Deutschland mangelt es an Wohnraum: ZIA und IW sehen in den Wahlprogrammen die falschen Ansätze, um den Wohnungsneubau anzukurbeln. Bild: Corbis

Am 24. September ist Bundestagswahl. Der Immobilienverband ZIA und das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln haben die Wahlprogramme in Bezug auf die angespannten Wohnungsmärkte in Deutschland geprüft und kommen zum Schluss: Weniger Regulierung und dafür mehr Anreize würden Investitionen in den Wohnungsbau ankurbeln. Die Parteien haben das Gegenteil vor. Kanzlerin Merkel betonte am 21. Juni auf dem ZIA-Immobilientag: „Wohneigentum hat für uns Priorität."

Die Kanzlerin machte sich auf dem Tag der Immobilienwirtschaft in Berlin auch für einen neuen Anlauf stark, die energetische Gebäudesanierung steuerlich zu fördern. Das sei "eine Sache, die sich sicher rechnet", sagte Merkel.

Das IW Köln hat im Auftrag des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss die Positionen von CDU, FDP, SPD, Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke zu immobilienwirtschaftlich relevanten Themen auf Grundlage der Wahlprogramme und schriftlicher Befragungen gegenübergestellt und aus ökonomischer Perspektive geprüft und bewertet.

"Insgesamt zeigt sich, dass die Parteien größtenteils auf Regulierungen statt Anreize setzen. Das ist ein Fehler", sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA.

Auffällig sei außerdem, dass in sämtlichen Wahlprogrammen Wohnimmobilien zulasten von Wirtschaftsimmobilien im Fokus stehen. Vor dem Hintergrund einer ganzheitlichen Stadtentwicklung sei auch das ein schwerwiegender Fehler.

"Unsere Städte sollen nicht nur Platz zum Wohnen, sondern auch zum Arbeiten und Versorgen bieten", meint Mattner.

Dazu sei es wichtig, dass der Gesetzgeber auf alle Nutzungsarten der Immobilienwirtschaft achte. 

Verschärfte Bauanforderungen bremsen Klimaschutz

Beim Themenfeld Klimapolitik leisten aus Sicht des IW Köln verschärfte Bauanforderungen nur einen geringen Beitrag zur Energieeffizienz, belasten aber die dringend benötigten Investitionen in den Bestand und in die Bautätigkeit.

"Wir brauchen einen Kurswechsel in der Energiepolitik, um die Modernisierungsrate zu steigern", so Michael Voigtländer vom IW Köln.

Nur die FDP ist laut IW der Ansicht, dass die baulichen Auflagen zum Klimaschutz ausreichen und eine weitere Verschärfung nicht sinnvoll ist. Gleichzeitig befürworten nahezu alle Parteien eine Förderung der energetischen Gebäudesanierung. Und das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat vor Kurzem einen Referentenentwurf zum Gesetz zur Förderung von Mieterstrom vorgelegt.

"Eine nochmalige Verschärfung der EnEV kann sich der Standort Deutschland nicht leisten", ergänzt Mattner.

Die jüngste Verschärfung habe bereits zu einer erheblichen Steigerung der Herstellungskosten geführt.

Keine neuen Instrumente bei der Immobilienfinanzierung nötig

Auch eine Verschärfung der Bedingungen für die Wohnimmobilienkreditvergabe, um die Gefahr einer Preisblase gering zu halten, ist laut IW Köln nicht sinnvoll. Die Deutsche Hypo erklärt den Trend mit fundamentalen Faktoren und dem knappen Angebot aufgrund mangelnder Fertigstellungen. Eine spekulative Preisblase am deutschen Wohnungsmarkt erkennt das Institut aktuell nicht.

Bei der Immobilienfinanzierung "bedarf es keiner neuen Instrumente", so Voigtländer. "Wir sehen aktuell keine Veränderungen im Kreditverhalten." Mit Basel III sowie der Wohnimmobilienkreditrichtlinie seien bereits Regulierungen mit dem Ziel umgesetzt worden, die Sicherheit zu erhöhen. Jetzt müsse es darum gehen, weiteres Wachstum zu fördern. Diese Einschätzung teilen die FDP und die CDU, während Die Linke sogar fordert, neben Wohnimmobilienkrediten auch Gewerbeimmobilienkredite stärker zu regulieren.

Diese Forderung zeige, dass in der Politik das Augenmaß für den wichtigen Bereich der Wirtschaftsimmobilien fehle, sagt Ulrich Höller, Vizepräsident des ZIA.

"Oftmals wird zu einseitig auf das Wohnsegment geschaut und Wirtschaftsimmobilien ... bleiben auf der Strecke. Dabei bilden diese das wirtschaftliche Fundament und die Wertschöpfung unserer Städte und Gemeinden ab", so Höller.

