Kommentar zur Grundsteuer-Debatte: Droht das Chaos?

Flickenteppich Grundsteuer lautet das Thema, zu dem Ingeborg Esser am ersten Messetag auf der Expo Real 2019 in München spricht. Für Haufe Immobilien kommentiert die Hauptgeschäftsführerin des GdW die bisherigen Drehungen und Wendungen der Grundsteuer-Debatte.

Seit der Veröffentlichung des Urteils des Bundesverfassungsgerichts am 10. April 2018 sind nun fast eineinhalb Jahre vergangen. Was ist seitdem passiert? Immerhin liegen seit Juni 2019 drei Gesetzentwürfe der Bundesregierung vor: Einer zur Änderung des Grundgesetzes, einer zur Reform der Grundsteuer und einer zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken (Grundsteuer C).

Grundsteuer-Debatte: Wie sind die Gesetzentwürfe einzuordnen?

Lange wurde darüber diskutiert, ob und in welchem Umfang der Bundesgesetzgeber überhaupt eine Kompetenz zur Festlegung einer neuen Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer hat. Der Bundesfinanzminister hatte diese bejaht und ein entsprechendes Modell, das für Mietwohngebäude auf der Grundlage eines vereinfachten Ertragswertverfahren basiert, vorgelegt. Alle namhaften Verfassungsrechtler in Deutschland haben dem Bund allerdings nur eine Fortführungskompetenz zugesprochen, das heißt, er hätte danach nur das bestehende Einheitswertfahren fortschreiben dürfen. Diese Einschätzung, aber auch das Ansinnen der Länder nach einer Länderöffnungsklausel, haben am Ende des Tages gefruchtet und den Bundesgesetzgeber dazu bewegt, vor der Verabschiedung des Gesetzes zur Reform der Grundsteuer eine Grundgesetzänderung durchzuführen, die dem Bundesgesetzgeber sicher die Kompetenz einräumt, ein eigenständiges Bewertungsmodell vorschlagen zu dürfen und andererseits auch Rechtssicherheit bezüglich der Länderöffnungsklausel schafft.

Das ist die erst Hürde! Die Änderung des Grundgesetzes bedarf der Zustimmung von Bundestag und Bundesrat mit jeweils einer Zweidrittelmehrheit. Wie man hört, hat der Bundesfinanzminister bei den Ministerpräsidenten der Länder hinterfragt, ob diese dort möglich erscheint. Dies wurde bejaht. Auf der Ebene des Bundestages besteht sicherlich auch noch eine hohe Hürde: Denn zusätzlich zur Regierungskoalition aus CDU/CSU und SPD bedarf es der Zustimmung der FDP und der Grünen. Zwar wird hinter den Kulissen damit gerechnet, weil alle Parteien die Handlungsfähigkeit der Kommunen nicht einschränken wollen, aber die Zeit wird knapp.

Kritik am Bewertungsmodell des Bundes

Was den Bewertungsvorschlag im Rahmen des Grundsteuerreformgesetzes anbelangt, so ist die im GdW organisierte Wohnungswirtschaft damit nicht zufrieden. Denn unabhängig davon, dass das Modell ein "bürokratisches Monster" ist, bleiben auch Sachthemen unbefriedigend:

1. Es soll eine Durchschnittsmiete zur Bewertung herangezogen werden, die in den meisten Fällen deutlich über den Ist-Mieten der Mitgliedsunternehmen liegt. Das führt zu einer Benachteiligung der sozial verantwortlichen Vermieter in Deutschland zulasten derer, die höhere Mieten verlangen.

2. Es gibt in dem Bewertungsmodell einen Mindestwert, der 75 Prozent des Bodenrichtswerts betragen soll. Das ist für die sozial verantwortlichen Vermieter in den Ballungsräumen eine Katastrophe, da zum Beispiel in München über 80 Prozent der Bestände unter den Mindestwert fallen.

3. Dieses Problem soll dadurch gelöst werden, dass es für bestimmte Wohnungsunternehmen eine verminderte Grundsteuermesszahl gibt. Allerdings ist der Kreis der begünstigten Unternehmen sehr willkürlich gezogen (unter anderem mehrheitlich kommunale Wohnungsunternehmen, wenn ein Ergebnisabführungsvertrag (EAV) mit der Kommune besteht, steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften). Wenn diese vermeintliche "Begünstigung" nicht verhindert werden kann, muss zumindest erreicht werden, dass sie anwendbar ist. Das heißt, zumindest das Erfordernis eines EAV muss bei den kommunalen Unternehmen gestrichen werden und der Kreis der berechtigten Wohnungsgenossenschaften muss auf alle erweitert werden. Ob die Klausel am Ende des Tages verfassungsgemäß ist, bleibt zu bezweifeln.

In allen diesen Punkten besteht beim Bundesmodell dringender Handlungsbedarf.

Wer zieht die Länderöffnungsklausel?

Von den Ländern haben sich bislang Berlin, Rheinland-Pfalz und die neuen Bundesländer geoutet, dass sie das Bundesmodell anwenden wollen. Alle anderen Länder prüfen die Option eines Ländermodells. In diesem Zusammenhang spielen vor allem Flächenverfahren eine Rolle. Hier hatte sich bereits Bayern mit einem Vorschlag positioniert. Dieser Vorschlag wird aber von anderen Ländern nicht mitgetragen, da er als ungerecht empfunden wird. Somit liegen momentan viele Hoffnungen auf dem Land Niedersachsen. Dort ist angekündigt, dass in Kürze ein sehr einfaches Flächenmodell mit Lagefaktoren vorgelegt wird, das diesen Spagat zwischen Einfachheit des Verfahrens und Berücksichtigung unterschiedlicher innerkommunaler Orts- und Stadtteillagen lösen soll.

Grundsätzlich ist für die Branche ein Flächenmodell die beste Lösung, denn nur dieses Modell erlaubt es, künftig nicht alle sieben Jahre komplizierte Neubewertungen vornehmen zu müssen. Es bleibt also zu hoffen, dass das niedersächsische Modell für gut befunden wird und – wenn möglich – von einer Vielzahl der Länder angewandt wird.

Bleibt es bei der Umlagefähigkeit der Grundsteuer?

In diese unübersichtliche Gemengelage kommt dann auch noch eine Bundesratsinitiative des Landes Berlin zur Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer als Betriebskostenart. Das passt zur momentanen politischen Situation in Berlin im Umfeld von Diskussionen über Mietendeckel und die Enteignung größerer Wohnungsunternehmen. Der Vorschlag würde die Wohnungswirtschaft massiv treffen und die Investitionsfähigkeit deutlich einschränken. Wie man hört, wird es für diesen Vorschlag keine Mehrheit im Bundesrat geben. Auszuschließen ist aber nicht, dass dieses "Feuer" an anderer Stelle wieder geschürt wird.

Tipp:

Am 7. Oktober 2019 findet auf der Expo Real am BID-Stand (B2.220) eine Diskussion zum Thema "Flickenteppich Grundsteuer" statt. Ab 15 Uhr diskutiert Ingeborg Esser mit Hans Volkert Volckens (KPMG), Mario Mühlbauer (Dr. Hanns Maier KG), Hans-Joachim Beck (IVD) und Bernhard Daldrup (SPD) über 

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