Coworking – Zwischen schöner Wohnen und besser Arbeiten

Coworking Spaces werden als die Büros der Zukunft gefeiert und spielen auch bei der Expo Real 2019 in München eine größer werdende Rolle. Doch wer nutzt die flexiblen Arbeitswelten wofür – und was bringt es?

Man könnte Berlin die "Hauptstadt des Coworking" in Deutschland nennen: Laut einem Marktbericht von JLL verfügte die Spreemetropole 2018 über rund 213.000 Quadratmeter Büroflächen in Coworking Spaces, betrieben von 85 Anbietern an 131 Adressen. Allein zwischen Januar 2017 und März 2018 wurden gut 82.000 Quadratmeter Bürofläche neu angemietet, was 7,2 Prozent des gesamten Flächenumsatzes in der Stadt entsprach. Das zeigt den aktuellen Boom, wenngleich der Anteil an den Gesamtflächen noch im unteren einstelligen Bereich liegt.

Der Begriff "Coworking" wird unscharf für eine Vielzahl von Konzepten verwendet. Die Arbeitsweise ist jedoch schon lange bekannt: Das Wiener Kaffeehaus war vielleicht der erste Coworking Space für Wissensarbeiter, Starbucks griff die Idee in den 1990er Jahren auf und passte sie durch die Verfügbarkeit von WLAN zeitgemäß an. Grundsätzlich handelt es sich um Angebote von (insbesondere zeitlich) flexibel verfügbaren Büroflächen, sie reichen von seit Jahrzehnten bekannten Serviced Office Spaces (Regus) über Hybridkonzepte (WeWork) bis zu Bürogemeinschaften für Freiberufler. Zugleich wird der Begriff oft auch für aktivitätsbasierte non-territoriale Bürokonzepte von Unternehmen genutzt, die neben Standard-Arbeitsplätzen auch eine Vielzahl an alternativen Arbeitsmöglichkeiten bieten (Activity Based Working, Corporate Coworking). Nachfolgend geht es speziell um Hybridkonzepte.

Ein Großteil der Nutzer von Coworking Spaces sind Großunternehmen

Der typische Grundriss eines Coworking Space bildet folgende Flächentypen ab: Arbeitsplätze (Private Offices, Open Plan Desks), Besprechungsräume sowie Gemeinschaftsflächen (Café, Drucker-/Technikräume). Die Mischung variiert je nach Standort und Gebäude. Wesentlich ist jedoch in allen Coworking Spaces eine sehr hohe Dichte in der Flächennutzung. Ermöglicht wird die extrem flächeneffiziente Nutzung vor allem durch die konsequente Vernachlässigung der Technischen Regeln für Arbeitsstätten (kurz: ASR): Abstands- und Bewegungsflächen, Tischgrößen, Flächenkennwerte, Außenbezug und viele weitere ASR-Vorgaben werden in der Belegung meist nicht beachtet.

Vor diesem Hintergrund überrascht es, dass der Großteil der Nutzer von Coworking Spaces deutsche Großunternehmen sind. Meist wird für Coworking mit dem Betriebsrat eine gemeinsame Lösung gefunden. Hier ist zu hoffen, dass gewisse Abstrahl- und Rückkopplungs­effekte zu den eigentlichen Unternehmensflächen einsetzen. Neben Themen der ASR bleiben auch Fragen hinsichtlich Vertraulichkeit und Datensicherheit oft ungelöst. Die Idee der Vernetzung, der informellen Treffen an der Kaffeemaschine findet dort ihre Grenze, wo Unternehmensinterna berührt werden. Als Resultat finden sich in Coworking Spaces oft ganze Bereiche mit exklusivem Zutritt für ein Unternehmen.

Ohne Anspruch auf reguläre Arbeitsplatzqualitäten wird es aber auch möglich, auf große Raumtiefen oder schwierigere Flächenzuschnitte zu reagieren. Auf einmal werden Gebäude interessant, die für "klassische" Büros nur eingeschränkt nutzbar wären: Gebäude mit unflexibler Struktur, mit großer Höhe wie Fabrikhallen, Bankgebäude mit großen Schalterhallen, sogar Kirchen – zu sehen in der Elisabeth-Kirche in Aachen.

