Interview: Berliner Vorkaufsrechte, CO2-Steuer und Mietendeckel

Wohnraum ist in Groß- und Universitätsstädten knapp, teuer und wird zunehmend zur zentralen sozialen Frage – auch auf der Expo Real. Dr. Esfandiar Khorrami, Partner und Rechtsanwalt bei der Rechts- und Steuerberatungskanzlei Bottermann Khorrami, zu Vorkaufsrechten, CO2-Steuer und Mietendeckel.

Nutzen Kommunen städtische Vorkaufsrechte verstärkt als Druckmittel zur Durchsetzung städtebaulicher Interessen und wie gehen Investoren damit um?

Dr. Khorrami: Vorkaufsrechte werden durchaus als Druckmittel zur Durchsetzung von Interessen genutzt. In Berlin haben wir aber eine besondere Situation. Vordergründig werden städtebauliche Interessen angeführt. Nach meiner Einschätzung sind die Interessen aber eher politischer Art. Das zeigen Maßnahmenkataloge in Abwendungsvereinbarungen, die Modernisierungen auf zeitgemäße Standards verhindern. Für mich fehlt vielfach das notwendige öffentliche Interesse. Vielmehr geht es darum, den Bestand an kommunalem Eigentum zu erhöhen. Handelt es sich dabei um ein städtebauliches Interesse? Ich würde sagen: Nein. Investoren gehen damit sehr pragmatisch um. Einerseits verhandelt heute kaum mehr jemand Abwendungsvereinbarungen, sondern wartet ab, ob die Kommune tatsächlich das Vorkaufsrecht ausübt. Andererseits werden beispielsweise Kaufverträge so gestaltet, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer zurücktreten können. Denn in einem Berliner Bezirk mehrt sich gerade ein pikantes Detail: Vorkaufsrechte werden unter Finanzierungsvorbehalt ausgeübt. Das ist ein eklatanter Verstoß gegen geltendes Recht. Die Bezirke schaffen sich eine Rechtsposition, die der Verkäufer dem Käufer nicht eingeräumt hat. Der Verkäufer weiß in diesem Fall nicht, ob der Kaufvertrag zustande kommt, noch wann das sein wird – eine unerträgliche Hängepartie beginnt.

Die Energiewende hat den Gebäudesektor mit der Debatte über die CO2-Steuer erneut in den Fokus der Nachhaltigkeitsdebatte gestellt. Mit welchen Auswirkungen müssen Wohnungsgesellschaften rechnen?

Dr. Khorrami: Interessant ist die politische Gemengelage: Wir haben einerseits Berliner Senat und Bundesregierung mit ambitionierten Klimazielen sowie großem Interesse an energetischen Sanierungen. Das Problem dabei: Wer soll dafür bezahlen? In der Praxis zeigen andererseits die Berliner Bezirke weniger Begeisterung für die Aufwertung von Wohnraum, da Modernisierung auch zu höheren Mietkosten führt. Um noch mal auf die Abwendungsvereinbarungen zurückzukommen: Diese schließen Sanierungen sogar aus; es sei denn, sie sind verpflichtend. Nicht zuletzt sorgt der Mietendeckel dafür, dass eine freiwillige energetische Sanierung von vielen erst einmal auf Eis gelegt wird. Wenn aber politisch die Energiewende gewollt ist – mit dem Klimaschutzprogramm hat die Bundesregierung das wiederholt –, müssen Anreize geschaffen werden, die Eigentümer animieren zu investieren. Eine neue Steuer – auch wenn sie CO2-Bepreisung heißt – halte ich nicht für die richtige Antwort, weil ein Malus-System nicht zum gewünschten Ziel führen wird. Am Ende macht es Wohnen noch teurer.

"Der Mietendeckel macht Mieter nicht zu Gewinnern, sondern zu Verlierern"

Mietendeckel und Enteignungsdebatte: Wie verändert die zunehmende politische Regulierung den Berliner Immobilienmarkt?

Dr. Khorrami: Ganz gleich, was am Ende kommt, der Schaden für den Berliner Immobilienmarkt ist angerichtet. Denn allein die Restriktionsdebatten haben bereits zu einem Rückzug von Investoren geführt. Dass Eigentümer durch den Mietendeckel Nachteile haben werden, ist ausgiebig diskutiert worden. Was tut der Mietendeckel aber für Mieter? Nach meiner Einschätzung werden die Mieter am Ende nicht die Gewinner, sondern die Verlierer sein.

Denn erstens wird das Risiko privater Insolvenzen erhöht, wenn Gerichte nach jahrelangem Rechtsstreit feststellen sollten, dass das Absenken der Miete nicht rechtmäßig war und der Mieter auf einen Schlag erhebliche Mietentgelte nachzahlen muss. Nicht ausgeschlossen sind dann auch Kündigungen, weil Mieter automatisch mit Beträgen von mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand sind.

Zweitens entsteht eine jahrelange Rechtsunsicherheit, die weit über die Gültigkeit des Mietendeckels hinausreichen wird. Denn nach dem Mietendeckel ist nicht vor dem Mietendeckel. Das heißt: Eine unmittelbare Rückkehr zum Mietspiegel ist rechtlich nicht möglich.

Drittens wird der Mietendeckel Privatisierungen forcieren. Mietshäuser werden in Wohneigentum aufgeteilt, mit der Absicht sie zu verkaufen, wenn Mieter ausziehen. Wir hatten allein in den vergangenen Wochen acht Aufträge für die Erstellung von Teilungserklärungen. Diese Zahl hat sich nahezu verdreifacht.

Viertens werden Investitionen in die Schaffung von Wohnraum im Bestand und aufwendige Sanierungen ausbleiben. Und fünftens kann der Mietendeckel zu schwarzmarktähnlichen Zuständen führen, in denen die Wohnungsvergabe von verdeckten Zahlungen abhängig ist.

Das Gespräch führte Gabriele Bobka.

Lesen Sie auch:

Mietendeckel für Berlin: Lässt er die Mieten erst steigen?

Gesetzlicher Mietendeckel: So funktioniert er in New York

Schlagworte zum Thema:  Expo Real