17.01.2014 | Top-Thema Immobilientrends: Digitalisierung, Demografie & Co.

Alles im Wandel

Kapitel
Bild: sergey niven/shutterstock.com

Werte ändern sich schneller als jemals zuvor. Die Technik gibt neue Impulse. Und der demografische Wandel stellt viele althergebrachte Annahmen auf den Prüfstand: Die Immobilienwirtschaft sieht sich grundlegenden Umwälzungen gegenüber.

In den Einkaufszentren Limbecker Platz in Essen und Alstertal in Hamburg hat die Zukunft schon begonnen. Seit Frühjahr 2013 probiert dort der Shopping-Center-Gigant ECE mit seinen „Future Labs“ aus, wie sich die Online-Welt mit dem guten alten Einkaufszentrum vereinen lässt. Die Kunden können mithilfe eines speziell entwickelten Touch Screens auf einem vier mal vier Meter großen Bildschirm in der Mall Modetipps abrufen, ihre Kinder virtuell in die Welt der Riesen eintauchen lassen und kostenlos per WLAN im Internet surfen. Und wenn sie einen bestimmten Laden suchen, müssen sie sich nicht mehr zum Informationsschalter bemühen, sondern laden sich dank des 3-D-Wegeleitsystems „Your Way2go“ den schnellsten Weg zum gesuchten Store als 3-D-Animation aufs Handy.
Mit den „Future Labs“ reagiert ECE auf die Digitalisierung – und damit auf einen der momentan meistdiskutierten Trends. Globalisierung, demografischer Wandel, Urbanisierung und Nachhaltigkeit sind weitere Schlagworte, welche die Debatte prägen – und die manchmal so inflationär verwendet werden, dass nicht mehr klar ist, was die Begriffe wirklich bedeuten und welche konkreten Auswirkungen sie haben. Dabei ist die Beschäftigung mit Trends gerade für die Immobilienbranche essenziell: Ein Gebäude, das heute geplant und gebaut wird, steht auch noch in Jahrzehnten, wenn die Ansprüche der Nutzer und die Potenziale der Technik möglicherweise ganz andere sein werden als heute

Digitalisierung wirft Fragen auf

Dass sich die Immobilienbranche derzeit hauptsächlich mit einem Trend – nämlich den Auswirkungen der Digitalisierung – befasst, ist kein Zufall. Zu offensichtlich sind die dramatischen Veränderungen, die vor allem der Einzelhandel durch die neuen Kommunikationsmittel durchläuft. Ein Umsatzplus von nicht weniger als 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichneten nach Angaben des Bundesverbands des Deutschen Versandhandels (bvh) die Online-und Versandhändler im zweiten Quartal dieses Jahres. „Wir erleben zurzeit Veränderungsprozesse, die erhebliche Auswirkungen auf das Einkaufsverhalten und die Handelsunternehmen haben“, konstatiert deshalb Michael Reink, Bereichsleiter beim Handelsverband Deutschland (HDE) – und damit, so ist zu ergänzen, natürlich auch auf Entwickler und Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien.

Hat der stationäre Einzelhandel also keine Zukunft mehr?

Doch, antwortet IVG-Chefresearcher Dr. Thomas Beyerle unter Bezug auf eine aktuelle Studie seines Hauses: „Wir kommen zu dem klaren Ergebnis, dass die vom Online-Handel ausgehende Gefahr für den stationären Einzelhandel zwar real ist, aber nicht sein zwingendes Aus bedeuten wird.“ Von „Fluch und Segen zugleich“ spricht Andreas Pohl, Mitglied des Vorstands der Deutschen Hypo, die dem E-Commerce ebenfalls eine Studie gewidmet hat: „Zum einen verlagern sich Umsatzanteile zugunsten des Online-Handels, zum anderen bieten Multi-Channel-Konzepte klassischen Einzelhändlern die Möglichkeit, ihre Umsätze über den Online-Verkauf zu steigern.“ „Stationärer und digitaler Handel rücken zusammen“, bestätigt Steffen Hofmann, Head of Retail Deutschland bei Henderson Global Investors. Die Auswirkungen der Digitalisierung hängen nach Ansicht Hofmanns dabei nicht so sehr vom Einzelhandelskonzept (Einkaufszentrum, Fachmarktzentrum, Supermarkt, Discounter) ab, sondern vielmehr vom Sortiment. „Flächenanpassungsbedarf“, erläutert Hofmann, „gibt es beispielsweise bei Elektronikhändlern und Buchhandlungen, die heute weniger Fläche benötigen als noch vor ein paar Jahren.“
Dabei sind laut Hofmann noch längst nicht alle Auswirkungen geklärt. Intensiv diskutiert wird nach seinen Worten beispielsweise, „ob Läden jetzt mehr oder eher weniger Lagerfläche brauchen“. Für einen Zuwachs spricht, dass Händler verstärkt daran arbeiten, Waren, die Kunden im Internet bestellt haben, im stationären Geschäft abholen zu lassen. Andererseits scheint eine Verringerung der Lagerfläche möglich, weil es Ansätze gibt, die Waren komplett außerhalb der teuren Einkaufsstraßen zu lagern.

Prognose

Grundsätzlich prognostiziert Einzelhandelsexperte Hofmann, „dass zweit- und drittklassige Einzelhandelslagen durch die Digitalisierung unter Druck geraten werden, während die Top-Lagen weiterhin stark nachgefragt sein werden“. Dabei überlagern sich die Auswirkungen der Digitalisierung mit denen des demografischen Wandels: Laut der IVG-Studie wird der Bevölkerungsrückgang in weiten Teilen der Bundesrepublik zu einer Verringerung der Verkaufsfläche führen. „Die perspektivischen Flächenbereinigungen um nahezu 15 Prozent der vorhandenen Einzelhandelsflächen in den neuen Bundesländern sollten von jedem Mittel- bis Langfristinvestor bereits heute in der Fondsstrategie antizipiert werden“, empfiehlt Dr. Thomas Beyerle.

Schlagworte zum Thema:  Gemischte Nutzung, Klimawandel, Digitalisierung, Demografischer Wandel, Gewerbeimmobilien, Einzelhandelsimmobilie

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