Berliner Wohnungsmarkt: Ausweichbewegung in den Speckgürtel

Weil der Berliner Wohnungsmarkt weiterhin angespannt ist, weichen immer mehr Menschen in den Speckgürtel aus: Potsdam und Teltow sind mit zwölf und 14 Prozent seit 2010 prozentual stärker gewachsen als die Hauptstadt. Aber das Wachstum im Umland erzeugt neue Probleme.

Berlin verzeichnet seit 2010 ein prozentuales Wachstum von 9,6 Prozent, wie weiter aus einer Mitteilung der Unternehmen Bauwert Aktiengesellschaft, Instone Real Estate, Trei Real Estate und Wüest Partner Deutschland hervorgeht. Auch Bernau, Falkensee, Blankenfelde-Mahlow und Nauen verzeichneten zwischen 7,6 und sechs Prozent Bevölkerungszuwachs, heißt es in der Mitteilung. Die Bestandsmieten in Falkensee und Teltow lägen infolgedessen ebenso wie in Potsdam bereits über neun Euro je Quadratmeter.

Berlin wächst ebenfalls unvermindert weiter

Trotz des Zustroms ins Berliner Umland entspannt sich die Lage in Berlin dadurch aber nicht. Die Bevölkerungszahlen steigen unvermindert an. Absoluter Spitzenreiter ist Berlin-Pankow. Dem Bezirk wird bis 2030 ein Wachstum von 16 Prozent prognostiziert. Deutlich über dem Berliner Durchschnitt von 7,5 Prozent liegen auch Treptow-Köpenick und Lichtenberg mit einem erwarteten Bevölkerungszuwachs von 9,8 Prozent, Reinickendorf mit 9,4 Prozent und Marzahn-Hellersdorf mit 9,1 Prozent.

Miet- und Kaufpreise steigen rasant

Seit 2013 sind die Angebotsmieten in Berlin um rund 44 Prozent auf durchschnittlich 12,10 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Berlin ist laut einer Untersuchung von JLL die Stadt mit dem höchsten Mietpreisanstieg. Prozentual die höchsten Mietsteigerungen von 50 Prozent und mehr seit 2013 verzeichneten unter anderem Wedding (plus 71 Prozent), Tiergarten (plus 68 Prozent), Neukölln (plus 58 Prozent), Hellersdorf (plus 58 Prozent), Reinickendorf (plus 52 Prozent), Marzahn (plus 51 Prozent) und Tempelhof (plus 50 Prozent). Die Kaufpreise liegen im Schnitt bei rund 4.113 Euro je Quadratmeter und sind damit seit 2013 um 71 Prozent gestiegen. Auch in diesem Segment befindet sich Berlin deutschlandweit auf einer der Top-Positionen.

"Nachdem in den vergangenen Jahren die innerstädtischen Lagen Berlins regen Zuzug erfahren haben, wachsen nun vor allem die Randlagen." Karsten Jungk, Geschäftsführer Wüest Partner Deutschland

Insbesondere in den nordöstlichen Bezirken Berlins werde die Einwohnerzahl in den kommenden zehn Jahren überdurchschnittlich steigen, so Karsten Jungk.

Neue Probleme durchs Ausweichen ins Umland

Doch die Ausweichbewegung in das Umland erzeugt wieder neue Probleme. Der Speckgürtel sei nur eine Lösung, wenn Infrastruktur und ÖPNV dafür auch ausgelegt sind, sagt Carsten Sellschopf, COO der Instone Real Estate, den die aktuelle wohnungspolitische Debatte in Berlin an sozialistische Strukturen erinnert.

"Die Enteignungsdebatte ist nicht nur gefährlich und erinnert an DDR-Zeiten, sie liefert vor allem keinerlei konstruktive Beiträge zur Schaffung von neuem Wohnraum, den Berlin schnell benötigt." Carsten Sellschopf, COO der Instone Real Estate

Dr. Jürgen Leibfried, Vorstand der Bauwert Aktiengesellschaft, hält mögliche Enteignungen und den Vorschlag eines "Berliner Mietendeckels" eher "für populistisch zugespitzte Themensetzung als ernst gemeinte politische Forderungen". Das Problem sei vielmehr der zu geringe Neubau, der politisch strukturell verursacht sei: Obgleich Bauen in Berlin Chefsache ist, sei die Verantwortung für die Genehmigung von Wohnungsbauvorhaben an die untere politische Ebene delegiert, kritisiert Leibfried.

"Die gesamtstädtische Verantwortung für den Wohnungsbau wird aktuell nur in Ausnahmefällen wahrgenommen."  Dr. Jürgen Leibfried, Vorstand der Bauwert Aktiengesellschaft

Die einzelnen Bezirke hätten zu viel Macht, so Leibfried weiter. Zudem hätten die Bezirke nicht die erforderlichen Kapazitäten und tendierten dazu, "die Interessen der Anwohner über das gesamtstädtische Interesse an neuen Wohnungen zu stellen."

Neue Ansätze für Nachverdichtung

Unabhängig von der politischen Diskussion gibt es bereits neue Ansätze in der Praxis, um Wohnraum zu schaffen. Eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt in 13 Fallstudien, wie innerstädtischer Wohnungsbau erfolgreich realisiert werden kann. Eine Möglichkeit ist die Überbauung von alleinstehenden Nahversorgern.

In Berlin kommen laut der Unternehmensmitteilung 330 solcher "Flachmänner" für eine Überbauung in Frage. Das entspreche einem Potenzial von 20.000 bis 30.000 Wohnungen. Damit könnten bis zu 15 Prozent des benötigten Neubaubedarfs von 194.000 Wohnungen bis 2030 in Berlin abgedeckt werden. Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate, erläutert, dass grundsätzlich alle Flachmänner in den zentralen Lagen für eine Überbauung in Frage kämen, insbesondere solche, die aufgrund ihrer alten Bausubstanz sowieso saniert werden oder komplett neu gebaut werden müssten.

Das Unternehmen leistet den eigenen Worten Folge: Derzeit reißt die Trei Real Estate bei einem Projekt in der Pappelallee in Prenzlauer Berg eine eingeschossige Einzelhandelsimmobilie komplett ab und baut nun mehrgeschossig mit 240 Wohnungen über der Handelsfläche im Erdgeschoss.


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