Andreas Wende Bild: ZIA

Obwohl sich in den deutschen Metropolen die Büroflächen dramatisch verknappen, bestimmt weiterhin der Wohnungsmangel die politische Agenda. Das ist durchaus richtig, darf jedoch nicht dazu führen, den Büromangel zu ignorieren. Ein Kommentar von Andreas Wende, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Büro.

Die für das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2017 von Bulwiengesa ermittelten Zahlen sind alarmierend: Der Leerstand bei Büroflächen in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hat sich um etwa 80 Basispunkte auf fünf Prozent reduziert.

Der mit Abstand deutlichste Rückgang von Angebotsflächen wurde in München (minus 130 Basispunkte auf 2,5 Prozent), Stuttgart (minus 80 Basispunkte auf 2,9 Prozent) und Berlin (minus 70 Basispunkte auf 3,1 Prozent) erfasst. Das entspricht laut Frühjahrsgutachten einer faktischen Vollvermietung in den drei Top-Standorten.

Die Neubaufertigstellungszahlen beruhigen nur auf den ersten Blick. Zwar lagen sie zuletzt leicht über dem Zehn-Jahres-Mittelwert. Gleichzeitig verkleinerte sich das Angebot 2016 jedoch relativ stark um so genannte Büroflächenabgänge. Gemeint sind abgerissene oder umgenutzte Flächen. Innerhalb der A-Standorte wurde die Zahl der Flächen im Jahr 2016 um 667.000 Quadratmeter reduziert, das entspricht etwa drei Viertel aller neugebauten Flächen in diesen Städten.

Insgesamt kamen somit effektiv lediglich 225.000 Quadratmeter Bürofläche bestandserhöhend hinzu. In Frankfurt und Köln sank das Büroflächenangebot sogar im Jahresverlauf, da die Flächenabgänge nicht durch den Neubau kompensiert werden konnten.

Verknappung durch ganzheitlichen Ansatz aufhalten

Die absehbare, teilweise bereits reale Konsequenz ist ein Ungleichgewicht in den Städten, denn das Schwinden von Büroflächen erfährt derzeit kaum gesellschaftliche oder stadtplanerische Würdigung. Im Fokus steht vielmehr der Mangel an Wohnraum – getrieben durch den fortwährenden Zuzug insbesondere in die Großstädte.

Dass die Menschen hier nicht nur leben (im Sinne von wohnen), sondern auch arbeiten und sich versorgen müssen, wird in der Baupolitik allzu oft ausgeblendet. Dabei ist jeder dritte Erwerbstätige in Deutschland in einem Büro tätig. In Summe gibt es über 14 Millionen Bürobeschäftigte (Stand 30.6.2015). Mehr als ein Fünftel von ihnen arbeitet in den sieben größten deutschen Städten – Tendenz steigend.

Laut Frühjahrsgutachten belief sich das Bürobeschäftigtenwachstum 2016 hier auf 2,26 Prozent, für 2017 wird ein weiteres Plus von 1,97 Prozent erwartet. Die Lösung liegt in einer ganzheitlichen Stadtentwicklung. Sie muss alle Nutzungsarten berücksichtigen, die urbanes Leben erfordert. Zweifelsohne gehört dazu neuer und bezahlbarer Wohnraum, aber eben auch ein ausreichendes Angebot an Büro-, Einzelhandels- und (im Zuge des erstarkenden Online-Handels) Logistikflächen. Der neue Gebietstyp "Urbanes Gebiet" sieht eine solche Kombination aus Wohnen, Arbeiten und Versorgen vor. Er ermöglicht, zeitgemäße und moderne Quartiere mit kurzen Wegen zu schaffen.

Regulatorische Hemmnisse abbauen

Das "Urbane Gebiet" ist jedoch nicht der einzige Ansatzpunkt. Weitere Faktoren können Büroimmobilien daran hindern, ihrer Funktion als "Produktionsstätten" und damit als wichtige Fundamente der Wertschöpfung und wirtschaftlichen Stärke der Städte und Gemeinden dauerhaft gerecht zu werden. Neben der Bevorzugung von Wohnprojekten gegenüber gewerblichen Flächennutzungen bei der Vergabe von Bauland und -genehmigungen sowie langwierigen Genehmigungsverfahren zählen dazu auch erhöhte regulatorische Anforderungen, allen voran Basel III oder die im Regelwerk enthaltenen Eigenkapitalanforderungen der Banken gegenüber Kreditnehmern und damit Investoren und Entwicklern.

