Wenn das Kerngeschäft schwächer wird, suchen viele Projektentwickler nach neuen Wegen Bild: Fotolia LLC.

Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, das verfügbare Angebot dagegen knapp. Dieses Marktumfeld bietet Chancen für Projektentwickler. Sie verkaufen ihre Immobilien nicht mehr an Dritte, sondern legen verstärkt eigene Fonds auf. Um den Schritt zum Fondsanbieter zu gehen, gibt es Voraussetzungen. Warum unter anderem die Kooperation mit einer Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) hilfreich ist, erklärt Experte Marc Drießen.

Eine zyklische Branche macht es einem Unternehmen nicht einfach. So mancher Projektentwickler sehnt sich nach einem stetigen, planbaren Geschäft. Insofern ist es nicht verwunderlich, dass Projektentwickler nach Wegen suchen, auch in Jahren, in denen das Kerngeschäft schwächer ist, stabile Umsätze zu machen. Aktuell sind die Rahmenbedingungen dafür sehr günstig.

Welche neuen Wege gehen Developer?

Ein Teil der Unternehmen plant den Einstieg in das deutlich langfristigere Fondsgeschäft oder hat diesen bereits vollzogen. Projektentwicklung ist per se ein Geschäft mit vergleichsweise kurzen Umschlagzeiten. In der Regel wird eine Immobilie gebaut, um sie an einen langfristigen Investor – beispielsweise an ein Versorgungswerk oder Family Office – zu verkaufen. Diese vergeben häufig das Asset Management an andere Dienstleister. Für den Entwickler endet die Wertschöpfung hier.

Einige Projektentwickler verkaufen nicht mehr an einen Investor, sondern legen selbst Fonds auf und verkaufen die fertigen Immobilien an diese. Für den Fonds übernehmen sie dann das Asset Management und gegebenenfalls auch das Property Management. Für den Entwickler hat diese Vorgehensweise einen großen Vorteil. Fonds haben üblicherweise eine Laufzeit von fünf bis 15 Jahren. Über diesen Zeitraum generieren die Fonds – je nach Leistungsumfang – Gebühreneinnahmen für den Developer.

Wie kommt es zu Fonds mit Bestandsimmobilien?

In der Praxis legen Projektentwickler nicht nur Fonds mit selbst entwickelten Neubauobjekten auf, sondern teilweise auch Fonds mit Bestandsimmobilien. Wie kommt es dazu? Viele Projektentwickler prüfen bei ihrer Geschäftstätigkeit zahlreiche Immobilien. Ein Teil davon kommt für Refurbishments infrage, beispielsweise weil sie erheblichen Instandhaltungsstau aufweisen.

Andere kommen für eine Weiterentwicklung aufgrund bestehender Mietverträge erst nach fünf bis sieben Jahren in Betracht. Für Projektentwickler ist hier die Kapitalbindung häufig zu lang. Solche Immobilien eignen sich aber für einen bestandhaltenden Fonds. Der Schritt vom klassischen Immobilienentwickler zum Fondsanbieter bringt allerdings eine größere Hürde mit sich: Das Fondsgeschäft ist in Deutschland stark reguliert. Nur von der Finanzaufsichtsbehörde, der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin), zugelassene Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) dürfen Fonds auflegen.

Wann ist die Zusammenarbeit mit einer Service-KVG sinnvoll?

Da die Zulassung relativ zeit- und personalintensiv ist, arbeitet der größere Teil der Developer mit einer Service-KVG zusammen. Diese trägt die gesamte aufsichtsrechtliche Verantwortung und verantwortet das Portfolio- und Risikomanagement.

Auf Seiten des Developers ist dazu unter Umständen eine gewisse Mentalitätsanpassung notwendig. Wer jahrzehntelang nur das nicht-regulierte Entwicklungsgeschäft betrieben hat, muss sich erst umstellen. Die Praxis zeigt jedoch: Die vorhandenen Berührungsängste seitens der Developer werden in der Regel schnell überwunden.

Die großen Vorteile für die Anleger eines Projektentwicklerfonds sind, dass sie häufig genauer wissen, welche Objekte in ihren Fonds kommen und wann das Kapital dafür fließen wird. Nachteilig ist in den Augen mancher Investoren aber der Interessenkonflikt, der entsteht, wenn ein Unternehmen zugleich Verkäufer (Projektentwickler) einer Immobilie ist und gleichzeitig den Käufer (Fonds) berät.

Es ist eine der zentralen Aufgaben von Developer und KVG, diesen Interessenkonflikt zu managen. In der Praxis sind zwei Möglichkeiten verbreitet:

  • Entweder wird die Immobilie auf Basis einer Bewertung durch einen unabhängigen Bewerter einem aus den Fondsinvestoren bestehenden Anlageausschuss vorgestellt. Dieser kann dem Ankauf zustimmen oder ihn ablehnen.
  • Oder der Entwickler führt eine Art Bieterverfahren durch und sammelt Gebote für das Objekt ein. Der Fonds kauft dann zu einem Preis, der in der Region des ansonsten höchsten Gebotes liegt. Auf diese Weise wird erreicht, dass der Fonds zu Marktkonditionen kauft.

Der Zeitpunkt für einen Einstieg ins Fondsgeschäft ist für Developer aktuell günstig: Aufgrund des Niedrigzinsumfeldes suchen Investoren händeringend nach Immobilien. Das spielt den Projektentwicklern in die Hände, schließlich sitzen sie an der Quelle zu neuen Objekten. Solange sich am Zinsumfeld nichts ändert, werden voraussichtlich noch weitere Developer ins Fondsgeschäft einsteigen.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienfonds, Projektentwicklung

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