30.11.2016 | Stadtplanung

Baurecht: In Städten darf künftig dichter gebaut werden – Eigenheimzulage geplant

Das "Urbane Gebiet" ist das Kernstück des neuen Baurechts – jetzt soll auch die Eigenheimzulage wieder kommen
Bild: MEV-Verlag, Germany

Wohnungen sind Mangelware, in den Städten wird es eng. Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks will nun das Baurecht lockern. Die Novelle, die das Kabinett am 30. November beschlossen hat, wird den Kommunen mehr Spielraum bei der Stadtplanung bieten: Neben Wohn-, Gewerbe- und Mischgebieten soll es „urbane Gebiete“ geben, in denen höher und dichter gebaut werden darf. Außerdem will Hendricks Familien mit Zuschüssen beim Kauf von Wohneigentum helfen.

Für Familien in Regionen mit hohen Immobilienpreisen plant Hendricks staatliche Zuschüsse zum Erwerb von Wohneigentum. Das berichtete zuerst die „Rheinische Post“ und beruft sich dabei auf ein internes Konzeptpapier des Ministeriums. Familien mit einem Einkommen bis 70.000 Euro im Jahr könnten dann einen Eigenkapitalzuschuss von bis zu 20.000 Euro erhalten. Über den Zuschuss sei Hendricks mit Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) im Gespräch, schreibt die Zeitung.

Haus & Grund zur Initiative für mehr Wohneigentum

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland ist der Meinung, dass die staatliche Unterstützung aus zwei Komponenten bestehen müsse: So sei es erste Aufgabe des Staates, die von ihm verantworteten Hürden beim Erwerb von Wohneigentum zu senken, also etwa die hohen baulichen Anforderungen an neue Wohngebäude sowie steigende Grunderwerbsteuersätze zu senken. Nur ergänzend und begrenzt machten staatliche Fördergelder Sinn.

Als vor zehn Jahren die Eigenheimzulage gekappt wurde, sei die Wohnungspolitik zur Mieterpolitik geworden, hatte vor Kurzem Matthias Günther, Vorstand des Pestel-Instituts für Systemforschung, gesagt.

Was ist das "urbane Gebiet"?

„Immer mehr Menschen zieht es in die Städte", sagte Hendricks. Viele Städte brauchten daher dringend Wachstumsperspektiven und mehr bezahlbaren Wohnraum. Das zeigen auch neue Studien zum sinkenden Leerstand bundesweit.

"Mit der Baurechtsnovelle geben wir den Stadtplanern neue Instrumente an die Hand, um sich auf den Zuzug einzustellen", so die Ministerin. Auf eine strikte Parität von Wohnen und Gewerbe muss nun nicht mehr geachtet werden: Rund 80 Prozent der Grundstücke dürften überbaut werden, die Geschoßflächenzahl beträgt drei.

Click to tweet

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW begrüßte, dass im aktuellen Gesetzentwurf im Gegensatz zu ersten Überlegungen nun ein überwiegender Wohnanteil in der neuen Gebietskategorie möglich ist. Hier hebe sich das neue "Urbane Gebiet" vom klassischen Mischgebiet ab, so GdW-Präsident Axel Gedaschko. Der Umwandlung von veralteten Gewerbeflächen in moderne Wohnungen werde nun endlich eine neue Chance gegeben, so die Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbands IVD, Sun Jensch. Die im Entwurf vorgesehene Verkaufsflächenbegrenzung auf das "Urbane Gebiet" ist laut Mattner allerdings überholt, womit die Regierung eine Chance zur Stärkung des stationären Handels vergebe.

Die neue Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ soll nicht nur neue Spielräume für den Wohnungsbau erschließen, geregelt werden auch die Bedingungen für Sportplätze, Ferienwohnungen und Zweitwohnungen. 

Ob die Idee weit genug greift, hat Marco Engelmann von Deloitte Legal im Vorfeld erklärt.

Wie ist es mit dem Lärmschutz?

Um den unterschiedlichen Nutzungsansprüchen von Gewerbe und Wohnen gerecht zu werden, sind für das urbane Gebiet höhere Lärmimmissionswerte durch gewerblichen Lärm zugelassen. Parallel zur Änderung des Bauplanungsrechts wurde daher auch eine Änderung der TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) beschlossen.

Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, kritisierte, dass sich im Entwurf bisher aber nur eine Absichtserklärung finde: „Passive Schallschutzmaßnahmen und neue Technologien der Gebäudetechnik zur Lärmreduktion sind nicht berücksichtigt“.

Das sieht auch Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbands Freier Wohnungs- und Immobilienunternehmen (BFW) so. Es komme darauf an, die Lärmbelästigung in der Wohnung selbst gering zu halten, ergänzte Gedaschko. Auch das sei im Entwurf nicht berücksichtigt worden. Ausdruck des urbanen Stils sei aber ein lebendiges Umfeld vor der Wohnung – ohne Lärmbelästigung in der Wohnung.

Auch dass Verkehrs- und Gewerbelärm unterschiedlich behandelt wird, ist Mattner zufolge verbesserunsgwürdig. Hierdurch werde die wachsende innerstädtische Logistik benachteiligt.

„Der Gesetzesentwurf greift Innovationen in der City-Logistik nicht auf“, so Mattner, "sondern verhindert eher deren Entwicklung in den Zentren der Großstädte". Die strengere Auslegung von Gewerbelärm im Vergleich zu Verkehrslärm müsse aufgehoben werden, betonte auch Jensch.

Mit der Baurechtsnovelle wurde außerdem die Änderung der Sportanlagenlärmschutzverordnung beschlossen. Die Immissionsrichtwerte für die Ruhezeit am Abend sowie an Sonn- und Feiertagen nachmittags zwischen 13 und 15 Uhr wurden um fünf Dezibel erhöht.

„Die dichter werdende Stadt soll nicht auf Kosten des Sports wachsen", so Hendricks. Man brauche Sportplätze in der Stadt.

Ferienwohnungen dürfen grundsätzlich gebaut werden

Ferienwohnungen sollen auch in Wohngebieten gebaut werden dürfen. Der Gesetzentwurf stellt klar, dass dies grundsätzlich erlaubt ist. Doch auch hier bekommen die Gemeinden mehr Spielraum: Sie können entscheiden, ob im Bebauungsplan Gründe gegen eine Ansiedlung von Ferienwohnungen sprechen. In vielen großen Städten wurden den Märkten Wohnungen durch illegale Ferienwohnungen entzogen.

Auch gegen die sogenannten Rollladensiedlungen, also selten genutzte Zweitwohnungen, sollen Kommunen künftig besser vorgehen können.

Was sagen die Kommunen dazu?

"Es ist gut, dass die Städte mit der Novelle mehr Spielraum für ihre Stadtplanung erhalten", sagte die Präsidentin des Deutschen Städtetags, Eva Lohse. Allerdings hätte den Städten die Möglichkeit geben werden sollen, in der Bauleitplanung etwa Lärmschutzfenster als Schutz gegen Gewerbelärm vorzusehen. Nach Darstellung des Bauministeriums ist der sogenannte passive Schallschutz im Baugesetzbuch gar nicht machbar. Der Deutsche Städte- und Gemeindebund fordert daher, eine ergänzende Rechtsgrundlage zu schaffen.

Schlagworte zum Thema:  Stadtentwicklung, Baurecht, Baugesetzbuch, Wohnung, Wohnungsnot, Zuschuss, Eigenheimzulage

Aktuell

Meistgelesen