Auf Mieterseite führt der im Januar 2016 veröffentlichte neue Rechnungslegungsstandard zur Bilanzierung von Leasing-Verträgen (IFRS 16) des International Accounting Standards Board (IASB) zu einschneidenden Änderungen. Mietverträge betroffener Unternehmen werden zukünftig regelmäßig unter die Definition eines Leasingvertrags fallen. Damit müssen sie Mietverbindlichkeiten entsprechend in die Bilanz aufnehmen – mit möglichen negativen Effekten, was beispielsweise kürzere Mietvertragslaufzeiten zur Folge haben kann.

Vermieter müssen zudem die Ende 2016 in Kraft getretene "Verordnung zur Änderung von Arbeitsschutzverordnungen" beachten, in deren Zuge auch die Arbeitsstättenverordnung novelliert wird. Diese liefert zwar endlich einen rechtlichen Rahmen für Telearbeitsplätze und erleichtert die Vereinbarkeit von Arbeit und Familie für Erwerbstätige. Allerdings besteht bei der Regelung noch Verbesserungspotenzial. So dürfen Arbeitgeber etwa nur Arbeitsräume betreiben, die möglichst ausreichend Tageslicht erhalten und eine Sichtverbindung nach außen bieten. Moderne und interaktive Bürolösungen werden durch diese Überregulierung des deutschen Gesetzgebers konterkariert.

Energetische Alternativen ins Auge fassen

Hemmende Wirkung auf Investitionen und Innovationen haben auch energetische Anforderungen. Sie verteuern neue und bestehende Büroflächen. Ein vom ZIA gemeinsam mit seiner Task Force Energie beauftragtes Gutachten zur Energieeffizienz von Immobilien kommt für das Segment der Büroimmobilien zu dem Ergebnis, dass bei einer weiteren Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) die Wärmeversorgung alleine mit einem Gaskessel nicht mehr möglich ist.

Fernwärme und Wärmepumpensysteme können bei Bürobauten lediglich in Zusammenhang mit einer deutlich verbesserten Gebäudehülle den Energieeffizienzstandard KfW 55 erreichen. Jedoch könnten die Anforderungswerte des KfW-55-Standards durch den Einsatz von Photovoltaik zur solaren Strombereitstellung erheblich kosteneffizienter erfüllt werden als mit einer weiteren Verbesserung von Gebäudehülle oder Anlagentechnik.

Eine weitere Verschärfung der Gebäudestandards ist folglich weder energie- noch klimapolitisch sinnvoll. Um die klimaschutzpolitischen Ziele der Bundesregierung zu erfüllen, sollten alternative Maßnahmen bedacht werden, die den Prinzipen der Technologieoffenheit und Wirtschaftlichkeit entsprechen, zum Beispiel die vermehrte Nutzung von zertifiziertem grünem Strom. Zudem sollten die bestehenden Bilanzierungsgrenzen für die Energieeffizienz von Gebäuden erweitert werden, indem neben der gebäudescharfen Bilanzierung künftig etwa auch Quartiere und Smart-City-Projekte zugelassen werden.

In diesem Kontext ist es zu begrüßen, dass steuerliche Hemmnisse bei der Integration erneuerbarer Energien im Gebäudebereich abgeschafft werden sollen. Insbesondere die Gewerbesteuerinfektion, die entsteht, wenn Vermieter erneuerbare Energien am Gebäude erzeugen und den Mietern zur Verfügung stellen, ist derzeit noch ein bedeutender Hemmschuh bei der Verbesserung der Ökobilanz.

Nach Bedarf entwickeln

Doch nicht nur die Politik ist gefragt. Auch Projektentwickler müssen neuen Anforderungen gerecht werden. Weltweit ist beispielsweise ein Trend zur Nutzungsmischung, etwa Hotel und Einzelhandel, festzustellen. Auch in Deutschland finden sich Beispiele wie beim Zoofenster oder im Upper West in Berlin. Hohes Potenzial für solche Ansätze bieten Städte mit unterdurchschnittlichem Verhältnis von lokalem Bürowert und Einwohnerzahl.

Weitere wichtige Trends der Branche wie Coworking-Spaces-Konzepte, innovative Bürokonzepte und die zielgruppenspezifischen Anforderungen der Corporates werden in Zukunft eine gewichtige Rolle spielen. Erfolgreich werden jene Marktteilnehmer sein, die frühzeitig die Trends erkennen und umsetzen. Sie profitieren davon, dass Büroimmobilien als Anlageobjekte nach wie vor hoch im Kurs stehen und gemessen am Investmentvolumen die wichtigste Anlageklasse sind.

Angesichts der anhaltend eher positiven Entwicklung und der geringen Fertigstellungen sind die Zeichen auf Stabilität eingestellt – sofern die Politik Büroimmobilien im Sinne einer ganzheitlichen Stadtentwicklung im Diskurs ausreichend berücksichtigt.

Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Wohnungsmangel, Agenda

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