30.10.2013 | Top-Thema Gewerbeimmobilien-Portale: Funktioniert der Kauf per Klick?

Interview mit Dr. Heiko Jäkel

Kapitel
„Der Makler muss alle Auskünfte richtig und vollständig erteilen.“
Bild: Bögner, Hensel & Partner

Wie kann ein Makler seinen Provisionsanspruch für über das Internet vermittelte Immobilien sichern? Der Rechtsanwalt und Notar in der Frankfurter Kanzlei Bögner Hensel & Partner erklärt, was zu tun ist und beseitigt weitere Unsicherheiten.

Herr Dr. Jäkel, der Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision führt häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Unter welchen Voraussetzungen wird diese fällig?
Jäkel: Wer die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, ist grundsätzlich auch dazu verpflichtet, die vereinbarte Provision zu bezahlen. Voraussetzung für den Provisionsanspruch sind ein Provisionsversprechen desjenigen, der zahlen soll, eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers, das Zustandekommen des Kauf- oder Mietvertrags und ein Ursachenzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Zustandekommen des beabsichtigten Vertrags. Maklerverträge sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und kommen, wie andere Verträge auch, grundsätzlich durch Angebot und Annahme zustande. Die Darlegungs- und Beweislast für das Zustandekommen eines Maklervertrags trägt allerdings der Makler als Anspruchsteller.

Welche Besonderheiten gelten für die Vermarktung von Gewerbeimmobilien über ein Internetportal?

Jäkel: Internetanzeigen sind an einen unbestimmten Adressatenkreis gerichtet (invitatio ad offerendum) und dienen lediglich der Interessentensuche. Durch die bloße Kontaktaufnahme mit dem Makler kommt noch kein Auftragsverhältnis zustande, denn solange nichts Gegenteiliges bekannt ist, darf der Interessent davon ausgehen, dass der Makler von der anderen Seite entlohnt wird. Allerdings kann durch die Entgegennahme von Maklerdiensten ein provisionspflichtiger Maklervertrag aufgrund schlüssiger Handlung zustande kommen. Dies ist dann der Fall, wenn sich aus dem Internetangebot des Maklers ein ausdrückliches Provisionsverlangen für den Fall des Abschlusses eines Miet- oder Kaufvertrags ergibt. Das Provisionsverlangen muss sowohl als Hinweis auf der Internetseite als auch im übersandten Exposé für den Kunden deutlich erkennbar sein. Der Provisionsanspruch lässt sich auch durch allgemeine Geschäftsbedingungen absichern. An diese Vereinbarungsform legt die Rechtsprechung allerdings sehr hohe Ansprüche. So müssen die AGBs des Maklers bereits in die Angebotserklärung mit einbezogen sein, verständlich gestaltet werden und eindeutig über die Rechtsfolgen aufklären.

In den AGBs weisen Makler meist ausdrücklich darauf hin, dass sie keine Haftung für die Richtigkeit der vom Eigentümer übergebenen Daten übernehmen. Erkennen die Gerichte diesen Ausschluss in jedem Fall an?

Jäkel: Handelt der Makler nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig, reicht dieser Hinweis aus. Informationen des Eigentümers darf er allerdings grundsätzlich ungeprüft weitergeben, es sei denn, diese sind für ihn erkennbar unzutreffend. Da eine Haftung des Maklers in diesem Bereich auch bei leichtfertigem Verhalten in Betracht kommen kann, sollte er die vom Eigentümer erhaltenen Objektdaten jedoch einem Plausibilitäts-Check unterziehen. Darüber hinaus kann der Vermittler sich im Rahmen einer „positiven Vertragsverletzung“ gegenüber dem Verkäufer oder Vermieter schadenersatzpflichtig machen, wenn er die Ermittlung eines angemessenen Preises oder der marktfähigen Miete als Dienstleistung anbietet und diese dann zu hoch oder zu niedrig einschätzt. Durch den Maklervertrag entsteht zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber ein besonderes Treueverhältnis. Hieraus ist der Makler verpflichtet, alle Auskünfte, die sich auf das Vertragsobjekt beziehen und für die Willensentschließung des Auftraggebers wesentlich sein könnten, richtig und vollständig zu erteilen.

Schlagworte zum Thema:  Gewerbeimmobilien, Strategie

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