Die Mietpreisbremse kann in ihrer bisherigen Form nur dann wirken, wenn die Neuvertragsmieten in einer Region in den vier Jahren vor der Einführung im Durchschnitt um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Das zeigen aktuelle Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) und der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg.

Hintergrund ist die konkrete Ausgestaltung der Mietpreisbremse, die derzeit in 313 von rund 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland gilt. Der Maßstab für die maximal zulässige Neuvertragsmiete ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die als Durchschnittswert auf Basis abgeschlossener Mietverträge aus den vorangegangenen vier Jahren berechnet wird, zuzüglich zehn Prozent. Dieser Spielraum zur Mieterhöhung auf Seiten der Vermieter sorgt dafür, dass die Regulierung rein rechnerisch erst ab der 3,9-Prozent-Schwelle greifen kann, errechneten die Studienautoren.

Mietpreisbremse keine Fehlkonstruktion

Die Mietpreisbremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung", erklärt DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen, der die Studie gemeinsam mit Konstantin Kholodilin vom DIW Berlin und Andreas Mense von der Uni Erlangen-Nürnberg erstellt hat.

"Das heißt jedoch nicht, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist – dort wo sie wirken kann, tut sie es auch.“ DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen

Man müsse sich genau anschauen, wo überhaupt die Voraussetzungen erfüllt sind, damit die Regulierung greifen kann.

Mancherorts sind Mieten sogar gesunken

In Gegenden, in denen die Neuvertragsmieten für bestehende Wohnungen zuvor jährlich um mehr als 4,8 Prozent kletterten, gingen die Mieten laut der Studie mit Einführung der Mietpreisbremse im Durchschnitt sogar einmalig um rund drei Prozent zurück – beispielsweise in Teilen von Berlin-Mitte und -Neukölln, München-Laim und -Schwabing, im Stuttgarter Heusteigviertel oder im Innenstadtbereich von Bielefeld.

„Die Mietpreisbremse wirkt in Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen sind, und ist unter dem Strich besser als ihr Ruf – die Erwartungen waren vielerorts schlicht zu hoch.“ Andreas Mense von der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg

Haus & Grund sieht sich durch Studie bestätigt

Der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland wiederholte nach der Veröffentlichung der Studie seine Forderung nach einer Abschaffung der Mietpreisbremse: „Diese Regulierung ist schlicht nicht geeignet, ihr Ziel zu erreichen, nämlich begehrte Wohnungsmärkte für einkommensschwache Wohnungssuchende zu öffnen. In stark nachgefragten Städten hilft nur mehr Wohnungsbau", sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

Bisherige Untersuchungen kamen zu anderen Ergebnissen

Bisherige Studien – auch des DIW Berlin – deuteten darauf hin, dass sich der Anstieg der Mieten seit Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 insgesamt nicht spürbar verlangsamt hat. Im Gegenteil: Laut einer Untersuchung von JLL sind die Preise in den Metropolen so stark gestiegen wie seit 2004 nicht mehr. Auch nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag des Immobilienkonzerns LEG taugt die Mietpreisbremse wenig.

Die Ergebnisse früherer Untersuchungen seien weiterhin gültig, betonen DIW und Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg: Ihre Studie betrachte die Situation weitaus differenzierter und könnte erstmals jene Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt und tatsächlich auch wirkt, von jenen Regionen trennen, in denen das nicht der Fall ist. Für die Untersuchung haben die drei Studienautoren nach eigenen Angaben über 200.000 Mietinserate von Online-Plattformen ausgewertet und auf der Ebene von Postleitzahlbezirken regulierte und unregulierte Wohnungen verglichen, die eine ähnliche Lage und Qualität haben.

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