Corona in der Immobilienbranche: Das sagen Marktteilnehmer

Die Corona-Pandemie bremst die Immobilienwirtschaft aus. Langfristige Folgen sind für Marktakteure und Experten schwer absehbar, entsprechende Einschätzungen ändern sich täglich. Unter anderem für Makler hat eine Umfrage nun ein erstes Stimmungsbild auf Kundenseite ergeben.

Wer ein Haus oder eine Wohnung sucht, sei es als Käufer oder als Mieter, hat auch ohne Coronavirus häufig genug Stress, das passende Angebot zu finden. Manches Wohnungsunternehmen, darunter etwa der Vonovia-Konzern, bietet Interessenten bereits Einzelbesichtigungen ohne Makler oder virtuelle Rundgänge an, um Infektionen zu vermeiden. Sicher ist: Massenbesichtigungstermine sind vorerst passé – und wenn Kunden einen Immobilienmakler einschalten, haben sie genaue Vorstellungen, wie er seine Arbeit ausüben soll, wie eine Umfrage des Startups Civey zeigt.

Coronavirus als "Digitalisierungsbeschleuniger"

In einer Befragung zur Lage am Immobilienmarkt wurden zwischen dem 31. März und dem 6. April rund 6.000 Teilnehmer unter anderem dazu befragt, was sie von einem Immobilienmakler bei der Wohnungssuche während der Corona-Pandemie erwarten. Mehrfachnennungen waren möglich. Dabei ist eine klare Priorität zu erkennen: Mehr als die Hälfte der Befragten (51,1 Prozent) sagte, dass "ausschließlich Einzelbesichtigungen" in Betracht kämen. Auf Platz zwei (36,6 Prozent) stehen digitale Angebote, etwa 3D-Rundgänge. Mehr Kommunikation online wünschen sich rund ein Drittel (35,7 Prozent) der Interviewten. Das klassische Telefonieren scheint zum Auslaufmodell zu werden: Nur knapp ein Viertel (24,1 Prozent) der Umfrageteilnehmer gab an, vom Makler auf diese Weise beraten werden zu wollen.

Ergebnisse im Detail: "Was würden Sie von einem Immobilienmakler bei der Wohnungssuche in Zeiten der Corona-Pandemie erwarten?" (aufgeschlüsselt nach Bevölkerungsdichte)

Grafik_Immobilienmakler Wohnungssuche Corona-Pandemie

Das Maklerhaus Savills hatte jüngst angemerkt, dass das Coronavirus an den Immobilienmärkten als "Digitalisierungsbeschleuniger" wirken und Prozesse geradezu "vorspulen" könnte. Das unterstreicht in Bezug auf die Maklertätigkeit auch das Ergebnis der Civey-Umfrage.

Wohnungsmarkt: Verschnaufpause, aber kein Stillstand

Welche Folgen der Coronakrise auf die Immobilienbranche bereits jetzt zu beobachten sind, fasst Savills so zusammen: Zwar seien bereits Transaktionen verschoben worden, angesichts der Trägheit der Märkte und der geringen Datendichte dürften die meisten Folgen aber erst langsam und "mit zum Teil erheblicher zeitlicher Verzögerung" sichtbar werden.

Die krisensichersten Assetklassen im gesamten Immobiliensektor dürften wohl Wohnen und Logistik sein, stellt Umut Ertan, Gründer und Gesellschafter der Realogis-RLI Unternehmensgruppe, fest. "Obwohl angesichts der aktuellen Situation einige Transaktionen vorerst ruhen, beurteilen wir den Wohnsektor insgesamt weiterhin positiv für alle Investorengruppen", sagt auch Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Er hat auf der Einkaufsliste großer Investoren vermehrt Ankäufe von Projektentwicklungen und Projekteentwicklungsunternehmen entdeckt, die zwar nicht zu den klassischen Wohnungsdeals gehören, aber ein Anzeichen dafür sind, dass Wohnungsinvestoren ihre Marktanteile derzeit noch vergrößern wollen.

Im aktuellen Immobilienklima-Bericht für April der Deutschen Hypo unterschreitet das Segment Wohnen die 100-Punkte-Marke nur knapp: Es fällt um 25,4 Prozent auf 95,4 Punkte.

Logistikimmobilien: Profiteur der Coronakrise?

Auch wenn sich die Maßnahmen gegen das Coronavirus auf die deutsche und die Weltwirtschaft negativ auswirken wird, dürften einige Wirtschaftsbereiche von den aktuellen Entwicklungen sogar profitieren. Dazu zählen vor allem Logistikimmobilien, wie der Deutsche Hypo Immobilienklima-Bericht für April weiterhin zeigt: Als einzige Assetklasse bleiben bei Logistikimmobilien die Erwartungen der Investoren für die kommenden sechs Monate überwiegend positiv und mit einem Rückgang gegenüber dem Vormonat um 8,2 Prozent auf 120,5 Zählerpunkte fällt die Verringerung verhältnismäßig moderat aus.

