Viele Marktteilnehmer streben nach Größe. Sie erschließen sich neue Märkte und Standorte oder übernehmen andere Unternehmen. Größere Unternehmen können durch Standardisierung sowie günstigere Einkaufspreise die Durchschnittskosten senken. Akteure aus Wissenschaft und Praxis erläuterten in einer Diskussionsrunde ihre Erfahrungen und Strategien.

"Für uns definiert sich Größe über die Anzahl unserer Mieter. In unseren rund 400.000 Wohnungen wohnen etwa eine Million Mieter", erläuterte Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender der Vonovia SE. Dennoch habe der Wohnungskonzern selbst als Marktführer nur einen Marktanteil von zwei Prozent am gesamten Wohnungsmarkt.

Claus Lehner, Vorsitzender der Geschäftsführung der GBW Real Estate, definierte Größe eher über die Anzahl der rund 30.000 Wohnungen des Unternehmens.

"Eine Benchmark für Größe kann die Marktkapitalisierung sein, die zum Ausdruck bringt, welchen Wert Investoren dem Unternehmen beimessen", Professor Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Freiburger Center for Real Estate Studies (CRES)

"Größe generiert durchaus Skaleneffekte", sagte Buch. Der Kauf von jährlich 60.000 Fenstern führe zu günstigeren Konditionen als der Kauf von 5.000 Fenstern. "Eine große Gesellschaft verfügt natürlich auch über umfassendere Möglichkeiten, Digitalisierungsprojekte umzusetzen, als kleinere", stimmte Lehner zu. Das Unternehmen baue aktuell eine Echtzeit-Kommunikation mit den Mietern auf.

Schnelligkeit statt Größe

"Der Bereich Dienstleistung lässt sich nicht mit der Produktion vergleichen. Wachstum kann durch unterschiedliche Modelle erfolgen", berichtete Matthias Herter, Geschäftsführer der Meravis Immobiliengruppe.

"Wir sind im Vergleich mit der Vonovia klein, aber dafür schnell und agil", Meravis-Geschäftsführer Matthias Herter

Mit dem im August gegründeten Startup Smurli wolle das Unternehmen Digitalisierungs- und Automatisierungsprozesse vorantreiben. Der Fokus richte sich auf Smarthome-Anwendungen in den eigenen Beständen, vom Neubau bis zur Nachrüstung in den Bestandswohnungen.

"Es ist nicht nachzuvollziehen, warum man eine Neubauwohnung bislang nicht mit dem Smarthome steuern kann. Für uns ist Smarthome ab dem kommenden Jahr ein Ausstattungsmerkmal unserer Neubauwohnungen", kündigte Herter an. Über ein universell entwickeltes Smarthome-Gateway würden Heizungen, Licht und Rollläden gesteuert und die technischen Anlagen in den Wohnungen kontrolliert. Das Gateway sei an ein ebenfalls neu entwickeltes Mieterportal angeschlossen, über das die Mieter mit dem Vermieter verbunden seien. Über das Portal könnten Services und Dienstleistungen wie das Melden von Schäden oder Anträge platziert werden. Parallel dazu lassen sich der Bearbeitungsstatus online nachverfolgen oder mietvertragliche Fragestellungen kommunizieren. Solche Prozesse ließen sich nur mit agilen Truppen umsetzen.

"In manchen Bereichen ist die Wohnungswirtschaft ein lokales Geschäft. Bestimmte Funktionen müssen dezentral vor Ort gemacht werden", Vonovia-Chef Rolf Buch

Allerdings gelte es gleichzeitig sicherzustellen, dass Skaleneffekte genutzt würden. "Wir versuchen, möglichst enge Kontakte zu den Mietern zu halten. Bei Großsanierungen sprechen wir jede einzelne Familie an", berichtete Lehner.

"Die Menschen und damit auch die Mieter werden generell ungeduldiger. Hier kann Größe die Entwicklung der richtigen Strategie unterstützen", so Wölfle. Die Bedeutung des Kommunikationsmanagements werde künftig zunehmen. Als gewissen Nachteil von Größe nannte Buch die mediale Aufmerksamkeit bei Fehlern.

Digitalisierung und Großunternehmen

Auf die Frage, ob die Digitalisierung große Unternehmen überflüssig mache, antwortete Wölfle mit Ja und Nein.

"Die großen Player auf dem Digitalmarkt sind Google und Co. Es herrscht eine Plattform-Ökonomie", CRES-Leiter Professor Marco Wölfle

Startups setzten als Ideengeber häufig darauf, von den großen Playern aufgekauft zu werden. "Die Digitalisierung ist Ausdruck einer Kundenzentrierung", stellte Buch fest. Die Immobilienwirtschaft denke noch zu oft von der Immobilie aus. Hier sei ein grundsätzliches Umdenken notwendig. "Kurzfristig stehen die Googles dieser Welt noch nicht zwischen uns und unseren Kunden", führte er weiter aus.

Der deutsche Mietmarkt basiere auf der Kooperation zwischen privaten Eigentümern, Genossenschaften und kommunalen Wohnungsgesellschaften. Dieses System könne zum Wohl der Bevölkerung sogar in andere Länder transferiert werden. "In anderen Ländern sind die Mietrestriktionen sehr viel höher als in Deutschland", bestätigte Wölfle. "In großen Städten besteht eine Wohnungsnot. Dieses Problem lässt sich jedoch nicht kurzfristig lösen. Es wäre ehrlicher, wenn die Politik das auch so kommunizieren würde", stellte Buch fest. Neben der Baulandknappheit bestünden Personaldefizite in den Bauämtern. Hier könne die Digitalisierung eine Lösungsstrategie bieten.

Ein Großteil der Bevölkerung benötige Wohnraum mit Mieten unter zehn Euro pro Quadratmeter. Angesichts hoher Grundstückspreise und Baustandards lasse sich das in Großstädten kaum verwirklichen. Das Unternehmen setze daher in diesem Segment verstärkt auf modulares Bauen.

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