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Empirica: Mietspiegel-Debatte wird falsch geführt – mehr Wissenschaftlichkeit wäre gefragt

Empirica hält eine komplette Neuorientierung von Mietspiegeln mithilfe von Big-Data für falsch
Bild: Corbis

Die Datenerhebung für örtliche Mietspiegel wird heftig diskutiert. Meistens geht es bei der Kritik um einen mutmaßlich zu kleinen Umfang der Stichproben. Zuweilen werden auch Forderungen nach einer kompletten Neuordnung der Datenbasis für Mietspiegel laut. Das Forschungsinstitut Empirica hält diese Gedanken für verfehlt, plädiert stattdessen für mehr Wissenschaftlichkeit bei der Berechnung und liefert Argumente.

Der neueste Gesetzesentwurf spricht von "sachgerechten Methoden" anstatt von "anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen". Im neuen Empirica Paper zur laufenden Methoden-Debatte um den Mietspiegel filtert das Beratungshaus heraus, dass der Schwachpunkt bei der Erhebung für den Mietspiegel aber nicht in der fehlenden Masse der Datensätze liegt, sondern vielmehr die Art der Erhebung mangelhaft ist.

Auch Forderungen, inserierte Mietpreise zu verwenden oder eine Meldepflicht seitens der Vermieter einzuführen, hält Empirica für verfehlt. Gefragt sei mehr Wissenschaftlichkeit bei der Berechnung der Mietspiegel, nicht eine komplette Neuorientierung. Im neuen Paper listet das Forschungsunternehmen Argumente auf. Eine Zusammenfassung:

Nutzung von Big-Data und Immobilienportalen?

Der Rückgriff auf inserierte Angebotsmieten scheint Empirica zufolge nur eine einfache und schnelle Lösung zu bieten. Tatsächlich seien diese Daten schnell, aktuell und preiswert verfügbar. Allerdings gibt es laut Empirica prohibitive Nachteile.

So lieferten Angebotsmieten keine ausreichenden Informationen über (veränderte) Bestandsmieten: Erfahrungen aus München zeigen zum Beispiel, dass Bestandsmieten etwa einen Euro geringer ausfallen als Angebotsmieten, heißt es im Paper. Zudem seien günstige Wohnungen in Angebotsmieten mutmaßlich untererfasst – in München etwa ergebe sich dadurch ebenfalls eine Differenz von rund einem Euro.

Angebotsmieten sind Empirica zufolge deshalb nicht zur Erstellung von Mietspiegeln geeignet. Sie eignen sich jedoch zur Vorarbeit oder Plausibilisierung wissenschaftlicher Mietspiegel, schreibt Empirica. Auf Basis der Angebotsdaten lasse sich beispielsweise vorab herausfiltern, welche Mikro- und Makrolagen und welche Ausstattungsparameter das aktuelle Marktgeschehen widerspiegeln. Damit könnten Mietspiegel-Erhebungen vielerorts bedeutend effizienter und marktnäher realisiert werden.

Bringen Mietdatenbanken schnelle Hilfe?

Im Zuge einer Meldepflicht aller Vermieter könnte eine amtliche Mietdatenbank aufgebaut werden, heißt ein Argument in der Debatte. Das wäre aber laut Empirica weder kostengünstig noch schnell machbar. Dies zeigten auch Erfahrungen mit der Kaufpreissammlung von Gutachterausschüssen oder der Zusatzerhebung des Mikrozensus: Verzerrungen infolge unterlassener Meldungen der Vermieter, unzureichende Abgrenzungen zwischen Brutto- und Nettomieten sowie kalten und warmen Mieten sowie nicht valide Erhebung der erforderlichen Wohnungseigenschaften wären die Folge.

Diese Nachteile lassen sich laut Empirica nur durch sehr viel aufwendigere Erhebungsverfahren ausbügeln.

Aktuell bieten nur spezifische Mietspiegel-Erhebungen Qualität

Ein qualitativ hochwertiger Mietspiegel kann laut Empirica daher aktuell nur auf Basis spezifischer Daten-Erhebungen erstellt werden. Andernfalls entspreche er nicht den vorgegebenen gesetzlichen Anforderungen.

Auch objektive und detaillierte Informationen über Bauzustand und Ausstattung der Wohnung lassen sich demnach derzeit nur so erfassen. Das sei zwar teurer als fehleranfällige ad-hoc Lösungen, aber keinesfalls so teuer wie heute in der Praxis vieler Mietspiegel-Städte.

Auch die Fallzahl müsse nicht so groß sein wie das Bauchgefühl des statistischen Laien suggeriert, heißt es in dem Paper: eine kleine, gut gezogene Stichprobe sei völlig ausreichend, wenn anschließend mit adäquaten, wissenschaftlichen Verfahren gerechnet werde.

Acht statt vier Jahre?

Die Forderung nach einer Verbreiterung der Basis auf acht statt vier Jahre zur Erhöhung der Fallzahlen ist Empirica zufolge dagegen weder notwendig noch hilfreich.

Fazit: Mehr Ehrlichkeit und Transparenz bei der Erstellung von Mietspiegeln sei erforderlich. An vorhandenen Methoden der Datenerhebung und wissenschaftlicher Verfahren müsste es nicht scheitern.

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Schlagworte zum Thema:  Mietspiegel, Big Data, Daten

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