Die zentrale Frage lautet: Wie lässt sich der immense Datenstrom von Immobilien intelligent nutzen? Bild: Haufe Online Redaktion

PropTechs sorgen für jede Menge Wirbel in der Immobilienwirtschaft. Doch Befürchtungen eines Verdrängungswettbewerbs zwischen digitalen Herausforderern und etablierten Akteuren sind weitgehend verflogen. Die meist kleinen Start-ups haben gar nicht vor, mit Maklerhäusern oder Immobilienbanken zu konkurrieren. Sie wollen viel lieber deren Partner werden oder deren Angebotspalette abrunden.

Der Immobilienbranche steht in den kommenden Jahren womöglich ein tiefgreifender Wandel bevor: Die PropTechs (eine Wortschöpfung aus den Begriffen „Property“ und „Technology“) kommen. Es handelt sich dabei oft um hochinnovative junge Firmen, deren Geschäftsmodelle darauf abzielen, Prozesse neu zu strukturieren und effizienter zu gestalten.

Die Palette reicht vom Facility Management und Vermarktungsplattformen über spezielle Planungstools wie BIM (Building Information Modeling), die softwaregestützte Kartierung des Inneren von Gebäuden und Analysetools von Vertragsdokumenten bis zu Crowdfunding-Modellen zur Kapitalbeschaffung.

„Die Immobilienwirtschaft dürfte die analoge Branche par excellence sein und hat nicht unbedingt den Ruf, ein Innovationstreiber zu sein“, stellt Thomas Beyerle, Geschäftsführer von Catella Property Valuation, fest. Anfangs habe es Befürchtungen gegeben, es könne zu einem Verdrängungswettbewerb zwischen den digitalen Herausforderern und den etablierten Akteuren kommen, so der Branchenkenner. Diese sind inzwischen offenbar weitgehend verflogen. „Beide Seiten haben erkannt, dass sie von Partnerschaften und Kooperationen, bis zu Kapitalbeteiligungen, weit mehr profitieren als von einem Konkurrenzkampf “, sagt Kai Zimprich, Head of Digital Services Germany beim Immobiliendienstleister JLL.

Zumal die Immobilienbranche nicht zum ersten Mal mit den Herausforderungen, aber auch Chancen der digitalen Welt konfrontiert wird. Zu Beginn des Jahrtausends waren es ImmobilienScout24, Immowelt und Immonet, die mit dem Internet als neuem Distributionskanal im Gepäck zunächst vor allem das Geschäftsmodell der Wohnungsmakler zu attackieren schienen. Seit einigen Jahren mischen sie zudem im Segment der Gewerbeimmobilien mit.

Anzeigendubletten sind ein Problem

Das Problem, mit dem institutionelle Bestandshalter hierbei konfrontiert werden, ist, dass ihre Vermietungsangebote häufig mehrfach in der digitalen Welt auftauchen, auf Online-Plattformen wie ImmobilienScout24 oder Immowelt und bei Maklerhäusern, und dann mitunter sogar mit fehlerhaften Angaben. „Hierdurch erhöht sich der Aufwand, nicht nur für die Eigentümer der Immobilien, sondern darüber hinaus für die potenziellen Mieter“, so Zimprich. Da sich diese zusätzlich durch Anzeigendubletten durchkämpfen müssten. „Je komplexer Objekte sind, desto wichtiger ist, dass beispielsweise der Transaktionsprozess professionell vorbereitet und moderiert wird“, fügt er hinzu.

So sei es wichtig, das Kaufpreisniveau realistisch einzuschätzen und Anzeigen, auch im Internet, im passenden Umfeld zu platzieren. Neben der Vermietungsplattform startete JLL daher im Juli des vergangenen Jahres das Onlineportal jll.de/investment, das institutionellen Verkäufern gewerblicher Immobilien den Zugang zu zusätzlichen potenziellen Käufergruppen erleichtert.

Makler hinterfragen ihr Know-How im Vermarktungsprozess stärker

„Gerade bei Investmentangeboten ist die Bewertung von Immobilien sicher ein Bereich mit hohen Automatisierungsreserven“, ist Zimprich überzeugt. Diese Einschätzung teilt Real I.S.-Vorstand Jochen Schenk: „Der Zuschnitt organisatorischer Abläufe wird viel häufiger überdacht werden müssen.“

Die Konkurrenz der Web-Plattformen habe die Makler veranlasst, ihr Know-how im Vermarktungsprozess stärker zu hinterfragen, resümiert Zimprich. „Bei ImmobilienScout24 und Immowelt liegt die durchschnittliche Nachfragegröße bei unter 400 Quadratmetern pro Objekt, bei JLL bei 450 Quadratmetern“, so der Internetvermarktungsexperte. Entscheidend sei jedoch, dass die Abschlusswahrscheinlichkeit über das Online-Portal von JLL doppelt so hoch sei wie über das der beiden anderen Plattformen, und zwar sowohl beim Einfädeln von Vermietungen als auch bei Verkäufen von Objekten.

