27.11.2014 | Kommentar

Mietpreisbremse: Positive Effekte bleiben aus

Dr. Marcus Cieleback
Bild: Patrizia Immobilien AG

Die Mietpreisbremse ist beschlossene Sache. Doch das Fundament, auf dem das neue Gesetz steht, ist löchrig, kommentiert Dr. Marcus Cieleback, Group Head Research bei der Immobiliengesellschaft Patrizia. Es deute sich bereits jetzt an, dass die gewünschten Effekte ausblieben und Wohnungssuchende sowie die Immobilienwirtschaft enttäuscht werden könnten.

Die Mietpreisbremse soll für angespannte Wohnungsmärkte gelten. In vielen Fällen wird es aber keine begründete immobilienökonomische, sondern eher eine politische Entscheidung sein, ob ein Markt als angespannt anzusehen ist oder nicht.

Sollte etwa die Mietpreisbremse auf ganz Berlin angewendet werden, stellt sich die Frage: Wenn in weiten Teilen Berlins Wohnungen für fünf bis sechs Euro pro Quadratmeter angeboten werden, kann man dann von einem insgesamt angespannten Markt sprechen?

Setzt man die Leerstandsrate als Indikator an, stellt sich die Frage: Gibt es belastbare Zahlen? Schon bei den Referenzwerten aus dem Mietspiegel rätseln Experten, ob die jeweiligen Daten gerichtsfest wären, vorausgesetzt, es gibt in der Stadt einen Mietspiegel.

Häufig genügen die Ergebnisse nicht den mathematisch-statistischen Anforderungen. In Frankfurt am Main etwa waren zuletzt deutliche Mietsteigerungen zu beobachten. Im neuen Mietspiegel finden sich in einzelnen Baualtersklassen aber sinkende durchschnittliche Basis-Nettomieten wieder. Der Markt wird statistisch nicht adäquat abgebildet.

Würde dieser Mietspiegel beispielsweise Gegenstand einer breiten Klagewelle, bröckelte das Fundament für die Mietpreisbremse.

Was erhofft sich der Mieter?

Der Mieter hofft darauf, dass Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbar bleiben, vor allem in angespannten Märkten. Das wird aber wohl nur bedingt erreicht. Märkte sind angespannt, wenn eine anhaltende Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Also, wenn Wohnungen knapp sind.

Eine Mietpreisbremse wirkt aber dann eher als eine Art Subventionierung gut verdienender Haushalte auf Kosten einkommensschwächerer Haushalte. Denn zunächst geht es um die Frage, wie groß überhaupt die Chance für den Mieter ist, eine der begehrten Wohnungen mieten zu können. Viele Vermieter dürften eher an einkommensstärkere Mieter vermieten.

Sollte die Mietpreisbremse tatsächlich die Preise niedrig halten, dürften Haushalte profitieren, die sich höhere Mieten leisten könnten. Für sie könnten die Effekte der Mietpreisbremse durchaus spürbar sein: Die Wohnkosten sinken. Allerdings steigen generell die Suchkosten an. An der Chancenverteilung, an welche Gruppen Wohnungen bevorzugt vermietet werden, ändert sich wenig bis nichts.

Auch Immobilienwirtschaft wird enttäuscht sein

Grundvoraussetzung für wirtschaftliches Handeln sind Vertrauen und Berechenbarkeit. Die Mietpreisbremse ist hingegen ein Instrument, das Vertrauen destabilisiert. Es handelt sich um eine Maßnahme, die ordnungspolitisch nicht nachvollziehbar ist. Es resultiert Unsicherheit.

Selbst wenn es heißt, das Instrument soll zunächst befristet zur Anwendung kommen: Gerade weil davon auszugehen ist, dass eine problembehaftete Mietpreisbremse für die breite Bevölkerung nicht die erhoffte Wirkung hat, muss die Maßnahme beinahe zwangsläufig verlängert werden, weil ja das Problem noch nicht gelöst ist.

Zum Zeitpunkt einer möglichen Verlängerung kommen dann wieder neue Probleme ist Spiel. Heute ist der Neubau von der Mietpreisbremse ausgenommen. Aber gilt der Neubau im Falle einer Verlängerung dann bereits wieder als Altbau? Wird er gewissermaßen nachträglich doch noch erfasst?

Unsicherheit bei Investoren

Massive Eingriffe in den Wohnimmobilienmarkt sorgen auch für Vertrauensverlust auf Investorenseite: Ein Beispiel ist Großbritannien. Die Eingriffe des Staates in den Mietmarkt waren über Jahrzehnte enorm. Bis lange nach dem Zweiten Weltkrieg lag über dem ohnehin kleinen freien Mietwohnungsmarkt eine Form der Mietenkontrolle. Die Folge war, dass institutionelle Investoren dem britischen Mietwohnungsmarkt den Rücken kehrten.

Man mag dies als Einschränkung der Rolle privater Wohnungseigentümer und -entwickler sehen, die ihre Bestände vermieten. Man mag dies aber auch als Einschränken privaten Engagements in diesem Segment sehen. Als sich der Staat dann mehr und mehr als Bauherr und Vermieter zurückzog, blieben die privaten Player dem Mietwohnungsmarkt weiterhin fern.

Fazit

Bevor eine Mietpreisbremse umgesetzt wird, die weder Mieter- noch Vermieterseite glücklich macht, sollte noch einmal Zeit in die Grundlagenarbeit investiert werden. Das Fundament des Gesetzes ist nicht gut – es fußt auf dem Instrument des Mietspiegels, das seinerseits problembehaftet ist. Gelingt dies nicht, drohen nicht zwangsläufig britische Verhältnisse. Aber die britischen Verhältnisse sollten dennoch Warnung genug sein.

Schlagworte zum Thema:  Mietpreisbremse, Immobiliendienstleister

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