Die Immobilienmärkte boomen. Und eine Änderung des seit Jahren währenden Aufschwungs am deutschen Immobilienmarkt ist für die Experten von BNP Paribas Real Estate vorerst nicht in Sicht. Sie erwarten einen Anstieg der kurzfristigen Zinsen frühestens Ende 2019 und dann auch nur in sehr moderater Form.  

"Wir sehen an den Büromärkten eine extrem robuste Nachfrage und gehen nicht von großen Veränderungen aus", erläuterte Piotr Bienkowski, CEO der BNP Paribas Real Estate Holding, in einem Pressegespräch. Der Leerstand sinke und trotz höherer Aktivitäten der Projektentwickler bleibe das Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurück.

"Die Mieten steigen und die Renditen, bei denen wir noch im vergangenen Jahr von einem Ende der Kompressionen ausgingen, sinken weiter", berichtete Bienkowski. Auch die Preise stiegen weiter, obwohl die langfristigen Zinsen inzwischen ebenfalls schon höher ausfielen. Eine Änderung des Trends sei angesichts des knappen Angebots an Core-Immobilien – zumindest ohne das Auftreten externer Schocks nicht in Sicht.

"Die Erhöhung der kurzfristigen Zinsen wird kommen, aber es wird ein schleichender Prozess werden", so seine Prognose. Die hohe Verschuldung und die problematische Wirtschaftslage der Südländer konterkariere einen deutlichen Zinsanstieg. Der Anlagedruck richte den Fokus der Investoren weiter auf Immobilien. Das gelte sowohl für ausländische als auch für deutsche Investoren.

Büroimmobilien besonders gefragt

"Büros sind weiterhin 'everybody's darlings'", sagte Bienkowski. Auch der Hotelimmobilienmarkt laufe angesichts stetig steigender Tourismuszahlen gut. Frankfurt als internationales Drehkreuz profitiere hier besonders, inzwischen sogar an den Wochenenden.

Im Retailbereich nähmen die Käufer "den Fuß vom Gas". Sorgen bereiteten vor allem Shopping-Center. Bei diesen werde inzwischen der Food-Bereich erhöht und das Entertainment-Angebot ausgebaut. Für Fachmarktcenter bestehe dagegen eine hohe Nachfrage. Angesichts der Angebotsknappheit rückten zudem ehemalige Nischenprodukte wie Studenten- oder Seniorenwohnungen verstärkt in den Fokus der Investoren. Der Residential-Bereich steuere sogar auf eine Rekordnachfrage zu.

Warenhäuser als Dauerthema

"Bei den Warenhäusern werden wir zahlreiche Entwicklungen sehen", stellte Christoph Scharf, Head of Retail Services bei BNPPRE, fest. Einige Themen wie die Umwandlung von Hertie seien bereits angegangen worden, aber das Segment sei limitiert. Die Nachfrage der großen Player halte sich in Grenzen.

Es gebe durchaus rentable Häuser, aber das Grundproblem der Vertikalität bestehe weiter. Ab dem zweiten Obergeschoss gestalte sich die Belegung schwierig. Notwendig seien neue Konzepte, möglicherweise auch mit Mischnutzungen oder im Hinblick auf den Online-Handel über Umwandlungen für die City-Logistik. Allerdings erforderten veränderte Konzepte zunächst einmal höhere Aufwendungen.

Logistikimmobilien holen auf

"Nachdem die Mieten von Logistikimmobilien jahrelang stabil waren, sehen wir auch hier Mietsteigerungen", stellte BNPPRE-Geschäftsführer Andreas Völker fest.

"In diesem Segment besteht eine breite Nachfragebasis. Angesichts der restriktiven Flächenausweisung der Kommunen und der zunehmenden Nutzungskonkurrenz von Gewerbe und Wohnen wird das Angebot nicht beliebig steigen können", so die Einschätzung von Wolfgang Schneider, Head of Research bei BNPPRE.

"Logistikimmobilien sind im Hinblick auf die langen Mietvertragslaufzeiten und die durch den Online-Handel generierte Nachfrage für Investoren ähnlich sicher wie langfristige Bonds", ergänzte Bienkowski. Kunden legten immer größeren Wert auf eine schnelle Lieferung, daher bleibe die Nachfrage hoch. Es sei von weiter steigenden Mieten auszugehen.

Investmentmarkt der Top-Standorte boomt

"Bis Ende 2018 könnte das Transaktionsvolumen auf 60 Milliarden Euro steigen", so Bienkowski. Die Anzahl der Einzeldeals sei schon seit Langem auf einem hohen Niveau, es mangele jedoch an Angeboten für Portfoliotransaktionen. Der Ausblick für die Jahre 2018 und 2019 sei gut, jedenfalls auch hier, sofern es keinen externen Schock gebe. Das mangelnde Angebot könne zu weiteren Preissteigerungen und erneut sinkenden Renditen führen.

"Im Unterschied zur Boomphase 2007 agieren auf der Käuferseite heute mehr Immobilienprofis", stellte Völker fest. Zudem hätten damals Portfoliotransaktionen einen sehr viel höheren Anteil eingenommen. Heute brächten Investoren zudem häufig 40 bis 50 Prozent Eigenkapital mit. "Heute stimmen die Fundamentaldaten. Mietsteigerungen lassen sich über die vergangenen zwei bis drei Jahre belegen und existieren nicht nur in den Erwartungen der Investoren", ergänzte Schneider.

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