Homeoffice & Co.: Remote-Work-Konzepte müssen flexibler sein

Homeoffice per Bundesgesetz, Co-Working, umgebaute Hotellobbys oder Büros in der Vorstadt? – "One-Size-Fits-All"-Lösungen für das Remote Working nach der Krise gibt es nicht, sagen Experten. Nur mit flexiblen Arbeitskonzepten werden sich verwaiste Büros und Mieteinbußen umgehen lassen.

Arbeit von zu Hause aus – das wurde in der Coronakrise für Millionen von Arbeitnehmern in Deutschland zur neuen Normalität. Kein Tag vergeht seitdem ohne neue Diskussionen rund um Homeoffice, Remote Working oder neue Arbeitskonzepte. So sind sich "Wirtschaftsauguren, Personaler und Arbeitsforscher in einem einig: das flexible Arbeiten wird bleiben, sich festsetzen und damit fester Bestandteil der Unternehmenskulturen", erklärt Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany. Szenarien werden derzeit von Wirtschaftsforschern, Immobilienmarktexperten und der Politik durchgespielt.

Kanzleramt gegen ein "Mobile Arbeit Gesetz"

Einen prominenten Vorstoß wagte am Wochenende Bundesarbeitsminister Hubertus Heil (SPD), als er einen Rechtsanspruch auf 24 Tage Homeoffice pro Jahr forderte. In einem von ihm angekündigten "Mobile Arbeit Gesetz" soll ein Arbeitgeber den Wunsch nach mobiler Arbeit nur dann ablehnen dürfen, wenn es dafür organisatorische oder betriebliche Gründe gibt.

Arbeitgeber und der Koalitionspartner CDU zeigten sich skeptisch. Wo es möglich sei, böten die Arbeitgeber schon heute die Möglichkeit an, von zu Hause zu arbeiten, sagte Arbeitgeberpräsident Ingo Kramer. Mittelstandspräsident Mario Ohoven sagte, Homeoffice habe sich in der Krise zwar bewährt, "aber in der Zeit danach darf die Erholung der Wirtschaft nicht durch steigende Arbeitskosten und zusätzliche Bürokratie gefährdet werden". CSU-Landesgruppenchef Alexander Dobrindt sagte, wichtiger als ein Recht auf Homeoffice sei mehr Flexibilität.

Das Kanzleramt will den Gesetzentwurf von Minister Heil wohl blockieren. Er sei nicht geeignet für die weitere Abstimmung zwischen den Bundesministerien und vom Koalitionsvertrag nicht gedeckt, lautete die Begründung. Auch Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) sieht grundsätzlich keinen Bedarf, das Recht auf Homeoffice gesetzlich zu regeln. "Wir brauchen vor allem weniger Bürokratie, nicht immer neue staatliche Garantien", sagte eine Sprecherin am Dienstag auf einer Pressekonferenz in Berlin.

Immobilienbranche: "Flexibel" ist nicht Homeoffice, Remote Work heißt nicht "weniger Bürofläche"

Das Arbeiten von zu Hause aus sei nur ein Aspekt der Flexibilität, kommentiert JLL-Experte Scheunemann den Ruf nach mehr Homeoffice: "Die Betonung muss dabei auf 'flexibel' liegen und darf nicht mit Homeoffice, schon gar nicht im Sinne einer Null-Tage-pro-Woche-Anwesenheit im Büro gleichgesetzt werden". Es gehörten auch andere Arbeitsorte dazu: Zum Beispiel Co-Working, umgebaute Hotellobbys oder das Café um die Ecke. Auch von Unternehmen angemietete Flächen in den Randbereichen der Städte könnten längerfristig Teil eines solchen Multi-Location-Szenarios sein, so Scheunemann. Eine One-Size-Fits-All-Lösung für alle Unternehmen werde es nicht geben.

JLL sieht den Immobilienmarkt zwar im Umbruch, erwartet jedoch nicht, dass mit einer Zunahme von Remote Working zwangsläufig weniger Büroflächenbedarf einhergeht. Für die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien sei es entscheidend, wie sich die Konjunkturdaten entwickeln. In der September-Befragung des ifo-Instituts beurteilten die Unternehmen ihre aktuelle Situation schon positiver als im Vormonat und erwarten eine weitere Erholung der Geschäfte. Das macht sich laut Scheunemann auch auf dem Arbeitsmarkt bemerkbar. Die Zahl der Arbeitslosen war im September gegenüber dem Vormonat rückläufig.

