Grundsteuer: Scholz' Reform-Vorschläge brüsk abgelehnt

Auch nach Abschluss des Bund-Länder-Treffens am Montag in Berlin gab es keine Einigung zur Reform der Grundsteuer. Die Pläne von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) stießen auf erheblichen Widerstand. Das Bundesverfassungsgericht will eine Lösung bis Ende des Jahres. Knackpunkt bleibt, ob Immobilien nur nach der Fläche oder auch nach dem Wert besteuert werden sollen. Auf dem Spiel stehen 14 Milliarden Euro kommunale Einnahmen pro Jahr.

Im Bundesfinanzministerium haben sich für die beiden zur Debatte stehenden Modelle die Abkürzungen "WAM" (wertabhängiges Modell) und "WUM" (wertunabhängiges Modell) eingebürgert.

Scholz wirbt für das wertabhängige Modell, auch "Mieten-Modell" genannt. Der Berechnung der Grundsteuer sollen dabei fünf Kriterien zugrunde liegen:

  • die Nettokaltmiete,
  • das Baujahr des Gebäudes,
  • die Wohnfläche,
  • die Grundstücksfläche und
  • der Bodenrichtwert.

Bei selbstgenutzten Immobilien soll eine fiktive Miete anhand des Mikrozensus des Statistischen Bundesamts gelten. Die Unionsfraktion im Bundestag, aber auch Bayern und weitere Länder lehnten das Scholz-Modell am Montag erneut klar ab. In Regierungskreisen werden weitere harte Verhandlungen erwartet.

Droht mit dem Scholz-Modell ein "Bürokratiemonster"?

"WAM" ist aus Sicht von Scholz das Modell, das am ehesten die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts für eine zeitgemäße und sozial gerechte Besteuerung erfüllt.

Warum gerechter? Die im Wert weit höher anzusetzende Immobilie im Zentrum einer Großstadt würde bei diesem Modell höher besteuert als die ähnlich große, aber im Wert viel geringere Immobilie auf dem Land. Der Deutsche Städtetag unterstützt dieses Modell. "Es macht auch einen Unterschied, ob es um ein Haus in einem Villenviertel geht oder um eine Hochhaussiedlung", sagte Hauptgeschäftsführer Helmut Dedy der "Frankfurter Allgemeinen Zeitung".

Was wäre zu tun? 36 Millionen Häuser, Wohngebäude und Grundstücke müssten neu bewertet und aus den fünf festgelegten Kriterien eine individuelle Grundsteuer errechnet werden.

Enormer Mehraufwand? Die Länder Bayern und Niedersachsen, die CDU/CSU-Fraktion im Bundestag, die FDP und Immobilienverbände kritisieren, dass bei dieser Version ein "Bürokratiemonster" entstehe sie sind für das wertunabhängige Modell "WUM", mit dem die Steuer pauschal nach der Fläche berechnet wird. Der Aufwand sei enorm und es drohten Mehrbelastungen für Mieter in gefragten Gegenden, lautet die Kritik.

Das Verfahren sei so komplex, dass sowohl die Wohnungsunternehmen als auch die Finanzverwaltung vor schier unlösbare Herausforderungen gestellt würden, erläuterte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Der notwendige Verwaltungsaufwand stünde in keinem Verhältnis zum Grundsteueraufkommen. "Darüber hinaus drohen in den sowieso schon belasteten Ballungsräumen massive Grundsteuererhöhungen", so Gedaschko.

Oder doch ungerecht? Der CSU-Bundestagsabgeordnete Hans Michelbach, Obmann der Unionsfraktion im Finanzausschuss des Bundestags, hält den Entwurf von Scholz sogar für ungerecht: "Das Modell von Scholz hätte die Verwerfung, dass der Wohnungseigentümer, der selbst genutzten Wohnraum hat, eine andere Grundsteuer zahlt als der Mieter im gleichen Haus", sagte Michelbach.

"Selbstnutzer erzielen durch steigende Vergleichsmieten weder Einnahmen, noch profitieren sie von einer Wertsteigerung ihres Hauses. Es wäre daher völlig falsch, private Eigenheime auf der Grundlage einer fiktiven Miete zu besteuern", ergänzte der Präsident des Bundesverbandes Deutscher Fertigbau (BDF), Johannes Schwörer.

Mieter beim Scholz-Modell benachteiligt?

Bei Vermietungen wird die im Mietvertrag vereinbarte Miete eingetragen. Die Grundsteuer wird bisher über die Nebenkosten umgelegt. Das sind im Durchschnitt 19 Cent pro Quadratmeter bei 100 Quadratmetern also 19 Euro pro Monat. Für Mieter in gefragten Gegenden könnten Mehrkosten in Höhe eines mittleren zweistelligen Betrags pro Jahr anfallen.