Mietpreisbremse lässt Investitionsanreize sinken

Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen wollen die Mietpreisbremse verschärfen. Während die SPD insbesondere bei der größeren Transparenz der Vormiete und bei der Auskunftspflicht für Vermieter Optimierungspotenzial sieht, lehnt die CDU eine Verschärfung klar ab. Die FDP will die Mietpreisbremse ganz abschaffen. In Nordrhein-Westfalen und in Schleswig-Holstein steht die Mietpreisbremse auf der Kippe.

Nach Ansicht des IW Köln lässt das umstrittene Instrument die Investitionsanreize für den Neubau und auch Modernisierungen im Bestand sinken. Zudem werde der Anreiz zur Selbstnutzung erhöht. In beiden Fällen sinke das Angebot an notwendigen Mietwohnungen.

"Nur wenn der Wohnungsbau dauerhaft stimuliert wird, lässt sich bezahlbarer Wohnraum realisieren", sagt ZIA-Chef Mattner.

Aus Sicht des ZIA wäre die Erhöhung der linearen Abschreibung ein Instrument, um Investitionen in die Entwicklung und Vermietung von Immobilien anzukurbeln. Hier stimmen CDU und FDP zu. Bündnis 90/Die Grünen lehnen eine pauschale Erhöhung ab.

Das IW Köln hält in seinem Gutachten eine Erhöhung des linearen Abschreibungssatzes von jährlich zwei auf vier Prozent zwar auch für sinnvoll, empfiehlt dieses Instrument jedoch nicht für die aktuelle Niedrigzinsphase, sondern für eine Abschwungphase.

Wohnungsgemeinnützigkeit keine Lösung

Eine Maßnahme zur Entlastung der angespannten Immobilienmärkte liegt für Parteien wie Bündnis 90/Die Grünen in der Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit. "Diese stellt jedoch keine Lösung dar", so Voigtländer. Auch die Koalition im Bundestag hatte gegen die Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit gestimmt.

Die Folge wären neue Problemviertel, weil unterfinanzierte Unternehmen ihre Bestände nicht mehr ausreichend bewirtschaften könnten. Zudem potenzierten sich die Probleme, die durch den sozialen Wohnungsbau entstehen: etwa hohe Fehlbelegungsquoten und die Verdrängung von freifinanzierten Wohnungen bei knappem Bauland.

Reduzierung der Grunderwerbsteuer zur Erhöhung der Eigenheimquote

Statt Eigenheimförderung sieht das IW Köln im Senken der Grunderwerbsteuer einen geeigneten Hebel, um die Eigentumsquote zu erhöhen. CDU und FDP fordern bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro beziehungsweise 500.000 Euro. Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen lehnen eine Senkung der Grunderwerbsteuer auf ein bundesweit einheitliches Niveau ab.

Mit der anhaltenden Grunderwerbsteuer-Rallye nach oben und der künstlichen Erhöhung der ohnehin hohen Erwerbsnebenkosten schaffe man jedoch kein stabiles Investitionsklima, so Mattner. Die Erwerbsnebenkosten für den Immobilienkauf sind in Deutschland im europäischen Vergleich unverhältnismäßig hoch, wie Studien zeigen.

"Die Wahlkampfideen der Parteien zur Förderung von Wohneigentum laufen ins Leere, wenn wir zulassen, dass die Kaufnebenkosten weiter steigen", sagt Mattner.

Eigenheimzulagen und Familienförderungen setzten nicht am eigentlichen Problem an, sondern behandelten lediglich Symptome, so Mattner weiter.

Grundsteuer: Alle Parteien für Reform

Im Bereich der Grundsteuer sind sich nahezu alle Parteien über die Notwendigkeit einer Reform einig. Laut Gutachten des IW Köln ist die geltende Version nicht nur veraltet, sondern auch verfassungswidrig und ungerecht.

Dabei geht es vor allem um die Bemessungsgrundlage. So hat sich eine Bundesratsinitiative von 14 Ländern für eine bundesweite Neubewertung aller Grundstücke eingesetzt. Diese Initiative ist in dieser Legislaturperiode aber gescheitert.

"Wir dürfen nicht zulassen, dass ein bürokratisches Monster entsteht und das Steueraufkommen durch die zu erwartende Kostenexplosion erhöht wird", so Höller.

Ähnlich sieht es die FDP. Sie will Grundsteuer an die wirtschaftlichen Realitäten anpassen und die Bemessungsgrundlage ausnahmslos auf die Größe der Grundstücke und Bodenrichtwerte auslegen. Während CDU und FDP eine Baulandsteuer ablehnen, stehen SPD, Die Linke sowie Bündnis 90/Die Grünen diesem Aspekt neutral gegenüber.

Schlagworte zum Thema:  Bundestagswahl, Wohnungsbau, Regulierung, Stadtentwicklung, Wohnimmobilien

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