EU-Taxonomie: Ist die Immobilienwirtschaft gut vorbereitet?

Sustainable Finance ist ein Schlüsselthema. Wie nachhaltig ein Investment ist, macht die EU mit ihren Taxonomie-Kriterien messbar – was das für die Immobilienwirtschaft heißt, zeigt eine Studie der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) und ihren europäischen Partnern.

Mit der Einführung eines einheitlichen Klassifizierungssystems für nachhaltige Finanzprodukte (Sustainable Finance), der sogenannten EU-Taxonomie, hat die Europäische Union (EU) neue Anforderungen an Finanzprodukte definiert – auch für Immobilien. Anhand dieser Kriterien soll eingeordnet werden, welche Finanzprodukte und Investitionen einen wesentlichen Beitrag zu Umweltzielen wie dem Klimaschutz oder der Klimaanpassung erreichen und sich als "nachhaltig" im ökologischen Sinne deklarieren dürfen.

Im Immobilienbereich geht es um die Anwendung von Kriterien bei Neubauten, Sanierungen sowie dem Erwerb und Eigentum von Gebäuden. Aber sind die ersten Entwürfe dieser Kriterien überhaupt erreichbar für Gebäude? Wo liegen die größten Hürden? Wie hoch ist der zusätzliche Dokumentationsaufwand? Und welchen Einfluss spielen Zertifizierungen?

Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat gemeinsam mit dem Green Building Council España (GBCe), der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) und dem Green Building Council Denmark (DK-GBC) eine Studie zur Bewertung der Marktfähigkeit und Anwendbarkeit der Taxonomie vorgestellt. An 62 realen Gebäuden aus elf europäischen Ländern wurde untersucht, welchen Einfluss die Anwendung der neuen EU-Kriterien auf den Bewertungsprozess von Finanzinstitutionen, Bestandshaltern und Investoren hat.

Taxonomie-Check: Nur ein Projekt ist über alle Kriterien hinweg konform

Geprüft wurde, wie gut Organisationen der Immobilien- und Finanzwirtschaft auf das Thema vorbereitet sind und inwieweit sie Kapazitäten aufbauen müssen, um die Bearbeitung der Taxonomie-Kriterien in ihren Prozessen zu integrieren. Auch erste realitätsnahe Erfahrungen zu Aufwand, Kosten und Vorteilen hinsichtlich der Implementierung der notwendigen Prozesse zur Datenerfassung wurden gesammelt. Untersucht wurde auch, welche Mehrwerte bestehende Zertifizierungen zum Erreichen der Anforderungen und zur einfacheren Dokumentation haben.

Als Grundlage der Studie wurden im Herbst 2020 projektindividuelle Taxonomie-Checks durchgeführt. Unter den teilnehmenden Gebäuden waren 36 Projekte dem Bereich "Erwerb und Eigentum" zugeordnet, 22 Neubauten und vier Sanierungen. Die Projekte verteilen sich auf 23 unterschiedliche Unternehmen. Hierzu zählten unter anderem sieben Projektentwickler, sechs Pensionskassen sowie sechs Investment und Asset Manager. Zum Teil hatten die Teilnehmer bereits detailliertes Vorwissen zur Taxonomie, für andere war es ein komplett neues Themenfeld. 26 der Projekte verfügten über eine Zertifizierung.

Fehlende Datengrundlage als kritischer Faktor: bei Wohngebäuden besonders groß

Die Studie ergab, dass nur eines der Projekte über alle Kriterien hinweg eine vollständige Taxonomie-Konformität nachweisen konnte. Das lag zum einen an den Schwierigkeiten, die in den Kriterien geforderten Anforderungen zu erfüllen. Oftmals fehlte allerdings die notwendige Datengrundlage für eine Nachweisführung.

Dabei gab es große Unterschiede zwischen den teilnehmenden Projekten. Während mehr als 50 Prozent der Neubauten die Anforderungen zum überwiegenden Teil erfüllen konnten, lag die Quote im Bereich "Erwerb und Eigentum" bei weniger als 15 Prozent. Hier besteht großer Nachholbedarf bei der Informationsbeschaffung im Bereich der Ankaufsprozesse und des Asset Managements.

