Drei Tage nutzten 2.095 Aussteller (2017: 2.003) und 44.536 Besucher – und damit 6,6 Prozent mehr als im Vorjahr – die Gewerbeimmobilienmesse Expo Real als Plattform für Diskussionen, Netzwerken, Horizonterweiterung und Geschäfte. Ein neuer Rekord. Die Stimmung war bestens, die Aussichten gut und dennoch beschlich viele ein gewisses Unbehagen im Hinblick auf die weltpolitischen Unsicherheiten.

"Zunehmende weltpolitische Unsicherheiten, der Handelsstreit mit den USA, eine hohe internationale Verschuldung nach einer Dekade des billigen Geldes – das alles droht die Wirtschaft negativ zu beeinflussen. Doch trotz der Wolken am Horizont geht es der Immobilienwirtschaft weiterhin gut – und das spiegelt die Beteiligung an der Expo Real wider: Wir können eine hohe Ausstellernachfrage verbuchen, wobei vor allem auch das internationale Interesse deutlich zugenommen hat", berichtet Klaus Dittrich, Vorsitzender der Geschäftsführung der Messe München.

Die Immobilienmärkte boomen und ein Ende des seit Jahren währenden Aufschwungs ist nicht in Sicht. "Wir sehen an den Büromärkten eine extrem robuste Nachfrage und gehen nicht von großen Veränderungen aus", erläuterte Piotr Bienkowski, CEO der BNP Paribas Real Estate Holding. Der Leerstand sinke und trotz höherer Aktivitäten der Projektentwickler bleibe das Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurück.

"Die Mieten steigen und die Renditen, bei denen wir noch im vergangenen Jahr von einem Ende der Kompressionen ausgingen, sinken weiter", so seine Erfahrung. Viel Potenzial stecke zudem in Nischensegmenten wie City-Logistik- oder Gesundheits- und Pflegeimmobilien. "Bis Ende 2018 könnte das Transaktionsvolumen auf 60 Milliarden Euro steigen", so Bienkowski. Der Ausblick für die Jahre 2018 und 2019 sei gut, sofern es keinen externen Schock gebe.

Die Zinswende kommt – nur wann?

Viel diskutiert wurde über das Ende der ultralockeren Zinspolitik der EZB und den Zeitpunkt einer Zinserhöhung. "Die EZB hat, wenn auch in vorsichtigen Formulierungen, eine Reduzierung des Ankaufsprogramms angekündigt. Zudem bewegt sich die Inflationsrate auf die Marke von zwei Prozent zu", stellte Maria-Teresa Dreo, Bereichsleiterin Real Estate Germany bei der Hypovereinsbank, im Rahmen einer Diskussionsrunde fest. Sie gehe bei den kurzfristigen Zinsen von einer sehr moderaten Erhöhung im zweiten Halbjahr 2019, bei den langfristigen Zinsen von einem schnelleren Anstieg aus.

"Das Ankaufsprogramm der EZB stellt eine verdeckte Staatsfinanzierung dar, auch wenn diese verfassungsrechtlich abgesegnet wurde", sagte Hans Jürgen Kulartz, Mitglied des Vorstandes der Berliner Sparkasse. Es stelle sich die Frage, wie die südlichen Mitgliedsländer der EU ein Ende des Ankaufsprogramms und damit steigende Anleihezinsen verkraften würden. "Politiker haben hier die Wahl zwischen Pest und Cholera", so sein Fazit.

Politik und Branche uneins über Beseitigung des Wohnungsmangels

"Der Wohnungsgipfel hat klargemacht, dass die Wohnungs- und Baupolitik für diese Regierungskoalition ein wichtiges Thema ist", stellte Marco Wanderwitz, Parlamentarischer Staatssekretär beim Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat, fest. Es seien einige mittel- und langfristige Maßnahmen initiiert worden. "Dieser Instrumentenkoffer wird uns auf den richtigen Weg bringen, um das gesetzte Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen bis 2021 zu erreichen", sagte Wanderwitz.

"Der vorliegende Entwurf für das Mietrechtsanpassungsgesetz droht das Mietverhältnis in ein enormes Ungleichgewicht zu bringen. Die erweiterte Informationspflicht über Ausnahmetatbestände, die für die Begründung der Miethöhe relevant sind, und dass Mieter zukünftig die Miethöhe mittels einer einfachen form- und inhaltlosen Rüge beanstanden können, bedeuten für den Vermieter einen erheblichen Mehraufwand", kritisierte Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD Immobilienverbandes Deutschland.

