14.12.2012 | Gesetzgebung

Mietrechtsänderung vom Bundestag beschlossen

Parlament sagt "Ja" zur Mietrechtsreform
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Die lange diskutierte Mietrechtsänderung hat den Bundestag passiert. Das Parlament hat den Gesetzentwurf der Bundesregierung gebilligt.

Der Bundestag hat mit den Stimmen von CDU/CSU und FDP die Mietrechtsänderung beschlossen. Die Opposition hatte umfangreiche Änderungen am Gesetzentwurf der Bundesregierung gefordert, konnten hiermit aber nicht durchdringen. Kurz vor der Beschlussfassung hatte der Rechtsausschuss noch einige Korrekturen am Gesetzentwurf angebracht. Zudem wurde in letzter Sekunde noch eine Regelung in den Gesetzentwurf eingefügt, die Mieterhöhungen begrenzen soll.

Über die Mietrechtsänderung muss noch der Bundesrat abstimmen. Die Länderkammer wird sich voraussichtlich am 1.2.2013 damit befassen. Die Neuregelung kann dann frühestens zum 1.4.2013 in Kraft treten.

Das nun beschlossene "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln" sieht im Wesentlichen folgende Änderungen am Mietrecht vor:

Absenkung der Kappungsgrenze

Die Bundesländer erhalten die Möglichkeit, in Gebieten, in denen ein Wohnungsengpass herrscht, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von derzeit 20 Prozent in 3 Jahren auf 15 Prozent zu senken. Gebiete, in denen dies gelten soll, können die Länder per Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren bestimmen. Diese Änderung wurde erst kurz vor der Abstimmung im Bundestag in den Gesetzentwurf eingefügt.

Vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierung

Energetische Modernisierungsmaßnahmen sollen für Vermieter einfacher durchsetzbar werden. Der Kreis an Maßnahmen, die Mieter dulden müssen, wird ausgeweitet.

Minderungsausschluss bei energetischer Modernisierung

Das Minderungsrecht wird bei Beeinträchtigungen des Mieters durch energetische Sanierungen, die dem Mieter zugutekommen, für die ersten 3 Monate ausgeschlossen. Dienen die Maßnahmen hingegen „nur dem Klimaschutz“, bleibt die Minderungsmöglichkeit erhalten.

Energetische Beschaffenheit als Wohnwertmerkmal

Die energetische Beschaffenheit der Wohnung muss bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Merkmal berücksichtigt werden.

Nichtzahlung der Kaution als Kündigungsgrund

Die Nichtzahlung der Kaution wird als Grund zur fristlosen Kündigung im Gesetz festgeschrieben. Vermieter können ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die 2 Kaltmieten entspricht. Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter auch hier die Möglichkeit, die Kündigung dadurch unwirksam zu machen, dass der rückständige Betrag innerhalb von 2 Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage nachgezahlt wird.

Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting)

Die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) auf den Mieter umlegen kann, werden gesetzlich definiert. So dürfen die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen und die Umstellung von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung muss mit einem Effizienzgewinn verbunden sein. Die Vorschrift gilt auch für die Gewerbemiete, wobei dort abweichende Vereinbarungen zulässig sind.

Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Erwerb durch Gesellschaften oder Miteigentümer wird erschwert. So gilt künftig beim Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder mehrere Personen generell die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB (3 bzw. 10 Jahre). Eine Ausnahme hiervon ist der Erwerb durch Familienmitglieder oder Angehörige desselben Haushalts zur Selbstnutzung.

Berliner Räumung

Die sog. Berliner Räumung, bei der der Vermieter den Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffung an der Wohnung beschränkt und an den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht, wird als gleichberechtigte Alternative zur „normalen Räumung” im Gesetz festgeschrieben. Hierdurch sollen Vermieter künftig kostengünstiger räumen können. Bislang ist dieses von der Praxis entwickelte Modell nicht gesetzlich normiert. Mit der Mietrechtsänderung wird es nun im Gesetz verankert.

Erleichterte Räumung bei Aufnahme Dritter

Mietern wird es erschwert, Räumungen dadurch zu verhindern, dass sie Personen in die Wohnung aufnehmen, von denen der Vermieter nichts weiß. Gegen solche Personen können Vermieter künftig durch einstweilige Verfügung kurzfristig einen ergänzenden Räumungstitel erwirken.

Sicherheitsleistung für Mietforderungen

Klagt der Vermieter in einem Räumungsprozess gleichzeitig auf Zahlung der Miete kann er künftig beantragen, dass der beklagte Mieter für die nach Rechtshängigkeit fälligen Mieten Sicherheit leisten muss. Voraussetzung für eine Sicherungsanordnung ist, dass die Klage „hohe Aussicht auf Erfolg" hat. Kommt der Mieter einer solchen Sicherungsanordnung nicht nach, kann das Gericht im Räumungsprozess eine einstweilige Verfügung auf Räumung erlassen.

Im ursprünglichen Gesetzentwurf war die Möglichkeit, eine Sicherheit zu verlangen, für alle Klagen auf zukünftige Leistung vorgesehen. Auf Betreiben des Rechtsausschusses wurde diese Möglichkeit aber zunächst auf Räumungssachen mit gleichzeitiger Beitreibung der Mieten beschränkt.

Beschleunigte Bearbeitung von Räumungsprozessen

Räumungsverfahren müssen von den Gerichten künftig vorrangig und beschleunigt bearbeitet werden.

Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Mietrechtsänderung

Empfehlungen des Rechtsausschusses (wurden angenommen)

Schlagworte zum Thema:  Mietrecht

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