Gebäudemodernisierungsgesetz kontrovers beraten

Die Bundesregierung will eine zentrale Regelung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – das künftig Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) heißen soll – kippen und weiterhin den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen erlauben. Das Kabinett hat die Reform am 13. Mai beschlossen. Die erste Lesung im Parlament am 11. Juni verlief kontrovers.

Der Gesetzentwurf wird nun im federführenden Ausschuss für Wirtschaft und Energie weiterberaten. Die Länder hatten in der Bundesratssitzung am 12. Juni die Gelegenheit, sich zu positionieren. Auch die Immobilienbranche hat Stellungnahmen abgegeben.

GMoDG-Debatte bei der ersten Lesung im Bundestag

Die zuständige Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) warb offensiv für das neue Gesetz als einen Neustart bei der "Wärmewende", da "Heizungszwänge durch Technologieoffenheit ersetzt" würden. Die Menschen bekämen die Freiheit zurück, zu entscheiden, mit welchem System sie ein Haus beheizen oder modernisieren wollen. Die bisherigen Regelungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) seien zu kompliziert, zu bürokratisch und wenig flexibel. Sie nannte insbesondere die 65-Prozent-Regel, deren Start Schwarz-Rot vor Kurzem verschoben hat.

Die AfD wiederum nannte das neue Gesetz "nichts anderes als Habecks Heizungshammer durch die Hintertür". Die geplante Biotreppe und der weiter steigende CO2-Preis bedeuteten faktisch das Verbot von Öl- und Gasheizungen. Dem widersprach der Unionspolitiker Lars Rohwer (CDU/CSU): Im Neubau sei die Wärmepumpe bereits "absolut der Standard". Die Schwierigkeit im Gebäudebestand liege bei energetischen Sanierungen, die mitunter zum finanziellen Kraftakt würde, das gelte es auch zu unterstützen.

Die SPD brachte die soziale Komponente beim Klimaschutz auf den Tisch. Es brauche eine Akzeptanz für die Wärmewende, sagte der Abgeordnete Helmut Kleebank, das sei mit dem Gesetz aus der Ampelzeit nicht gelungen: "Aus dieser Realität ziehen wir heute Konsequenzen mit dem vorliegenden Gesetz."

Katharina Dröge (Bündnis 90/Die Grünen) warf Ministerin Reiche vor, die Ölkrise auszublenden. Nun lege die Bundesregierung ein Gesetz vor, "mit dem sie den Leuten im Grunde sagt, kauft noch mehr fossile Gasheizungen, was soll auch schon schiefgehen."

Und die Linken halten den vorliegenden GModG-Entwurf gesichert für verfassungswidrig, wie die Abgeordnete Violetta Bock betonte. Es gebe Gutachten, Klagen von Umweltverbänden seien in der Vorbereitung.

Bundesrat: Änderungsvorschläge am GModG

Der Bundesrat hat am 12.6.2026 eine Stellungnahme mit folgenden Änderungsvorschlägen verabschiedet:

Erleichterungen für Wohnungsunternehmen

Gebäudemodernisierungen für große Bestandhalter, wie etwa Wohnungsbaugenossenschaften, sollen deutlich erleichtert werden, um das nationale Klimaschutzziel bis 2045 zu erreichen. Der Bundesrat schlägt vor, nicht nur auf Einzelgebäude zu schauen. Wohnungsunternehmen sollen die Ziele des Gesetzes auch erfüllen können, indem sie die Emissionen der Treibhausgase bei der Gesamtheit des Bestands (Flotte) so weit mindern, dass die Flotte die Treibhausneutralität bis 2045 erreicht.  

Anpassung der Länderöffnungsklausel

Einige Länder streben das Erreichen der Klimaneutralität bereits vor 2045 an. Aus diesem Grund schlägt der Bundesrat vor, die im Gesetz vorgesehene Länderöffnungsklausel so anzupassen, dass die Länder die Möglichkeit haben, Vorschriften zu erlassen, die inhaltlich Vorgaben im bisherigen Heizungsgesetz entsprechen.