"Statt auf eine weitere Verschärfung des Mietrechts sollte sich die Politik in erster Linie auf die Beschleunigung von Planungs- und Baugenehmigungsprozessen konzentrieren. Das ist der Flaschenhals beim Bau von Wohn- und Wirtschaftsimmobilien. Jede unnötige Verzögerung entlang der Bau- und Planungsphase kostet Geld und treibt Mieten und Kaufpreise weiter in die Höhe“, so die Einschätzung von Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA.

Aufbruchstimmung bei der digitalen Transformation

Immer mehr Unternehmen der Immobilienwirtschaft investieren einen signifikanten Anteil ihres Jahresumsatzes in Maßnahmen zur Umsetzung einer eigenen Digitalisierungsstrategie, heißt es in der dritten Digitalisierungsstudie des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, und EY Real Estate.

"Daten sind der Wert der Zukunft. Die Immobilienwirtschaft befindet sich allerdings noch in einem frühen Stadium der Digitalisierung", sagte Stefan Lutz, CEO von IBM, im Rahmen einer Diskussionsrunde. Aus anderen Branchen ließen sich jedoch schon mögliche Applikationen ablesen. "Die Akteure sind gut beraten, mehr Offenheit zu zeigen und die Scheuklappen abzulegen, um einen Value für alle zu generieren", so seine Empfehlung.

"Zeit zum Durchatmen bleibt nicht. Zwar wird vermehrt in Blockchain, Robotics und Intelligenz investiert, sichtbar werden die Fortschritte aber bislang eher in teilautomatisierten Prozessen etwa in der Beleg- und Anfragenbearbeitung und der Immobilienbewertung", sagte Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY in Deutschland, Österreich und der Schweiz.

Eine Plattform, um Innovationen zu präsentieren, bot das Real Estate Innovation Network (REIN), das die Messe München aufgrund der hohen Nachfrage in diesem Jahr erweitert hatte. "Mit dem Real Estate Innovation Network ist es uns gelungen, ein europäisches Ökosystem für Innovationen in der Immobilienbranche aufzubauen", erklärt Wolfgang Moderegger, REIN-Gründer und -Initiator. "Wir sehen das Real Estate Innovation Network als Open-Innovation-Plattform, um führende Immobilienunternehmen und neue Technologieunternehmen zu vernetzen."

Hamburg wächst, auch in der Fläche

Auf der Expo Real demonstrierten erneut zahlreiche Wachstumsregionen, wie intelligente Stadtentwicklung, Ökonomie, Ökologie und soziale Werte vereint umgesetzt werden können. Hamburg wächst – bis 2030 geschätzt um mehr als 100.000 Menschen.

"Uns liegt insbesondere ein qualitätsvoller Wohnungsbau mit einer ausbalancierten städtebaulichen Doppelstrategie am Herzen. Sie setzt zum einen auf die sozialverträgliche Weiterentwicklung bereits erschlossener Gebiete und zum anderen auf die verstärkte Erschließung so genannter Konversionsflächen neben dem behutsamen Wohnungsbau an Hamburgs Rändern", erläuterte Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt. Zugleich benötigten qualifizierte Arbeitsplätze Orte, an denen sie entstehen könnten: in der Industrie, in der Dienstleistung, in der Wissenschaft, in der Forschung und Entwicklung. Der neue Stadtteil Grasbrook werde Raum für neue Büros, Gewerbegebäude, Forschungsstätten und Labore bieten sowie Wohnungen schaffen.

Vertikales Wachstum in Frankfurt

"Wenn Baugrund knapp und teuer wird, erfolgt die Flucht in die Höhe. Stadtbildprägende 'Landmark-Buildings', in Frankfurt etwa der Grand Tower, begegnen der Flächenknappheit in den Big 7 mit maximaler Nutz- zu Grundflächen-Effizienz", berichtete Sebastian Grimm, JLL-Team Leader Residential Advisory Frankfurt.