Die bei fast allen Projekten vorhandenen Datenlücken waren bei Wohngebäuden und größeren Immobilien besonders deutlich, wohingegen Gewerbeimmobilien und kleinere Gebäude bessere Grundlagen hatten. Eine große Varianz gab es bei den Aufwänden zur Bearbeitung des Assessments. Während einige Projekte lediglich zwei Stunden benötigten, war es bei anderen mehr als das Zwölffache an Zeit.

EU Taxonomy_Grafik Neubau-Sanierung-Erwerb+Besitz
Übersicht über die Erfüllbarkeit der Taxonomie-Anforderungen nach Projekttyp

Anforderungen: EU-Kommission muss einzelne Kriterien nachschärfen

Auffällig war, dass zertifizierte Gebäude die Konformität häufiger nachweisen konnten – also besser auf die Anforderungen der Taxonomie vorbereitet sind. Auch bei der Bearbeitungszeit hatten Projekte mit Zertifizierung Vorteile gegenüber nicht-zertifizierten. Diese verfügen somit auch prozessual über eine bessere Grundlage zur Dokumentation.

Die Studie hat auch gezeigt, dass die aktuellen Taxonomie-Kriterien eine gute Grundlage bieten, es aber noch einiges zu tun gibt, um die Anwendbarkeit und Marktfähigkeit sicherzustellen. Wenn selbst motivierte Teilnehmer mit Projekten, die bereits umfangreiche Anforderungen an Nachhaltigkeit berücksichtigt haben, Schwierigkeiten bei der Bearbeitung und Nachweisführung haben, belegt das den Optimierungsbedarf bei einigen Kriterien. Die EU hat hier eine außerordentliche Verantwortung, klare Leitlinien zu formulieren. Die grundsätzliche Machbarkeit muss sichergestellt sein, und das Ganze sollte möglichst handhabbar gestaltet sein. Etablierte Zertifizierungssysteme sollten von der EU als Nachweisinstrumente anerkannt werden, um Synergieeffekte zu nutzen und unnötige Bearbeitungsaufwände zu vermeiden.

Taxonomie: Transformationspotenzial nicht ausgeschöpft

Die Studie zeigt, dass die Marktteilnehmer vielfach noch nicht hinreichend auf die EU-Taxonomie vorbereitet sind. Einige Gebäude erreichen die notwendige Qualität nicht, aber auch das Thema Informationsbereitstellung steht im Fokus. Ohne eine dezidierte Auseinandersetzung mit den Anforderungen wird es schwierig. Denn um die Aufwände möglichst gering zu halten, müssen die Themen sinnvoll in bestehende Prozesse integriert werden. Eine Empfehlung: Unternehmen sollten zentrale Daten-Repositorys aufbauen und standardmäßig nutzen. Gerade für eine Skalierung auf ganze Portfolios ist dies ein wichtiger Schritt.

Die Taxonomie-Kriterien in der aktuellen Fassung können eigentlich nur von Projekten vollständig erreicht werden, die bereits über eine außerordentliche Nachhaltigkeitsqualität verfügen. Bei der Dringlichkeit der Themen ist es richtig, ambitionierte Anforderungen zu formulieren. Sind diese aber zu ambitioniert, vergibt die EU-Kommission die große Chance, mit der Taxonomie das Transformationspotenzial in der Immobilienwirtschaft auszuschöpfen.

Und wenn der Eindruck entsteht, dass sich die Anforderungen ohnehin nicht erfüllen lassen, fehlt die Motivation, sich überhaupt auf den Weg zu machen. Wenn es stattdessen gelänge, ein breiteres Spektrum an Projekten mitzunehmen, ist auch das Potenzial, über diesen Weg eine weitreichende Veränderung anzustoßen, ungleich größer.


Der englischsprachige Report zur Taxonomie-Studie ist kostenlos auf der Website der DGNB unter www.dgnb.de/publikationen verfügbar.


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