Erleichterungen bei Interimsbauten

Außerdem schlägt der Bundesrat vor, Erleichterungen für Interimsbauten für Flüchtlingsunterkünfte, die bisher befristet waren, zu verlängern und es den Ländern zu ermöglichen, nicht nur in Einzelfällen, sondern für mehrere gleichartige Fälle allgemeine Befreiungen zu erteilen. Bestimmte kleinere Gebäude, wie Schulersatzbauten, die unter erleichterten Anforderungen errichtet werden, sollten künftig zehn statt wie bisher nur fünf Jahre genutzt werden dürfen.

Aufteilung der CO2-Kosten

Außerdem setzt sich die Länderkammer für eine Änderung bei der Aufteilung der Kohlendioxidkosten ein, um Mieter in besonders schlecht gedämmten Gebäuden vor zu hohen Zahlungen zu schützen.

Die Bundesregierung kann sich nun zu der Stellungnahme aus dem Bundesrat äußern. Dann entscheidet der Bundestag. Wenn er das Gesetz beschlossen hat, kommt es erneut in den Bundesrat. Die Länder beraten dann, ob sie es passieren lassen oder den Vermittlungsausschuss anrufen.

GModG-Entwurf: Wesentliche Inhalte im Überblick

Der Entwurf orientiert sich an den Vorgaben des Koalitionsvertrags und an den Eckpunkten der Verhandlungsgruppe zum GModG. Die Bundesförderung für den Heizungstausch soll bis mindestens 2029 abgesichert werden.

Ein Überblick vom BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen zu relevanten Regelungen:

Heizungstausch und technologieoffener Grundansatz (§ 42 GModG-E)

Mit § 42 GModG-E stellt der Gesetzgeber klar, dass beim Austausch einer Heizung die Entscheidung über die gewählte Heizungsart grundsätzlich wieder beim Eigentümer liegt. Die Regelung benennt einen technologieoffenen Katalog zulässiger Heizungsoptionen. Neben Wärmepumpen, Fern‑ und Nahwärme, Biomasse‑ und Hybridheizungen sollen auch Gas‑ und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden können.

Fossile Heizungen sollen zulässig bleiben, wenn sie schrittweise mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden.

Betrieb fossiler Heizungen und Bio‑Treppe (§ 43 GModG-E)

§ 43 GModG-E konkretisiert die Anforderungen an Gas‑, Heizöl‑ und Flüssiggasheizungen. Wird in einem bestehenden Gebäude nach Inkrafttreten der Vorschrift eine solche Heizungsanlage ausgetauscht, muss die neue Anlage ab 2029 mit einem verbindlich steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden (sogenannte Bio‑Treppe). Der gesetzlich festgelegte Stufenplan sieht vor:

• ab 1.1.2029 einen Mindestanteil von zehn Prozent,
• ab 1.1.2030 einen Mindestanteil von 15 Prozent,
• ab 1.1.2035 einen Mindestanteil von 30 Prozent,
• ab 1.1.2040 einen Mindestanteil von 60 Prozent.

Diese Anforderungen sollen nicht über technische Änderungen an der Heizungsanlage, sondern über den laufenden Brennstoffbezug erfüllt werden. Die Pflicht wird erfüllt, indem Brennstoff‑ oder Wärmelieferverträge mit entsprechend ausgewiesenem Bio‑Anteil abgeschlossen werden. Für den klimafreundlichen Brennstoffanteil entfällt der CO2‑Preis, um die Mehrkosten zu begrenzen.

Nach § 43 Absatz 2 GModG-E muss der eingesetzte Bio‑Anteil über anerkannte Massenbilanzsysteme nachgewiesen werden. Gemeint ist laut BFW ein zertifiziertes Abrechnungs‑ und Bilanzierungssystem der Energieversorger.

