Die Grunderwerbsteuer erschwert den Eigentumserwerb: Viele Haushalte können 20 Prozent des Marktwertes einer Wohnimmobilie nicht aufbringen Bild: Haufe Online Redaktion

Das Thema kommt immer wieder auf den Tisch: Die Erwerbsnebenkosten für den Immobilienkauf sind in Deutschland im europäischen Vergleich unverhältnismäßig hoch, wie Studien zeigen. Dabei wäre dem Immobilienverband ZIA zufolge eine neue Förderung oder die geplante Wiedereinführung der Eigenheimzulage nicht notwendig, wenn der Gesetzgeber stattdessen auf eine Reduktion der Hemmnisse beim Immobilienkauf, explizit die Senkung der Grunderwerbsteuer, setzte.

Die Senkung der Grunderwerbsteuer wäre die beste Eigenheimförderung. Das ist auch die Kernaussage des Gutachtens „Zur Rationalität einer neuen Eigenheimförderung“, das das IW Köln im Auftrag des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss aktuell erstellt hat.

„Wohneigentum ist ein wichtiges Standbein unserer Gesellschaft und ein sehr gutes Mittel zur persönlichen Altersvorsorge", sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA.

Die hohen Erwerbsnebenkosten stellen laut Mattner das Kernproblem für den Wohnungskauf dar. Die Wahlkampfideen der Parteien zur Förderung von Wohneigentum liefen ins Leere, wenn die Immobilienwirtschaft zulasse, dass die Kaufnebenkosten weiter steigen.

"Eigenheimzulagen und Familienförderungen setzen nicht am eigentlichen Problem an, sondern behandeln lediglich Symptome", so Mattner weiter.

Viele Haushalte könnten die nötigen 20 Prozent des Marktwertes einer Wohnimmobilie nicht aufbringen, die für den Kauf von Wohneigentum nötig seien. Der ZIA fordert deshalb einen Stopp der Grunderwerbsteuer-Rallye in Deutschland.

Die von Bauministerin Dr. Barbara Hendricks geplante Wiedereinführung der Eigenheimzulage, deren Wiedereinführung wiederum vom Verbändebündnis „Wohn-Perspektive Eigentum“ begrüßt würde, hat nach Angaben des ZIA den Steuerzahler zu ihrer Zeit zu viel gekostet: mehr als elf Milliarden Euro pro Jahr. Die bundesweite Senkung der Grunderwerbsteuer auf ein einheitliches Niveau wäre vor diesem Hintergrund weitaus günstiger als eine solche Förderung und würde die Hürden beim Wohnungskauf erheblich reduzieren, ist Mattner überzeugt.

Kaufnebenkosten in Deutschland im Schnitt bei mehr als zehn Prozent

Seit 2007 haben der Studie zufolge 14 von 16 Bundesländern den Satz für die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent auf bis zu 6,5 Prozent angehoben. Für eine Wohnimmobilie in Nordrhein-Westfalen mit einem Wert von 250.000 Euro müssten Käufer etwa 28.000 Euro Erwerbsnebenkosten zahlen, dies entspricht einer Quote von 11,6 Prozent am Immobilienpreis. Mehr als die Hälfte davon (16.250 Euro) entfallen auf die Grunderwerbsteuer.

„Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkostenfaktor für Wohnungskäufer“, sagt Professor Michael Voigtländer, Leiter Finanz- und Immobilienmärkte des IW Köln.

Für Käufer sei dies insbesondere deswegen problematisch, weil Banken aufgrund der erhöhten Kapitalanforderungen im Zuge der stärkeren Reglementierung der Kreditvergabe die Nebenkosten nicht mehr finanzierten. Dazu kämen die konservativen Eigenkapitalanforderungen. „Bei einem Immobilienwert von 250.000 Euro in NRW müssten Käufer im Durchschnitt rund 50.000 Euro an Eigenkapital mitbringen“, sagt Voigtländer.

Erwerbsnebenkosten auf international hohem Niveau

Das IW hat für den ZIA auch die Erwerbsnebenkosten in Deutschland mit den Nachbarstaaten verglichen. Während diese nur in Belgien mit 15,2 Prozent höher liegen als in Deutschland mit 12,7 Prozent, liegen sie in Österreich (9,1 Prozent), Frankreich (8,5 Prozent) und den Niederlanden (6,4 Prozent) zum Teil deutlich darunter.

