Ungeachtet des Wohnraummangels liegen in zentralen Lagen von Ballungsräumen und Kleinstädten Grundstücke brach. Bei den Flächen handelt es sich häufig um ehemalige Industrieareale oder Militärliegenschaften, die nicht mehr gebraucht werden. Das sei ungenutztes Potenzial, klagt die Opposition im Bundestag. Die Immobilien- und Bauwirtschaft stimmt teilweise ein – verweist jedoch zugleich darauf, dass es mit Reaktivierung solcher Flächen nicht so einfach sei.

Das hängt schon damit zusammen, dass keiner weiß, wie viele solcher Flächen es eigentlich gibt. „Baulücken- und Leerstandskataster werden bundesweit nicht betrieben“, erklärt die Bundesregierung auf Anfrage der Abgeordneten der FDP-Fraktion. Die hatten in ihrer Anfrage auf Untersuchungen verwiesen, nach denen mehr als 63.000 Hektar Fläche in Deutschland problemlos für den Wohnungsbau aufbereitet werden könnte. Der Bundesregierung zufolge gibt es lediglich Umfragen, die aktuelle sei von 2012. Demnach sahen Kommunen ein Innenentwicklungspotenzial von 120.000 bis 165.000 Hektar, 44 Prozent davon waren Brachen.

Brache ist nicht gleich Brache

Selbst eine verbindliche Definition von „Brache“ scheint schwierig: Für die einen darf noch ein Gebäude auf dem Gelände stehen, nach Ansicht anderer muss die Fläche freigeräumt sein. Neben aufgegebenen Militärstandorten und Industrie- oder Gewerbegebieten können auch Bahnareale darunter fallen – aber auch deren Potenzial lässt sich nicht so leicht beziffern, wie aus einer weiteren Antwort der Bundesregierung hervorgeht.

Gefragt nach den unbebauten, aber baureifen Flächen im Besitz des Bundeseisenbahnvermögen (BEV) in Großstädten, heißt es zur Antwort: „Das BEV erfasst die baurechtliche Ausweisung seiner Liegenschaften nur vor Verkauf der jeweiligen Liegenschaft.“ Zum BEV gehören beispielsweise nicht mehr betriebsnotwendige Immobilien, aber auch Flächen der Eisenbahnlandwirtschaft und Sport- oder Freizeitflächen. Allein in Berlin stehen 72 solcher Wohnimmobilien leer.

Erfassung von Brachflächen in Eigeninitiative

Zahlreiche Länder und Kommunen haben in den vergangenen Jahren in Eigeninitiative oder als Teilnehmerinnen von Modellversuchen damit begonnen, Leerstand, Baulücken und Brachen in ihren Hoheitsgebieten zu erfassen. So können etwa Gemeinden in Nordrhein-Westfalen über die Landesinitiative "Flächenpool NRW" Unterstützung und Beratung bei der Neu- und Wiedernutzung von innerstädtischen Brachen erhalten.

Im Bundesamt für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) läuft bis Ende 2019 ein Forschungsprojekt zum Einsatz von sogenannten Innenentwicklungsmanagern. Hier soll erprobt werden, wie solche Experten dazu beitragen können, Baulandreserven schneller zu aktivieren, denn vielen Gemeinden mangele es schlicht an Ressourcen für ein aktives Flächenmanagement, das Grundstückeigentümer und Investoren systematisch einbezieht, beschrieb BBSR-Direktor Harald Herrmann zum Projektstart eine weitere Herausforderung in den Planungsbehörden.

Das Land Bayern wiederum zeichnete schon vor mehr als zehn Jahren Orte im Umbruch aus, die nach Lösungen für ihre innerstädtischen Lücken suchten, die sich teilweise in Folge massiver wirtschaftlicher Umwälzungen ergaben. Die Kleinstadt Selb an der tschechischen Grenze etwa hatte nach dem Niedergang der Porzellanindustrie, auf die die Kommunalpolitik jahrzehntelang einseitig gesetzt hatte, nicht nur mit Bevölkerungsschwund und einer Explosion der Arbeitslosenzahlen, sondern auch mit dem Leerstand riesiger Produktionsareale zu tun. Es gelang dabei, Werksgelände beispielsweise mit einem Porzellan-Museum, Dienstleistungszentren und einer Ausstellungs- und Konzerthalle zu revitalisieren – was zugleich das kulturelle Leben anfächerte und damit zur Lebens- und Aufenthaltsqualität in der Kernstadt beitrug.