"Ein wichtiger Aspekt bei der Entwicklung von Hochhäusern in der heutigen Zeit ist, dass eine monostrukturierte Nutzung, wie sie bei Hochhäusern in der 1970er und 1980er Jahren üblich war, sich heute in eine Hybridnutzung gewandelt hat", sagte Oliver Schwebel, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung FrankfurtRheinMain. Diese Nutzungsform beinhalte eine Mischung von Wohnen, Büroräumen, Hotels oder auch Einzelhandel in einem Hochhaus. In den zurzeit in Bau befindlichen Projekten werde man daher auch Nutzungsformen wie Fitnessstudios, Co-Working Spaces oder Skybars vorfinden.

Das Stadtbild sei aktuell von einer Vielzahl von Projektentwicklungen gekennzeichnet. Doch Frankfurt wächst nicht nur in die Höhe. Auf dem Dom-Römer-Areal entstand auf der Grundlage des historischen Quartiersgrundrisses ein Teil der im Zweiten Weltkrieg zerstörten Altstadt neu. Von den rund 30 Häusern entstanden 15 als originalnahe Rekonstruktionen unterschiedlicher Bauepochen von der Gotik bis hin zur Gründerzeit.

Verdichtung als Lösung

"Vor dem Hintergrund der großen Nachfrage nach urbanem Raum sind neue Lösungsansätze gefragt. Wir müssen uns zu einer qualitätvollen städtebaulichen Verdichtung bekennen und auch die Möglichkeiten der digitalen Transformation nutzen. Nürnberg macht sich auf den Weg. Dies zeigen die Planungen für den Campus der neuen Universität, bei dem Lehre, Forschung und urbanes Leben eng miteinander verknüpft werden sollen", erläuterte Michael Fraas, Wirtschaftsreferent der Stadt Nürnberg.

Als starkes Signal für Aufbruch und Zuversicht bewertete er die Entwicklung der neuen Technischen Universität Nürnberg auf dem Gelände des ehemaligen Südbahnhofs. Mit dem Ankauf des Areals durch den Freistaat Bayern sei ein wichtiger Meilenstein für die Umsetzung erreicht. Wissenschaft gestalte sich als ein wichtiger Treiber für die Stadtentwicklung und die Chance, ein völlig neues Ökosystem für Wissenschaft und Wirtschaft in Nürnberg zu kreieren.

Misch- und Umnutzung als Strategie

Für die Großflächen, die durch die Schließung von Produktionsstandorten, den Abzug des Militärs und die Aufgabe von Infrastrukturflächen in der Metropolregion Rhein-Neckar entstanden, wurden zukunftsfähige Konzepte entwickelt. So präsentierte die Stadt Heidelberg erstmals mit einem Modell sowohl die großen Konversionsprojekte Bahnstadt und die ehemaligen US-Army-Flächen als auch die Geltungsbereiche für aktuelle Verfahren wie den Masterplan Im Neuenheimer Feld und die Projekte der aktuell laufenden Internationalen Bauausstellung (IBA) "Wissen schafft Stadt".

"Mannheim kann durch die frei gewordenen Konversionsflächen enorme Potenziale nutzen, um neuen Wohnraum zu schaffen. Die Nutzung dieser Flächenpotenziale gibt dabei zugleich Mannheim die Chance, unmittelbar auf den gesteigerten Wohnungsbedarf in den Städten zu reagieren, um sich mit Sachverstand und der notwendigen Vorbereitung auch der Weiterentwicklung bestehender Quartiere widmen zu können. Dies ist nicht nur im Glückstein-Quartier beeindruckend sichtbar. Die Bautätigkeiten rund um den Bahnhof, auf den militärischen Konversionsflächen Turley, Franklin und bald auf Spinelli sind nur einige Beispiele für eine zukunftsweisende Stadtentwicklung in Mannheim", erläuterte Mannheims Baubürgermeister Lothar Quast.

In Ludwigshafen soll im Rahmen der Entwicklungsachse West mit der Heinrich Pesch Siedlung erstmals der Gebietstyp "Urbanes Gebiet" umgesetzt werden. Neben Wohnraum für mehr als 1.000 Menschen, kulturellen und sozialen Einrichtungen könnten dort auch Mittelständler, Dienstleister und Büros angesiedelt werden.

Auch der Termin für das kommende Jahr steht schon fest: Die Expo Real 2019 findet vom 7. bis 9. Oktober statt.

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Nachbericht: Expo Real 2018 – Aufbruchstimmung bei der digitalen Transformation


Interview mit Alexandre Grellier, CEO, Drooms

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