Hybridheizungen als Ausgleichs‑ und Übergangslösung (§ 43 Abs. 3, Abs. 4 GModG-E)

Bei Solarthermie‑Hybridheizungen soll die Bio‑Treppe bis zum 31.12.2034 nicht eingreifen, wenn die solarthermische Anlage bestimmte Mindestflächen erreicht. Die Verpflichtung entfällt darüber hinaus, wenn durch eine fachkundige Person nachgewiesen wird, dass die Solarthermie dauerhaft mehr als 15 Prozent der bereitgestellten Wärme erzeugt.

Für Wärmepumpen‑Hybridheizungen gelten vergleichbare Grundsätze. Wird die Wärmepumpe bivalent parallel mit Vorrang betrieben, greift die Bio‑Treppe nicht. In Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen und in Nichtwohngebäuden ist je nach Betriebsweise, ab 2035 oder teilweise früher ein fachkundiger Nachweis erforderlich, dass die Wärmepumpe einen relevanten Anteil an der Wärmebereitstellung übernimmt.

Solarthermische Anlagen – Mindeststandards und Zertifizierung (§ 44 GModG-E)

§ 44 GModG-E führt technische Mindestanforderungen für solarthermische Anlagen mit Flüssigkeiten als Wärmeträger ein: sie müssen grundsätzlich mit dem europäischen Prüfzeichen "Solar Keymark" zertifiziert sein, solange keine zwingende CE‑Kennzeichnung aufgrund europäischen Produktrechts vorgeschrieben ist.

Heizungen mit fester Biomasse (§ 45 GModG-E)

§ 45 GModG-E erweitert die Einsatzmöglichkeiten fester Biomasse. Künftig gelten auch bestimmte Holzreste, die nach der 1. BImSchV als Brennstoff zugelassen sind, als konform mit den Anforderungen des GModG.

Biomasse‑Hybridheizungen unterliegen nicht der Bio‑Treppe. In Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen und in Nichtwohngebäuden ist jedoch ab 2035 ein fachkundiger Nachweis erforderlich, dass die Biomasse mehr als 15 Prozent der bereitgestellten Wärme erzeugt.

Neubauten und vereinfachte Nachweisführung (§ 31 GModG-E)

§ 31 GModG-E entwickelt das vereinfachte Nachweisverfahren weiter. Wird ein Neubau in Übereinstimmung mit einem amtlich definierten Modellgebäudetyp errichtet und werden die zugehörigen Anwendungsvoraussetzungen eingehalten, wird unwiderleglich vermutet, dass die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. Eine individuelle energetische Berechnung ist dann nicht erforderlich.

Die konkreten Anwendungsvoraussetzungen und Kennwerte sollen künftig nicht mehr im Gesetz oder in Anlagen geregelt werden, sondern durch Bekanntmachungen im Bundesanzeiger.

Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude (§§ 40 und 41 GModG-E)

Mit den §§ 40 und 41 GModG-E soll die europarechtlich vorgegebene "Worst‑first‑Strategie" umgesetzt werden. Ziel ist eine schrittweise Modernisierung der energetisch schlechtesten Gebäude des Bestands.

Ausgangspunkt ist die statistische Grundgesamtheit der Nichtwohngebäude im Jahr 2020. Auf dieser Basis sollen:

• bis 2030 die energetisch schlechtesten 16 Prozent,
• bis 2033 die energetisch schlechtesten 26 Prozent des Bestands modernisiert werden.

Der Gesetzentwurf verzichtet bewusst darauf, konkrete Sanierungsmaßnahmen vorzuschreiben. Eigentümer behalten die Wahl, welche Maßnahmen wirtschaftlich und technisch sinnvoll sind, solange das energetische Ziel erreicht wird.

• § 40 Absatz 3 GModG-E sieht jedoch Abgrenzungen vor: Gebäude gelten von vornherein als nicht renovierungspflichtig, wenn sie bereits das energetische Niveau der Dritten Wärmeschutzverordnung erreichen oder überwiegend mit Fernwärme, Wärmepumpen oder Biomasse versorgt werden.
• § 41 GModG-E regelt, dass der Nachweis grundsätzlich über vorhandene Energieausweise erfolgen kann; die Einführung der Renovierungsanforderungen begründet ausdrücklich keine neue Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises.