Bundesweites Leerstandkataster gefordert

Die Bundesregierung plant nicht, ein bundesweites Leerstandskataster einzuführen. Teile der Immobilienwirtschaft sehen dies kritisch.

"Ein bundesweites Baulücken- und Leerstandkataster könnte ein hilfreiches Instrument sein und zur Schaffung von mehr Wohnraum beitragen", Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).

Damit ein Kataster nutzbar werde, sei es jedoch wichtig, dass dann auch Taten in Form von Bebauungsplänen folgen. Hier seien Kommunen eben unterschiedlich aufgestellt – darauf weist auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW hin. Die Nutzung von Brachflächen-Potenzial hänge in großem Maße davon ab, wie die Kommunen dieses Thema mehr oder weniger aktiv betreiben.

Beide Verbände sehen die Wiedernutzung von Brachflächen grundsätzlich als eine der Kernmaßnahmen in einem Bündel von mit politischen Forderungen verbundenen Maßnahmen, um mehr Wohnraum zu schaffen.

Teure Wiederaufbereitung von Brachflächen für den Wohnungsbau

Mit dem Erfassen und Bereitstellen von Brachland indes sind zwar die ersten Hürden genommen – aber noch längst nicht alle. Brachflächen eigneten sich – je nach vorheriger Nutzung – zwar oft sehr gut für den Wohnungsbau, erklärt etwa der Projektentwickler Bonava. Doch natürlich entstünden für die Entwicklung des Grundstücks Mehrkosten für Sanierung und Abriss, die in die Kalkulation aufgenommen werden müssten.

"Vor dem Kauf einer Brachfläche rechnen wir also sehr genau, ob trotz Zusatzkosten bezahlbarer Wohnraum für unsere Kunden entstehen kann", Katja Kargert, Sprecherin des Projektentwicklers Bonava.

Die Altlasten-Problematik betrifft die Bundesregierung über die Verwaltung und Vermarktung ihrer eigenen Liegenschaften. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben als damit beauftragte Institution hat den Angaben zufolge in den vergangenen fünf Jahren 31,5 Millionen Euro für ein entsprechendes Altlasten-Programm aufgewendet, die meisten Gelder flossen nach Sachsen-Anhalt. Die Bundeswehr wiederum hat in einem eigenen Altlastenprogramm für Sanierungsmaßnahmen auf den von ihr genutzten Liegenschaften etwa 31 Millionen Euro in dieser Zeit ausgegeben.

Zugegeben, diese Kosten belasteten, bekennt der Chef der CG Gruppe, Christoph Gröner. Allerdings würden digitale Prozesse und moderne Fertigungstechniken dazu beitragen, Brachflächenerschließungen trotzdem profitabel zu gestalten. Gröner betrachtet das Aufspüren solcher Grundstücke, deren Erschließen und Revitalisieren hin zu urbanen Quartieren als Kernaufgaben seines Unternehmens. Lohnenswert findet der Firmenchef solche Verdichtungsmöglichkeiten darüber hinaus aus einem weiteren Grund: Bei Brachen handele es sich häufig um verwaiste Areale in bis dahin weniger attraktiven Lagen. „Mit unseren Projekt- und Quartiersentwicklungen schaffen wir oft die entscheidenden Impulse für eine soziale Aufwertung und Entwicklung ganzer Stadtteile“, ist Gröner überzeugt.

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Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Neubau, Bundestag
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Die Bundesregierung hat in den vergangenen fünf Jahren 31,5 Millionen Euro für ihre Altlasten aufgewendet. Laut einer Umfrage von 2012 liegt das Innenentwicklungspotenzial bei bis zu 165.000 Hektar.