„Grunderwerb wird in den Niederlanden mit zwei Prozent des Marktwertes der Immobilie versteuert“, sagt Voigtländer.

Dort sparen Haushalte im Vergleich zu deutschen Käufern einen Betrag von bis zu 4,5 Prozent des Immobilienwertes.

Grunderwerbsteuer verhindert den Neubau

Mehr als die Hälfte (53 Prozent) der reinen Ländersteuern (rund neun Milliarden Euro) entfiel 2014 auf die Grunderwerbsteuer, wie eine ältere Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zeigt. Die Steuer verhindere den Neubau, führe zu hohen finanziellen Belastungen und verzerre den Markt, kritisierte das Institut schon Anfang 2016. Deshalb forderte seitdem nicht nur der ZIA, sondern auch der Eigentümerverband Haus & Grund eine Senkung der Grunderwerbsteuer.

Durch die hohe Steuerlast komme es zu sogenannten Lock-in-Effekten, zeigt die IW-Expertise, die 2016 im Auftrag des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung entstanden war: Weil bei jedem Verkauf ein hoher Aufschlag fällig wird, werde der Handel mit Wohnungen gebremst und Neubauten würden unnötig teuer.

Teilweise werde die Grunderwerbsteuer mehrfach fällig, etwa, wenn erst ein Grundstück an einen Bauträger geht, der es bebaut und Eigentumswohnungen weiterverkauft. Inklusive der Umsatzsteuer, die auf Bautätigkeiten fällig wird, liege die Steuerlast teilweise bei über 18 Prozent des Kaufpreises.

IW: Politik muss Anreiz des Länderfinanzausgleichs eliminieren

Laut IW gibt es für die Regierung zwei primäre Ansatzpunkte, um die Grunderwerbsteuer neu zu gestalten: "Die Politik muss den Anreiz des Länderfinanzausgleichs eliminieren, die Grunderwerbssteuer immer weiter zu erhöhen", sagt IW-Steuerexperte Tobias Hentze.

Analog zur Mehrwertsteuer solle die Bundesregierung einen Vorsteuerabzug bei Neubauten einführen, ergänzt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Dies, so die Ökonomen, würde die Steuerlast insgesamt senken und die Verzerrungen zwischen Neubauten in Eigenregie und Bauträgermodellen verringern.

Haus & Grund: Engagements im Mietwohnungsbau fördern 

"Der Bau neuer Mietwohnungen lässt sich nur mit einer höheren linearen Gebäudeabschreibung nachhaltig ausweiten", kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann die Pläne des Bundes und der Länder, eine neue degressive, temporäre Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau einzuführen.

Die geplante Sonderabschreibung werde Spekulanten anziehen, die auf eine kurzfristige Steuerersparnis aus sind und danach das Objekt wieder abstoßen. Daran ändere auch die zehnjährige Spekulationsfrist nichts. Würde stattdessen die lineare Gebäudeabschreibung von zwei auf mindestens drei Prozent erhöht und die Grunderwerbsteuer wieder gesenkt, erreichte man jene Investoren, die sich langfristig engagieren wollen, so Kornemann.

Eine höhere lineare Abschreibung entspräche zudem den heutigen Realitäten. Zahlreiche Gebäudeteile, wie die Dämmung oder eine Heizungsanlage, seien nicht auf 50 Jahre ausgelegt, sondern eher auf 30 Jahre oder weniger. Alleine das spreche dafür, Gebäude oder Gebäudeteile künftig nicht mehr über 50, sondern über 33 oder 25 Jahre abschreiben zu können, sagt Kornemann.

Hintergrund Sonderabschreibung

Die Sonderabschreibung soll im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und im folgenden Jahr bis zu jeweils zehn Prozent und im dritten Jahr bis zu neun Prozent der Bemessungsgrundlage betragen.

Die Länder sollen die Sonderabschreibung auf Gebiete mit Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzen. Um die Förderung von Wohnungen mit sehr anspruchsvollem Standard zu vermeiden, schlagen Bund und Länder eine Begrenzung der förderfähigen Bemessungsgrundlage auf 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche vor.

Schlagworte zum Thema:  Grunderwerbsteuer, Neubau

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