Design und Gestaltung der Bürowelt sind heute oft Triebfeder und Ausdruck von Zeitgeist und Haltung und damit wichtiger Attraktor im Kampf um Mit­arbeitende. Büros müssen identitätsstiftend sein, die Bedeutung von Community-Flächen nimmt in Unternehmen zu. Die Gestaltung von Coworking Spaces wirkt wenig standardisiert, fast schon improvisiert, Coworking soll sich mehr nach Start-up als nach Corporate anfühlen. Standardisierte Gebäude, effizient strukturiert und belegt nach Schema F, das ist keine inspirierende Umgebung, die Menschen ermöglicht, über sich hinauszuwachsen, innovativ und kreativ zu arbeiten.

Coworking-Beitrag Wework_Common Area
Community-Flächen nehmen an Bedeutung zu

Die informelleren Arbeitsmöglichkeiten wirken einladend und gemütlich, erinnern nicht selten an die eigene Wohnung. Das Büro muss nicht mehr standardisiert, grau und langweilig sein. So nutzen viele große Corporates Coworking Spaces als Orte für ihre Innovationsteams, als Nukleus für Kreativität und Innovation, als Zeichen für einen Kulturwandel. Man fühlt sich dort als Teil von etwas Größerem, die Digitalisierung wird hier mehr als Chance wahrgenommen. Coworking bleibt zu oft ein Einzelphänomen in Unternehmen, sozusagen neu errichtete "Sonderwirtschaftszonen".

Gleichzeitig darf nicht übersehen werden, dass Corporates sich insbesondere auch deshalb in Coworking Spaces einmieten, um der Flächenknappheit zu entgehen. In Berlin sind ganze Spaces von einzelnen Unternehmen angemietet, da keine entsprechend großen Flächen verfügbar sind, um Teams andere Arbeitsumgebungen bieten zu können. Mit einer Trendwende am Büromarkt wird sich die Nachhaltigkeit der aktuellen Nachfrage zeigen. Coworking gab es immer und wird es auch weiter geben. Die Dynamik, insbesondere im Berliner Markt, wird mit besserer Flächenverfügbarkeit für Corporates allerdings abnehmen.

Gutes Design wirkt, wenn es funktioniert. Form follows function. In den meisten Coworking Spaces scheint es jedoch umgekehrt zu sein. Die schallharten Oberflächen am Boden sowie die Glastrennwände sehen gut aus, führen aber zu akustischen Herausforderungen in den ohnehin sehr dicht belegten Flächen. In den Mehrpersonen-Büros wird das immanente Problem schlechter Akustik so verstärkt. Kopfhörer haben Hochkonjunktur.

Gut geeignet für kleine Teams oder Arbeiten, die vom Netzwerken leben

Differenzierte Ausweichflächen für fokussierte Einzelarbeit oder Telefonie werden kaum angeboten. So ist das Bürokonzept meist doch wieder nur der altbekannte Zweiklang aus Arbeitsplatz und Besprechungsraum. Von tätigkeitsbasierten Konzepten mit einem vielseitigen Angebot an Arbeitsmöglichkeiten ist Coworking weit entfernt und funktioniert damit gut für Nutzer mit sehr eindimensionalen Tätigkeitsprofilen oder Teams, die sich in kleinen Strukturen bewegen oder auf das Bilden von Netzwerken angewiesen sind.

Den vollständigen Beitrag lesen Sie im EXPO REAL-Sonderteil der Ausgabe 10 des Magazins "Immobilienwirtschaft".

Veranstaltungstipps zum Thema:

Büroimmobilien - Neue Arbeitswelten

Montag 7. Oktober 2019

16:00 - 16.50 Uhr

Halle C2, Stand 320

Teilnehmer: Dr. Sandra Breuer, combine; Daniel C. Grimm, International Workplace Group IWG; José Martinez, BNP Paribas Real Estate; Christoph Stadlhuber, Signa Prime Selection


Rechnet sich Flex Space?

Montag 7. Oktober 2019

11.00 - 12.30 Uhr

Halle B1, Konferenzraum B11

Haufe-Lexware GmbH & Co.KG

Teilnehmer: Peter Armin Roers, Senior Director - Development & Leasing - Europe, Tishman Speyer, Christian Dzieia, Global Head of Corporate Real Estate, adidas, Jana Mrowetz, Managing Partner, GIBE innovative built environments GmbH, Dr. Christian Koch, Member of the Management Board, JLL, Andree Scherer, Leader Flex Space Germany, JLL


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