Lebenszyklus‑Treibhausgasemissionen (§ 88b GModG-E)

§ 88b GModG-E setzt Artikel 7 Absatz 2 der EU‑Gebäuderichtlinie 2024/1275 um und betrifft alle neuen Gebäude – Wohn‑ und Nichtwohngebäude. Die Verpflichtung wird stufenweise eingeführt:

• ab 1.1.2028 für Neubauten mit mehr als 1.000 Quadratmetern beheizter oder gekühlter Nutzfläche,
• ab 1.1.2030 für sämtliche Neubauten, unabhängig von Größe und Nutzung.

Treibhausgasemissionen eines Gebäudes sollen über den gesamten Lebenszyklus ermittelt und offengelegt werden müssen. Der Bericht zur Lebenszyklusbilanz wird als eigenständiger, unselbständiger Teil des Energieausweises geführt. Bewertet werden unter anderem Herstellung der Baustoffe, Errichtung, Nutzung, Instandhaltung, Rückbau sowie mögliche Recycling‑ und Einspeisepotenziale.

Verbindliche Grenzwerte sollen zunächst nicht eingeführt werden.

Stellungnahmen zum GModG aus der Immobilienbranche 

Am 11.5.2026 endete die außergewöhnlich kurze Frist für Stellungnahmen der Verbände, auch aus der Immobilienbranche, die sich pro und contra zu den Reformplänen äußerten. Eine Auswahl:

GdW-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

VDIV-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

BFW-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

ZIA-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

WiE-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

BEE-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

BNW-Stellungnahme zum GModG-Referentenentwurf

GModG-Eckpunkte: Darum ging es beim Mietrecht

Am 24.2.2026 hatten Union und SPD zunächst Eckpunkte für das geplante GModG vorgelegt. Umstritten waren damals noch Regelungen zum Mieterschutz: Auf diese offenen Fragen hat sich die Koalition am 29.4.2026 geeinigt.

Konkret ging es um eine Kostenbremse für Mieter. Vereinbart wurde, dass Kostenrisiken für Netzentgelte, CO2-Preis und Biogas künftig hälftig zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden.

Kostenverteilung zwischen Mietern und Vermietern (CO2‑Kostenaufteilungsgesetz)

Ergänzend zum GModG sollen im CO2‑Kostenaufteilungsgesetz neue Regelungen zur Verteilung der Mehrkosten eingeführt werden, die sich aus der Bio‑Treppe nach § 43 GModG-E ergeben.

§ 5a CO2KostAufG-E bestimmt, dass in Bestandsgebäuden die Mehrkosten für biogene Brennstoffanteile ab dem 1.1.2029 grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Wie aus dem BFW-Überblick hervorgeht, gilt die Kostenverteilung bis zu einem Bio‑Anteil von maximal 30 Prozent, die Mehrkosten oberhalb der Grenze würde danach vollständig der Vermieter tragen.

§ 5a CO2KostAufG-E ordnet an, dass ab dem 1.1.2028 die Netzentgelte für Erdgas und die CO2‑Kosten unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes pauschal hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.

 Im Jahr 2030 ist laut einer gemeinsamen Mitteilung aus Bau- und Wirtschaftsministerium eine Evaluation des Gebäudemodernisierungsgesetzes mit Bezug zum Klimaschutzgesetz und dem Ziel der Klimaneutralität bis 2045 vorgesehen. 

Eckpunkte zum Gebäudemodernisierungsgesetz (Stand 24.2.2026)

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich (Referentenentwurf; Stand 5.5.2026)

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich (Regierungsentwurf; Stand 8.6.2026 )

Ausschussempfehlung zur Stellungnahme des Bundesrats zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich

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