Die SPD-Fraktionschefs von Bund und Ländern haben wiederum beschlossen, dass die Umlage auf die Miete ganz untersagt werden soll. Dafür müsste aber das Mietrecht geändert werden. Die SPD und Scholz sind hier in einem paradoxen Dilemma: Fiele die Umlage weg, müssten Immobilienbesitzer weitaus mehr zahlen und könnten versuchen, die Grundsteuer über höhere Kaltmieten weiter umzulegen.

Scholz setzt darauf, dass Städte und Kommunen über den von ihnen individuell festzulegenden Hebesatz die Steuerhöhe regeln und dafür sorgen, dass die Zusatzbelastungen im Rahmen bleiben  zudem sind Obergrenzen geplant.

"Wir wollen keine Steuererhöhungen, weder direkt noch durch die Hintertür. Das Flächenmodell muss daher Ausgangspunkt einer Lösung sein." Bayerns Finanzminister Albert Füracker (CSU)

Auch der Bund der Steuerzahler warnte Scholz vor einer Vermögensteuer durch die Hintertür: "Die Grundsteuer darf am Ende keine verkappte Vermögensbesteuerung sein", sagte Verbandspräsident Reiner Holznagel.

Flächenmodell: Niedersachsen schlägt Kompromissvariante vor

Der Besitzer einer Wohnung in Top-Lage zahlt bei gleicher Fläche soviel Steuer wie der Wohnungsbesitzer in einer strukturschwachen Gegend. Das ist der große Nachteil des Flächenmodells, das unter anderem der GdW fordert. So kritisierte die SPD-Bundestagsfraktion, das Flächenmodell hätte zur Folge, dass ein "Luxusappartement am Berliner Gendarmenmarkt künftig genauso niedrig besteuert würde, wie eine gleich große Doppelhaushälfte in Berlin-Marzahn".

Niedersachsens Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU) hat am Montag eine Kompromissvariante ins Spiel gebracht: eine Steuererhebung nach der Fläche, mit Abstufungen für Immobilien in gefragten Gegenden. Also ein Steuermodell, das zum Teil auch den Wert berücksichtigt.

Hilbers befürchtet, dass man beim Scholz-Modell für den Verwaltungsaufwand die Steuereinnahmen eines ganzen Jahres kalkulieren müsse. Man könne auch Indikatoren einbauen, "die abbilden, ob ich in einem wohlhabenden Stadtteil lebe oder in einem weniger wohlhabenden". Das Ganze müsse aber automatisierbar sein - man dürfe nicht Milliardensummen für den Verwaltungsaufwand verwenden.

Das Finanzministerium wiederum geht von 2.200 neuen Vollzeitstellen und einem ähnlichen Mehraufwand bei beiden Modellen aus: So oder so müssten die Daten für alle Grundstücke und Wohnungen gesammelt und gespeichert werden. Das sei seit 50 Jahren nicht mehr geschehen. Bei künftigen Steuererklärungen soll dann alles automatisiert ablaufen, nur neue Nettokaltmieten müssten noch aktualisiert werden.

ZIA: Verbot der Umlagefähigkeit auf Mieter "verfassungsrechtlich bedenklich"

Ein Verbot der Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf Mieter, wie von der SPD gefordert, wäre dem Zentralen Immobilien Ausschuss ZIA zufolge "verfassungsrechtlich höchst bedenklich".

Der Verband hatte ein Rechtsgutachten bei Professor Gregor Kirchhof (Augsburg) in Auftrag gegeben, in dem es heißt, dass Eingriffe in die zahlreichen bestehenden Mietverhältnisse "angesichts der ausgeübten Eigentümer- und Vertragsfreiheit verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigen" seien. Das Gutachten kommt unter anderem auch zu dem Schluss, dass das von Scholz präferierte "WAM" in Zügen "gleichheitswidrig" sei und das Grundgesetz verletze.

Ob das wertabhängige Modell einer erneuten Überprüfung des Verfassungsgerichts standhalten würde, hält auch Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, für mehr als fraglich: Das Bundesverfassungsgericht habe angemahnt, das Reformmodell müsse "einfachen Bewertungsregeln" folgen.

"Die einfachste Lösung wäre, die Grundsteuer abzuschaffen und die Kommunen stattdessen mit einem höheren Anteil an der Einkommensteuer zu beteiligen." Manfred Jost, Präsident des Verbands Wohneigentum

Da die Reform bis Ende des Jahres stehen muss und zuvor von Bundestag und Bundesrat beschlossen werden soll, ist eine schnelle Einigung nötig. Bayerns Finanzminister Albert Füracker nannte Ende Januar als möglichen Zeitpunkt zumindest für einen Kompromiss-Entwurf.


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Schlagworte zum Thema:  Grundsteuer, Reform, Gesetz, Wohnungspolitik