Wie lässt sich der Datenstrom intelligent nutzen?

Die zentrale Frage, die um die Ideen von vielen PropTech-Start-ups kreist, lautet vor allem: Wie lässt sich der immense Datenstrom von Immobilien intelligent nutzen?

Gerald Kremer, Manager bei Ernst & Young Real Estate, der die Studie „Einsatz digitaler Techniken in der Immobilienwirtschaft“ mitverfasst hat, verweist auf die Betriebskosten als Beispiel. „Bislang wird meist einmal jährlich der Energieverbrauch, etwa der Heizung, für die Nebenkostenabrechnung ermittelt“, sagt Kremer. Der Einsatz digitaler Messgeräte und die Vernetzung von Zählern ermögliche es, viel exaktere Verbrauchsprofile zu erstellen, um auf dieser Basis die Energieeffizienz und die Kostenstruktur zu optimieren. Kremer: „Ferner muss man klären, wem gehören die Messdaten? Dem, der sie misst, oder dem, dessen Daten gemessen wurden?“

Die Studie, an der neben Ernst & Young Real Estate der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) mitgewirkt hat, unterteilt die dort genannten 100 PropTechs in vier Gruppen. „Finanzierung und Transaktion“, „Vermietung“, „Planung und Bau“, „Nutzung und Bewirtschaftung“. Zu dieser Gruppe gehört der Bereich „Datenräume und Dokumentenmanagement“. Hier kooperiert JLL mit Leverton. Das Start-up hat eine Datenplattform entwickelt, um wichtige Daten aus Dokumenten automatisiert herauszulesen, zu verwalten und zu analysieren.

In der Kapitalverwaltung und als Consultant agiert Institutional Investment Partners (2IP). Dieses PropTech offeriert institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Versorgungswerken eine unabhängige Plattform für Immobilieninvestments und berät sie bei ihrer Anlageentscheidung. 2IP hat digitale Tools zur Optimierung des Immobilienmanagements und zur Abwicklung von Transaktionen konzipiert. Sie ermöglichen es unter anderem, stets auf aktuelle Kennzahlen wie Cashflow und den Leerstand von Immobilien online zuzugreifen. Mehr als 100 Investoren nutzen die 2IP-Plattform mittlerweile, das Durchschnittsmandat für Individualfonds beläuft sich auf 500 Millionen Euro.

Im Finanzierungssegment tummelt sich iFunded, eine Crowdfunding-Plattform für Immobilienengagements. Über sie lässt sich der Finanzierungsbedarf an Mezzanine-Kapital für Immobilienprojekte decken. Um sich von Konkurrenten wie Exporo und Zinsland abzuheben, plant iFunded, demnächst maßgeschneiderte Finanzierungen für Immobilienentwickler im von der BaFin beaufsichtigten Investmentbereich anzubieten.

Anders ausgedrückt: Man will dem unregulierten Nachrangdarlehensmarkt den Rücken
kehren. „Über unser Netzwerk sind die Expertise und das Know-how verfügbar, um alle nötigen Informationen zur Bewertung von Projekten für private und institutionelle Investoren in digitalen Datenräumen bereitzustellen“, versichert iFunded-Geschäftsführer Michael Stephan.

Fondsgesellschaften an Newcomer-Konzepten interessiert

Etablierte Fondsgesellschaften wie Union Investment oder Real I.S. verfolgen den PropTech-Boom bereits länger. Viele Ideen der Newcomer gefallen ihnen. „Das betrifft das Datenmanagement, die Strukturierung von Prozessen, aber genauso die Automatisierung des Reportings und des Transaktionsmanagements“, sagt Jörn Stobbe, Geschäftsführer von Union Investment. Kooperationsgespräche laufen, Businesspläne werden geprüft.

„Spätestens bis Jahresende werden wir etwas Konkretes vermelden“, gibt sich Stobbe zuversichtlich.

Schlagworte zum Thema:  PropTech, Kooperation, Konkurrenz

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