"Ebenso werden Unternehmen ihre Lieferketten überprüfen und diversifizierter aufstellen sowie in einigen Bereichen die Just-in-Time-Produktion überdenken und die Lagerbestände erhöhen. Davon dürften die Logistikimmobilien profitieren." Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner, Wüest Partner Deutschland

Fußmatte mit Schriftzug Hotel vor GlastürenMichael Bamberger
Den Hotels weltweit fehlen im Moment Gäste und damit Einnahmen

Einzelhandel und Hotels besonders stark betroffen

Schon jetzt sei abzusehen, dass die Coronakrise den Einzelhandel und die Hotelbranche aufgrund der angeordneten Schließungen besonders stark treffen wird, heißt es weiter im Bericht der Deutschen Hypo: Hotel- und Büroklima sind um rund 52 beziehungsweise 41 Prozent zurückgegangen, das Handelsklima ist um ebenfalls 52 Prozent auf einen historischen Tiefstand gefallen. Besonders stark gebeutelt durch die Maßnahmen gegen das Coronovirus ist der Non-Food-Einzelhandel.

"Die stärksten Auswirkungen im Immobilienmarkt erwarte ich im stationären Einzelhandel (non-food)." Boris Schran, Gründungsgesellschafter von Peakside Capital

Der ohnehin bestehende Trend, eine Verschiebung in Richtung Online-Handel, werde verstärkt, so Schran. Zu einer ähnlichen Einschätzung kommt Wüest Partner: Im Segment des Einzelhandels dürfte die Corona-Pandemie den bereits seit Längerem zu beobachtenden Strukturwandel beschleunigen.

Neben dem Einzelhandel stehen Hotelimmobilien im Fokus der Diskussion. Selbst bei einem "milden" Verlauf der Corona-Pandemie müsse die Hotelbranche mit erheblichen Umsatzeinbußen rechnen, sagt Immobiliendienstleister Savills – auch Insolvenzen seien zu erwarten – selbst wenn nach der Krise mit einem gewissen "Nachholeffekt" zu rechnen sei.

Büroimmobilien: Noch ist die Flächennachfrage unverändert

Büroimmobilien waren nicht von Beginn an in gleicher Intensität wie Hotelimmobilien oder der Einzelhandel betroffen. Mittlerweile werden jedoch von Experten für den gesamten Immobilienmarkt mehr oder weniger erhebliche Einbußen durch die Coronakrise erwartet. Im Deutsche-Hypo-Index hat das Büroklima die größte Fallhöhe und stürzte von 140,3 Punkten im März auf 82,3 Punkte im April ab, was einem absoluten Rückgang um 58 Zählerpunkte entspricht.

"Auf kurze und mittlere Frist ist im Zuge des Konjunkturrückgangs mit einer signifikant rückläufigen Nachfrage nach Büroflächen zu rechnen", hatte Wüest-Partner Jungk vor wenigen Wochen prognostiziert. In der Folge dürften die Büromieten bestenfalls stagnieren, in vielen Lagen aber auch sinken und die Leerstände und Ertragsausfälle ansteigen, so Jungk. Dieser Effekt ist offenbar noch nicht eingetreten. Savills hat in einer aktuellen Studie für das erste Quartal 2020 festgestellt, dass sich die Coronakrise in den klassischen Büromarktkennziffern bislang kaum niedergeschlagen habe. Zwar sei der Flächenumsatz in einigen Märkte zurückgegangen, die Mieten stiegen allerdings sogar noch leicht und der Leerstand blieb unverändert.

Leerer Saal viele geschlossene Türen
Wohin es gehen wird, ist den Experten zufolge noch ungewiss: Viele Entscheidungen hängen auch von der Dauer der Krise ab

Folgen der Corona-Pandemie maßgeblich von der Dauer der Krise abhängig

In einer Online-Pressekonferenz am 6. April zu den Folgen der Corona-Pandemie für die Bau- und Immobilienwirtschaft, kamen die Referenten Jungk von Wüest Partner Deutschland, Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research Warburg-HIH Invest Real Estate, Michael Schneider, Geschäftsführer der Intreal, und Dr. Sven Helmer, Managing Director von Lagrange Financial Advisory, unter anderem zu dem Schluss, dass die Krise auch erhebliche Auswirkungen auf das Immobilienfondsgeschäft haben wird. Bei den offenen Immobilien-Publikumsfonds habe sich der Vertrieb teilweise halbiert.

Schwer zu bewerten sind demnach derzeit tatsächliche coronabedingte Mietausfälle und die Auswirkungen der Mieterschutzmaßnahmen der Bundesregierung. Die vier Referenten waren sich einig, dass die Folgen der Pandemie maßgeblich von der Dauer der Krise abhängig sind. Für die Immobilienbranche maßgeblich seien die Zinsen.

"Lower for longer wird immer mehr zu einer Gewissheit. Die expansive Geldpolitik der EZB zeigt sich auch im starken Anstieg des negativ verzinsten Anleihevolumens. Dies trägt dazu bei, dass der Spread zwischen den Renditen von Staatsanleihen und Immobilien weiterhin hoch bleiben wird. Immobilien werden in Metropolen langfristig eine attraktive Assetklasse bleiben", so Research-Chef Schindler von Warburg-HIH Invest Real Estate.


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