Immobilienmakler: Steht eine Konsolidierung am Markt bevor?

Das Bestellerprinzip für den Immobilienkauf steht vor der Tür. Bieterverfahren beim Verkauf von Wohnimmobilien sollen eingeschränkt werden. Beides wird den Immobilienmarkt durcheinanderwirbeln. Es könnte zu einer Bereinigung bei Maklerunternehmen kommen.

Vor wenigen Wochen sammelte "Wiwo online" Punkte bei den Maklergegnern, als das Portal populistisch titelte: "Unheimliche Vermittler-Schwemme: Darum gibt es plötzlich so viele Makler". Es ging um den boomenden Immobilienmarkt, aufgrund dessen sich mehr Maklerbetriebe gegründet hätten als erwartet.

War zuvor immer wieder vom Konsolidierungsdruck innerhalb der Branche gesprochen worden, sieht die Realität im Moment tatsächlich anders aus: Die Zahl der Makler erhöhte sich laut Statistischem Bundesamt zwischen 2010 und 2017 von rund 44.600 auf mehr als 70.000. Doch das könnte sich bald ändern, denn die Konkurrenz zwischen den Maklern dürfte steigen. Spätestens dann, wenn der Gesetzentwurf zur Maklerprovision vom 4.9.2019 in Kraft tritt, auf den sich der Koalitionsausschuss Ende August geeinigt hat. Wenn Provisionen künftig regelmäßig der Verkäufer zahlen müsste beziehungweise – bei entsprechender vertraglicher Regelung – der Käufer zu 50 Prozent, erhöhe das den Konkurrenzdruck zwischen den Maklern, sagt Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft.

Experten rechnen mit nur noch fünf Prozent Provision im Schnitt

Der Vorstand des Immobilienmaklers Engel & Völkers, Kai Enders, erwartet laut Medienberichten, dass allein diese Änderung die Maklerprovisionen deutlich drücken werde, im Schnitt werde sie nicht mehr bei sieben Prozent liegen, sondern eher bei fünf.

Der Gesetzentwurf betont, die Regeln der Festlegung der Maklerprovision seien in den jeweiligen Regionen "erstaunlich starr". Die Höhe der ortsüblichen Maklerprovision liege dabei mit steigender Tendenz zwischen 4,76 und 7,14 Prozent, wobei 7,14 Prozent der überwiegend verlangte Satz sei. Lediglich in Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Teilen von Niedersachsen fielen die Provisionen niedriger aus.

In manchen Bundesländern wird ein höherer Verwaltungsaufwand für Makler erwartet

Die Provisionsverteilung ist, je nach Region, unterschiedlich. Regelmäßig teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision. In den fünf Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen sowie in einigen Regionen Niedersachsens haben Makler bisher nur mit der Käuferprovision gearbeitet. Hier wird künftig ein größerer organisatorischer und Verwaltungsaufwand anfallen, um auch den Verkäufer vom Provisionsanspruch zu überzeugen.

Verbände, wie der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft BVFI, betonen in diesem Zusammenhang, es bedürfe auf Seiten des Maklers einer detaillierten Darlegung seiner Leistungen. Der Makler werde künftig noch stärker dem Verkäufer aufzeigen müssen, worin der Mehrwert seiner Tätigkeit liegt. Auch in den Gegenden, in denen an sich eine Teilung der Maklerprovision üblich ist, erhält der Verkäufer häufig deutliche Zugeständnisse oder muss gar keine Maklerprovision zahlen, jedenfalls dann, wenn ein Wohnraummangel besteht. Dem Käufer bleibt dann nichts anderes übrig, als die volle Provision von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises alleine zu tragen, um nicht aus dem Bewerberkreis auszuscheiden.

Die Weitergabe von Maklerkosten soll vor dem Hintergrund, dass in der Regel auch der Käufer von der Tätigkeit eines Maklers profitiert, immerhin nicht gänzlich ausgeschlossen werden; jedoch soll diese nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 Prozent des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns möglich sein. Außerdem soll der Käufer zur Zahlung erst verpflichtet sein, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat. Dieser Nachweis kann formlos erfolgen über einen Kontoauszug oder Überweisungsbeleg. Auch in Fällen, in denen der Käufer, wie zum Beispiel bei einem Suchauftrag, alleiniger Vertragspartner des Maklers ist, bleibt es beim Grundsatz, dass primär der Auftraggeber zahlungspflichtig ist und höchstens eine 50:50-Kostenteilung erwirken kann.

Im Einzelnen sieht der Gesetzentwurf Folgendes vor:

  • Beide Parteien eines Kaufvertrages können (weiterhin) provisionspflichtig einen Makler beauftragen.
  • Der Maklervertrag bedarf aber künftig der Textform (zum Beispiel E-Mail). Bisher war das im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht ausdrücklich geregelt.
  • Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für Käufer und Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn der Käufer eine natürliche Person ist.
  • Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, muss sie die Maklervergütung zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind – ist der Käufer eine natürliche Person – nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der zu zahlenden Courtage ausmachen. Der Käufer muss also maximal die Hälfte der Gesamtprovision zahlen.
  • Betroffen von der Regelung wären Wohnungen und Einfamilienhäuser, auch mit Einliegerwohnung. Nicht betroffen wären Wohnobjekte ab zwei Wohnungen und gewerblich genutzte Objekte.
  • Immerhin scheint die Deckelung der Courtage auf zwei Prozent vom Tisch.

Immobilienverkäufe: Bundesregierung will Bieterwettkämpfe einschränken

Bieterverfahren bei privaten Immobilienverkäufen mit Maklern sollen nach dem Willen der Bundesregierung stark eingeschränkt werden, so zumindest der Staatssekretär für Verbraucherschutz im Bundesjustizministerium, Gerd Billen, in einem Interview mit dem Wirtschaftmagazin "Capital" (Ausgabe 10/2019).

Bei der Planung der Regulierungen für den Immobilienmarkt habe die Bundesregierung zahlreiche Missstände entdeckt. Vor allem in den heiß gelaufenen Immobilienmärkten der deutschen Großstädte seien Bieterverfahren bei privaten Wohnungs- und Hausverkäufen derzeit ein beliebtes Mittel, um die Preise nach oben zu treiben. Die Bundesregierung sei derzeit dabei, den Gesetzentwurf zur Neuregelung von Maklerprovisionen auszuarbeiten, sagte Billen. Hier könne ein solches Verbot noch verankert werden. Sollte die Große Koalition halten, ist mit der Einführung des Gesetzes bis etwa Mitte 2020 zu rechnen.

Der Artikel erscheint im Magazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 11/2019.


Das könnte Sie auch interessieren:

Maklercourtage beim Immobilienkauf wird künftig geteilt

Schlagworte zum Thema:  Makler, Immobilienmakler, Unternehmen