Mit dem richtigen Profil über Hindernisse

Wohnungen sind, vor allem in den Ballungsräumen, seit Jahren Mangelware in Deutschland. Das spiegelt sich in mitunter stark gestiegenen und steigenden Mieten wider. Eigentlich müssten Bauträger und Projektentwickler zu den Profiteuren dieser Situation gehören, trotzdem scheint die Branche im Krisenmodus zu verharren.

Zu sehr lähmen stark gestiegene Baukosten und hohe Zinsen nach wie vor ihre Geschäftsaktivitäten. "Nun ist die Hoffnung groß, dass mittelfristig stabile Zinsen helfen, die Perspektiven für die Branche aufzuhellen", sagt Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden der Hamburg Commercial Bank (HCOB).

Wohnungsnot wächst – Projektentwickler kämpfen mit Zinsen und Kosten

Deren Niveau sei in etwa so hoch wie vor zehn Jahren, und mit dem sei die Branche damals eigentlich gut zurechtgekommen. Das Problem ist dem Banker zufolge jedoch die lange – von 2008 bis 2022 – anhaltende Niedrigzinsphase, die zum enormen Anstieg der Immobilienpreise geführt habe.

Als die Zinsen dann anzogen, sackten die Marktwerte ab, was die Kalkulation vieler Projektentwickler ins Wanken brachte. Zumal sie Investments gern mit viel Fremd- und Mezzaninekapital gehebelt hätten, so Axmann. Doch Geldgeber wie Versicherungen und Debt Funds agieren inzwischen zurückhaltender. Und wenn sie mit von der Partie sind, wird es richtig teuer.

"Selbst im erstrangigen Beleihungsbereich von Whole-Loan-Finanzierungen liegen die Zinssätze häufig im zweistelligen, zumindest aber im höheren einstelligen Prozentbereich", sagt Manuel Köppel, Geschäftsführer des Immobilien-Investmentmanagers BF.Capital. Selbst niedrigere Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) würden daran wenig ändern. Banken zeigen sich bei der Kreditvergabe für Bauvorhaben ohnehin immer zugeknöpfter. "Bei Büros ist deren Anteil an Projektfinanzierungen von über 80 Prozent (Ende 2021) auf 53 Prozent (Mitte 2025) zurückgegangen", präzisiert Fabio Carozza, Geschäftsführer des Arrangeurs gewerblicher und wohnwirtschaftlicher Immobilienfinanzierungen BF.Real Estate Finance.

Finanzierung wird zur Hürde: Projektentwickler müssen umdenken

Zudem vergeben viele Geldhäuser nur dann Kredite, wenn Bauträger oder Projektentwickler über genügend Eigenmittel verfügen. "30 bis 40 Prozent hartes Eigenkapital sind das Minimum, wenn wir neue Projekte finanzieren", so Axmann. Es fehle an günstigen Finanzierungsmitteln, betont Moritz Chrambach, Finanzierungsexperte beim Immobilienmakler Engel & Völkers in Hamburg. Bei neuen Büroprojekten forderten Fremdkapitalgeber in der Regel eine Vermietungsquote von mindestens 50 Prozent der Flächen vor Baubeginn. Gepaart mit schwachen Investmentmärkten, ist das gerade für Trader Developer, die auf eigene Rechnung planen und bauen, enorm herausfordernd. Das kann es erforderlich machen, dass sie ihre Geschäftsmodelle an die veränderten Rahmenbedingungen anpassen müssen.

"Seit eineinhalb Jahren fokussieren wir uns nicht mehr allein aufs Trader Development für Büro- und Wohnvorhaben, sondern bieten unser Know-how im Projektmanagement auch als Service Developer an", erklärt Tobias Hertwig, Geschäftsführer der Garbe Urban Real Estate Germany. Das scheint sich auszuzahlen. So übertrug die Containerreederei MSC den Hamburgern die Generalplanung ihrer neuen Deutschland-Zentrale. "Der Vorteil hierbei ist, dass kein eigenes Kapital eingesetzt werden muss", betont Hertwig. Bei Joint Ventures, einem Mix aus Trader und Service Development, müsse man als Co-Investor allenfalls eine geringe Kapitaleinlage leisten.

