DIW: Mit staatlich gefördertem Mietkauf Wohnungsbau pushen

Anstelle von Mietendeckel und Enteignung schlagen DIW-Ökonomen ein staatlich gefördertes Mietkauf-Modell für einkommensschwache Haushalte vor, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Der Staat baut, der Mieter kauft. Klingt zunächst gut, doch es gibt auch Kritik.

Gerade junge Familien können sich den Wissenschaftlern zufolge eine eigene Wohnung auf dem umkämpften Wohnungsmarkt oft nicht leisten. Beim Mietkauf-Modell, wie es Markus Grabka aus dem Sozio-oekonomischen Panel (SOEP) des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) und der freie Finanzberater Peter Gründling in ihrem Aufsatz "Staatlich geförderter Mietkauf kann einkommensschwachen Familien Weg in die eigenen vier Wände ebnen" vorschlagen und mit zahlreichen Quellen und Rechnungsbeispielen zu belegen versuchen, würde der Staat als Bauherr für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern in Vorleistung gehen und auch Haushalte mit weniger Geld könnten Wohnungseigentümer werden.

Instrumente wie Mietendeckel oder Enteignungen setzten nur am Symptom stark gestiegener Mieten an, "ohne die grundlegenden Probleme auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen", kritisiert DIW-Autor Grabka. Das Mietkaufmodell könne darüber hinaus für mehr Neubau sorgen. Die für den Bau der Wohnungen notwendigen Grundstücke sollten sich "idealerweise im Eigentum der öffentlichen Hand befinden", schreiben die Autoren, damit diese per Erbpacht dem Käufer übergeben werden könne.

Das soll das Mietkauf-Modell bewirken

Diese Wohnungen würden vor allem an Familien mit Kindern vergeben, deren Haushaltsvorstand nicht älter als 40 Jahre sei und die über kein nennenswertes Eigenkapital verfügten. Anstelle monatlicher Mieten würden die Erwerber mit einer konstanten monatlichen Zahlung über die Jahre peu à peu Eigentümer.

"Die Idee ist, zu Beginn des Berufslebens eine Eigentumswohnung zu erwerben und diese über die Jahre der Erwerbstätigkeit bis spätestens zum Rentenbeginn abzuzahlen. Die monatlich zu erwartenden Tilgungsraten sollten in etwa der Miete für eine vergleichbare Wohnung entsprechen." Auszug der DIW-Studie

Die Monatsrate bliebe für die Käufer über die gesamte Laufzeit unverändert und sei damit unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung, heißt es in der Studie. Vor allem bei den Nebenkosten könnte gespart werden, für die beim konventionellen Wohnungskauf viel Eigenkapital aufgebracht werden müsste. Die Ökonomen gehen davon aus, dass auf diese Weise innerhalb von zehn Jahren rund eine halbe Million Haushalte zu Immobilieneigentümern werden könnten.

Monatliche Mietkaufrate DIW-Mietkauf-Modell Grafik

Die Eigentumsquote ist in Deutschland mit konstanten zirka 45 Prozent europaweit betrachtet vergleichsweise gering. 80 Prozent der Haushalte mit einem Haushaltsvorstand im Alter bis zu 40 Jahren wohnen der Studie zufolge derzeit zur Miete. Für junge Menschen sei vor allem der Eigenkapitalanteil ein großes Hindernis, eine Immobilie zu kaufen, so Grabka. Mit dem Mietkauf-Modell würde dieses Problem behoben. Einkommensschwache Familien könnten mit der eigenen Wohnung Vermögen aufbauen und im Alter profitieren. So sei das Modell außerdem eine Möglichkeit, die bestehende Vermögensungleichheit in Deutschland zu bekämpfen.

Der GdW plädiert für staatliche Bürgschaften

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen äußerte sich zu dem Vorschlag skeptisch.

"Mietkauf-Modelle haben wir in der Vergangenheit immer wieder mal angeboten. Stark nachgefragt wurden diese nie. Ingeborg Esser, Präsidentin der GdW-Geschäftsführung

Es sei zudem fraglich, ob der Staat der bessere Bauherr sein könne. Für diesen würden hohe Verwaltungskosten anfallen. Esser sieht in staatlichen Bürgschaften einen geeigneteren Weg, einkommensschwachen Familien den Immobilienkauf zu ermöglichen. "Auch auf diese Weise ließe sich der Eigenkapitalanteil senken", so Esser.

Kritik äußerte auch der Deutsche Städtetag: Das DIW-Modell sei kein effizienter und in großem Umfang zielführender Weg. Es sei zu bezweifeln, ob die monatlichen Gesamtzahlungen bei diesem Modell selbst bei Grundstücksvergaben in Erbpacht für Familien mit kleinen Einkommen erschwinglich seien, gab die stellvertretende Hauptgeschäftsführerin, Verena Göppert, zu Bedenken. Zudem bestünde in den stark wachsenden Städten ein "absoluter Mangel an Wohnbauflächen in öffentlicher Hand".

Auch die Autoren Grabka und Gründling benennen Risiken: Fehlplanungen, wie der Bau von Wohnungen in von Bevölkerungsschwund betroffenen Regionen, müssten vermieden werden. Dass sich die Lebensumstände der Käufer ändern und diese unverhofft wegziehen könnten, sei indes kein Problem, sagte Grabka. Im Falle eines Umzuges könnte die Immobilie an Dritte weiter vermietet werden.


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