Zwar sei der Effekt auf die jüngsten Quartalszahlen 2020 am Bürovermietungsmarkt deutlich, so Scheunemann, das liege aber auch daran, dass der Konjunkturdämpfer mit einem Zeitverzug auf den Büromärkten ankomme und sich durch die aktuelle Rezession noch verstärke. In den sieben Immobilienhochburgen ging der Flächenumsatz nach Zahlen von JLL deutlich zurück: um minus 24 Prozent in München bis zu minus 61 Prozent in Stuttgart. In Berlin sank der Umsatz um mehr als 30 Prozent. Das erkärt sich Scheunemann mit der Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Pandemie und des eigenen Geschäftsumfeldes: "In vielen Unternehmen regiert der Rotstift und geplante Umzüge oder Expansionen stehen erst einmal nicht mehr zur Debatte". Die Formel "mehr Homeoffice = Rückgang der Büroflächennachfrage" sei kein stimmiger Slogan.

Das Büro der Zukunft: Wie geht es weiter?

Für JLL kommt es beim Arbeitsplatz der Zukunft darauf an, dass eine Balance zwischen benötigter Bürofläche vor Ort und dem flexiblen Arbeiten der Mitarbeiter gefunden wird. Das Büro als identitätsstiftender Ort der Begegnung und des Austausches werde bleiben, Remote Working und Homeoffice werden zunehmen, dort, wo es passt und möglich ist, so Scheunemann.

Gerade für innerstädtische und top-ausgestattete Büroflächen wird es JLL zufolge immer eine Klientel geben, die auch bereit ist, Top-Mieten zu bezahlen. "Daran wird auch ein mögliches Szenario zu Unternehmensverlagerungen aus den Innenstädten an die Ränder der Städte nichts ändern", sagt Scheunemann. Letztendlich bleibe eine konsensfähige Erkenntnis bei aller kontroverser Meinungen über Arbeitswelten und Bürolagen: "Die Büros der kommenden Jahre werden qualitativ hochwertiger und passen sich den Wünschen der Nutzer und deren Mitarbeiter nach mehr Aufenthaltsqualität, gesundheitlichem Wohlbefinden und flexiblen Konzepten stärker an. In dieser Logik wäre Spielraum für erneutes Mietpreiswachstum, unabhängig von der jeweiligen Lage".

Für immer Homeoffice – ein Risiko für Büroimmobilien-Fonds?

Doch was passiert, wenn das Homeoffice tatsächlich das Arbeiten der Zukunft wird? Der Kreditversicherer Atradius hat in einer internen Analyse Branchen identifiziert, die besonders von einem Forderungsrisiko bis hin zum Insolvenzrisiko bedroht sein könnten.

Sollte kein profitables Nachnutzungskonzept für leere Büroflächen vorliegen, könnte das in Folge auch die Erträge von Fonds mit Büroimmobilienbestand erheblich schmelzen lassen. Leidtragende dieser Entwicklung wären neben Privatanlegern auch institutionelle Investoren, die auf  Anlagegewinne angewiesen sind. Zu ihnen zählen, so Atradius, beispielsweise Banken, Pensionskassen, Investment- und Kapitalgesellschaften und andere Institutionen, die größere Vermögen anzulegen und zu verwalten haben. 

So haben etwa die seit Monaten verwaisten Schreibtische in vielen Unternehmen das Controlling auf den Plan gerufen, "um zu analysieren, ob es in Zukunft überhaupt noch notwendig ist, für jeden Mitarbeiter einen festen Arbeitsplatz bereitzustellen und hierfür Flächen anzumieten", erläutert Michael Karrenberg, Regional Director Risk Services Germany, Central, North, East Europe & Russia/CIS von Atradius. Gerade bei großen Unternehmen belaufen sich laut Karrenberg die jährlichen Mietausgaben auf mehrere Millionen Euro. In der Folge dürften zahlreiche Firmen ihre bestehenden Mietverträge in den kommenden Jahren nicht verlängern.


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