Büroimmobilien unter Druck – Premiumlagen trotzen der Flaute

Vor allem die Situation im Büroimmobiliensektor ist immer noch angespannt. Innerstädtische Premiumlagen in Ballungsräumen sind jedoch gefragt. Im Frankfurter Bankenviertel wird mit dem Central Business Tower ein gut 200 Meter hoher Turm gebaut, von dessen Fläche ein Großteil auf Büros entfallen soll. "Moderne, ESG-fähige Büroflächen in zentralen Citylagen lassen sich gut vermieten (Spitzenmiete in Frankfurt: 47,50 Euro pro Quadratmeter), aber abseits davon dominieren eine rückläufige Flächennachfrage und wachsende Leerstände", stellt Felix Embacher, Immobilienökonom beim Analyse- und Beratungsunternehmen bulwiengesa, fest.

In Frankfurt betragen diese über elf Prozent, in Düsseldorf mehr als zehn Prozent. Vom Comeback des Nutzungssegments Office ist Ulrich Haeselbarth, Vorstand der Hanse Merkur Grundvermögen (HMG), trotzdem überzeugt: "Einen generellen Abgesang aufs Büro halte ich für naiv und kurzsichtig." Viele Bürogebäude in Deutschland seien überaltert und ließen sich nicht revitalisieren, weil die erzielbaren Objektmieten zu gering seien. In Toplagen sei das anders, da stiegen die Spitzenmieten sogar. "Sobald die Konjunktur wieder besser läuft, zieht die Nachfrage an", ist er überzeugt.

Daher finanzieren Kreditfonds, die der Immobilieninvestment- und Asset Manager der Hanse Merkur Versicherungsgruppe für Investoren wie Versorgungswerke und Pensionskassen auflegt, nach wie vor Büroimmobilien. Ein Beispiel hierfür ist das Münchner Projekt Fabrik Office der Becken Development Projekte, in das die HMG Finanzierungsfonds I und II (Mezzanine-Darlehen) mit investierten. "Die Finanzierung im erstrangigen Seniorbereich erfolgt durch die pbb Deutsche Pfandbriefbank", ergänzt Joachim Schmidt-Mertens, Geschäftsführer der Becken Development Projekte.

Projektentwickler setzen auf Wohnen – und auf neue Wege im Neubau

Im Vergleich zu Büros stehen Wohnbauprojekte in der Gunst vieler Investoren derzeit deutlich weiter oben auf der Einkaufsliste. Auch hierauf reagieren Projektentwickler wie Garbe oder Becken, die in beiden Segmenten präsent sind. Branchenexperten schätzen, dass hierzulande mehrere Hunderttausend Wohnungen fehlen. "Aber statt mehr wird von Jahr zu Jahr weniger gebaut", kritisiert Embacher. Schuld daran sind neben dem schwierigen Finanzierungsumfeld auch die rasant gestiegenen Baukosten.

"Die Erstellung neuer Wohnungen lässt sich in Deutschland nicht unter 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter bewerkstelligen", so Schmidt-Mertens. Bezogen auf eine 100-Quadratmeter-Wohnung heißt das, dass die kostendeckende monatliche Netto-Kaltmiete mindestens 2.000 Euro betragen muss.

In anderen Ländern wie Italien oder Polen sind die Baukosten um mehr als 30 Prozent niedriger als in Deutschland. "Das wäre auch bei uns möglich", ist Gerd Kropmanns, geschäftsführender Gesellschafter des zur Zech Group gehörenden Bauträgers Die Wohnkompanie, überzeugt. Ärgerlich sei, dass nicht nur in jedem Bundesland eine andere Bauordnung gelte, sondern zusätzlich noch spezielle Auflagen der jeweiligen Kommune, etwa für Fahrzeugstellplätze, erfüllt werden müssten. "Der Regulierungswust muss drastisch ausgedünnt werden", fordert er. Erste Versuche in dieser Richtung – zum Beispiel des Hamburger Senats – gibt es.

