptanschluss kann davon ausgegangen werden, dass der Versorger der Verwender des Messgerätes ist", so Osthus. "Innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme muss er die im Gesetz bestimmten Angaben an die zuständige Landesbehörde melden."

Auf der Internetseite www.eichamt.de wurde ein entsprechendes Online-Verfahren eingerichtet.

Eine zweite Änderung betrifft den Betrieb von ungeeichten Geräten oder Zählern mit abgelaufener Eichung. Nach § 33 MessEG dürfen Werte von Messgeräten mit abgelaufener Eichung nicht mehr für den gesetzlichen Abrechnungsverkehr verwendet werden. Hierunter fällt auch die Betriebs-, Neben- und Heizkostenabrechnung. "Es ist nun an den Verwaltern und Eigentümern zu prüfen, ob die verwendeten Zähler noch geeicht sind", sagt Osthus. Ansonsten müsste nach § 9a Heizkostenverordnung der Verbrauch geschätzt werden.

Haufe Online Redaktion

Vermieterbescheinigung, Mietpreisbremse, Wasserzähler, Grunderwerbsteuer, Bestellerprinzip, Makler