Wohnimmobilienkredite: Neuer Kapitalpuffer ab April

Die Kreditvergabe für Immobilien boomt, die Preise auch – damit die Banken in Krisenzeiten widerstandsfähig bleiben, führt die Finanzaufsicht Bafin zum 1. April einen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite ein. Das soll auch gegen das Platzen einer möglichen Blase absichern.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) hat im Zuge einer Allgemeinverfügung zum 1. Februar die Quote des antizyklischen Kapitalpuffers auf 0,75 Prozent der risikogewichteten Aktiva erhöht. Der Puffer war im Zuge der Covid-19-Pandemie auf null Prozent gesenkt worden – davor lag er bei 0,25 Prozent.

Zudem führt die Bafin zum 1.4.2022 einen neuen sektoralen Systemrisikopuffer ein, der spezifisch Wohnimmobilien-Kredite absichern soll: Hier sollen die Banken zwei Prozent der Wohnimmobilienfinanzierung aus ihrem Eigenkapital zurücklegen. Dafür wurde nach Anhörung der Beteiligten zwischen dem 12. und dem 22. Januar ebenfalls eine Allgemeinverfügung erlassen. Momentan liegt auch diese Quote bei Null. Damit werden Darlehen zusätzlich zu den ohnehin gestiegenen Zinsen tendenziell teurer.

"Mit Blick auf die Finanzstabilität ist es jetzt Zeit, in den Präventionsmodus zu wechseln", betonte Bafin-Chef Mark Branson bei Ankündigung der Maßnahmen im Januar. Allerdings wird eine Übergangfrist gewährt: Die Kreditinstitute müssen die zusätzlichen Kapitalanforderungen erst ab Februar 2023 vollständig erfüllen. Ziel ist es, die Widerstandsfähigkeit des deutschen Bankensystems präventiv zu stärken.

Bafin-Chef: "Immobilienmarkt droht heiß zu laufen"

Die Einführung der Kapitalpuffer ist ein Ergebnis von Analysen des Ausschusses für Finanzstabilität (AFS), dem Vertreter des Bundesfinanzministeriums, der Bundesbank und der Bafin angehören, und des European Systemic Risk Boards (ESRB), die den Preisauftrieb am Wohnimmobilienmarkt für bedenklich erachteten. Laut Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch liegen die Preise für Wohnimmobilien zehn bis 30 Prozent über den Werten, die sich durch Fundamentaldaten – wie Marktanalysen und Unternehmensdaten – noch rechtfertigen lassen.

Der Immobilienmarkt drohe heiß zu laufen, sagte auch Bafin-Chef Branson. Inzwischen gebe es Wohnimmobilienkredite über mehr als 1,6 Billionen Euro. Die Banken würden durch die beiden Maßnahmen nicht über Gebühr strapaziert. Beim antizyklischen Kapitalpuffer gehe es um eine Summe von 17 Milliarden Euro, beim sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite um fünf Milliarden. Die meisten Banken hätten dafür genügend Kapital, nur wenig müsse neu akkumuliert werden. Außerdem hätten die Banken bis Februar 2023 Zeit, den Puffer aufzubauen. "Wir erwarten keine Kreditverknappung", sagte Branson.

Immobilienwirtschaft: Kritik an Bafin-Entscheidung

"Die Erhöhung der Kapitalanforderungen auf breiter Front wird die Kreditvergabekapazität der Banken und Sparkassen deutlich einschränken", kritisierte die deutsche Kreditwirtschaft die Ankündigung der Bafin im Januar. Die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers komme dem Anziehen einer Handbremse gleich.

Auch die Immobilienwirtschaft äußerte sich besorgt zur Entscheidung, einen sektoralen Systemrisikopuffer plus der gleichzeitigen Anhebung des antizyklischen Kapitalpuffers einzuführen. Wohnimmobilienfinanzierungen dürften sich nicht nur im privaten, sondern auch im gewerblichen Bereich verteuern, teilte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) mit – der Verband ging davon aus, dass sich das Kreditangebot entgegen der Auffassung der Bafin verknappen wird. "Solche Maßnahmen wirken kontraproduktiv und entfernen uns einen großen Schritt vom selbst erklärten Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen", sagte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner.

Ähnlich äußerte sich Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD I Die Immobilienunternehmer. Er ergänzte: "Angesichts der minimalen Gesamtverlustrate der Banken bei Wohnimmobilienkrediten halten wir den Vorstoß der Bafin für nicht nachvollziehbar." Er gab außerdem zu bedenken, dass die Banken eventuell höhere Kosten auf das Neu- und Anschlussgeschäft umlegen müssen.

Gesetz: Kredite für soziale Wohnraumförderung nicht betroffen

Die damalige Bundesregierung hatte kurz vor Weihnachten 2016 auf Grundlage von Empfehlungen des AFS einen Gesetzentwurf veröffentlicht und der Bafin neue Befugnisse eingeräumt, um bei spekulativen Übertreibungen am Immobilienmarkt schnell einschreiten und gezielt gegen mögliche Immobilienblasen vorgehen können. Dazu gehört etwa, bestimmte Mindeststandards für die Vergabe von Neukrediten festzulegen.

Das Gesetz zur Ergänzung des Finanzdienstleistungsaufsichtsrechts im Bereich der Maßnahmen bei Gefahren für die Stabilität des Finanzsystems und zur Änderung der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz) wurde am 6.6.2017 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist am 17.6.2017 in Kraft getreten.

Die Instrumente können einzeln oder in Kombination eingesetzt und auf ausgewählte Neukredite begrenzt werden. Die Bafin wurde zudem ermächtigt, Freikontingente und Bagatellgrenzen festzulegen. Kredite für "Vorhaben der sozialen Wohnraumförderung und die Renovierung von Wohnimmobilien sowie Anschlussfinanzierungen" sind nicht betroffen.


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