Wohnungsbau: Sinkende Baukosten und starker Nachfrage als Hoffnung

"Der Hamburger Standard hat zum Ziel, Baugenehmigungsverfahren durch abgespeckte Auflagen, etwa für Schallschutz oder allgemeine Nutzflächen wie Keller und Tiefgaragenstellplätze, zu beschleunigen, um Baukosten zu reduzieren", erklärt Hertwig, Geschäftsführer von Garbe Urban Real Estate. Zusammen mit einer stärker standardisierten, modularen Bauweise könnten die Baukosten um bis zu 1.500 Euro pro Quadratmeter gesenkt werden. Die Nachfrage von Mietern und infolge sinkender Zinsen auch wieder von Kaufinteressenten an Wohnimmobilien wäre vorhanden. Kein Wunder, dass bei Bauträgern und Projektentwicklern, die finanzstark sind, Fördermöglichkeiten geschickt zu nutzen wissen und ihre Kosten gut im Griff haben, die Auftragsbücher gut gefüllt sind.

"2024 haben wir 1.141 Wohneinheiten fertiggestellt und über 1.100 Projekte zum Bau von Einfamilien- und Doppelhaushälften sowie von Wohnanlagen gestartet", bilanziert Rico Kallies, Geschäftsführer von Bonava, Deutschlands zweitgrößten Wohnimmobilien-Projektentwickler. "Knapp 1.400 Wohneinheiten wurden verkauft", fügt er hinzu Hoch im Kurs stehen bei Investoren außerdem Projekte für Nischenobjekte wie Serviced Apartments, Rechenzentren und Life Sciences, aber nach wie vor auch Logistikprojekte. "Der große Hype und die Zeiten üppiger Mietsteigerungen – mit Wachstumsraten von über zehn Prozent pro Jahr – sind aber vorbei", stellt Felix Zilling, Geschäftsführer des zur Zech Group gehörenden Projektentwicklers Deutsche Logistik Holding (DLH), fest. Der Markt differenziert sich aus.

Neue Wege für Projektentwickler: Forward Sales und Leasing eröffnen Chancen

"In Toplagen wie dem Hamburger Hafen oder dem Frankfurter Flughafen sind sogar nach wie vor spekulative Projektentwicklungen möglich", so Zilling. An Bedeutung gewinnt ferner das Forward Funding kombiniert mit Forward Sales, um Erwerber von Projektentwicklungen frühzeitig als externe Kapitalgeber mit einzubinden. Das hat Zilling zufolge zwei Vorteile: Es helfe Finanzierungskosten zu sparen. Ferner sei weitgehend sichergestellt, dass Forward Deals erfolgreich abgewickelt würden.

"Doch wer sich bei Projekten verhoben hat und hofft, dass Banken bei prolongierten Finanzierungen weiter stillhalten, für den dürfte es eng werden", prophezeit Jens Fieber, Geschäftsführer der HIH Projektentwicklung. Eine Option, sich aus einer finanziellen Zwangslage herauszumanövrieren, könnte für manche Projektentwickler womöglich das Immobilienleasing sein. "Das setzt aber voraus, dass Nutzer mit guter Bonität das jeweilige Objekt, beispielsweise eine Büroimmobilie, nach dessen Fertigstellung mieten", erläutert Klaus Busch, Geschäftsführer von Core Solutions. Dadurch lasse sich Liquidität aus einer Immobilie ziehen, gekoppelt mit dem Recht, diese nach Ablauf des Leasingvertrags zurückzukaufen.

Via Leasing eine Brückenfinanzierung für Projektentwickler hinzubekommen, dürfte aber letztlich nur in Ausnahmefällen klappen. Worauf alle warten, sind bessere Perspektiven für Projektentwicklungen. EY Real Estate zufolge soll der Turnaround im Wohnungssektor spätestens Ende 2025 geschafft sein. "Typischerweise verläuft die Entwicklung des Wohnimmobilien- und Wohnprojektentwicklungsmarktes in mehrjährigen Zyklen", behauptet Modellentwickler Christoph Haub. Den nächsten Höhepunkt erwartet er 2029.