Abschreibung beim Mietwohnungsbau: Höhere Afa schon ab Januar

Der Bundestag hat das Jahressteuergesetz 2022 verabschiedet. Das beinhaltet eine zeitlich befristete Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen – die lineare Abschreibung (lineare AfA) soll bereits ab Januar von zwei auf drei Prozent pro Jahr angehoben werden.

Der Bundestag hat am 2.12.022 den Entwurf für ein Jahressteuergesetz 2022 ( JStG 2022) der Bundesregierung beschlossen und ein Bündel von Steuerrechtsänderungen auf den Weg gebracht. In der Sitzung des Finanzausschusses am 30. November wurden von den Koalitionsfraktionen noch Änderungen an dem Gesetzentwurf vorgenommen.

Geändert gegenüber dem Ursprungsentwurf wurde etwa die Abschreibung von Immobilien. Der lineare AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden soll von zwei auf drei Prozent angehoben werden. Die Regelung tritt bereits im Januar 2023 in Kraft – sechs Monate früher als zunächst geplant. Für den Neubau von Mietwohnungen wurden bessere Abschreibungsmöglichkeiten beschlossen.

Höhere Steuervorteile für den Wohnungsneubau

Im Koalitionsvertrag hatten sich die Ampel-Parteien bereits darauf verständigt, die lineare Abschreibung beim Neubau von Mietwohnungen von aktuell zwei auf drei Prozent jährlich anheben zu wollen. Der AfA-Satz wird nun schon am 1.1.2023 in die Tat umgesetzt, als Investitionsanreiz für den dringend benötigten Wohnungsneubau, wie Bauministerin Klara Geywitz (SPD) sagte.

Die Abschreibungsdauer wird von 50 auf 33 Jahre reduziert. Für Gebäude, die bis 2023 fertiggestellt werden, wird es voraussichtlich bei einer Abschreibung von zwei Prozent jährlich bleiben.

Dr. Hans Volckens, Vorsitzender des Ausschusses Steuerrecht beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) wies auf ein Manko hin: "Die verbesserte Abschreibung soll nur für den Neubau und nur für Wohngebäude gelten – das reicht nicht." Auch im Bestand und in anderen Gebäudeklassen brauche es eine höhere Abschreibungsmöglichkeit.

Nachweis kürzerer Nutzungsdauer entfällt

Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer im Rahmen der Abschreibung wird abgeschafft. Der entsprechende § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EstG) wurde gestrichen. Das ermögliche, sachgerechte Abschreibungen bei individuellen Nutzungsverläufen von Gebäuden vorzunehmen, sagte ZIA-Experte Volckens.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer in einer viel beachteten Entscheidung (Urteil v. 28.7.2021, IX R 25/19) vereinfacht und mehrere Finanzgerichte sind dem gefolgt. Der Gesetzesbegründung zufolge hat das in der Praxis zu einer deutlichen Zunahme entsprechender Anträge geführt. Zwecks Vermeidung weiteren Bürokratieaufwandes solle die Möglichkeit gestrichen werden. Der pauschalierte Ansatz hingegen sei besonders einfach und klar in der Rechtsanwendung.

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Zeitlich befristet soll es eine Sonderabschreibung geben, mit der innerhalb von vier Jahren fünf Prozent der Herstellungskosten für neu geschaffene Mietwohnungen mit dem energetischen Gebäudestandard "Effizienzhaus 40" (EH40/QNG) steuerlich bis zu festgelegten Grenzen abgesetzt werden können. Sie läuft ab dem 1.1.2023 und wird damit bis 2026 verlängert. Die Obergrenze der Herstellungskosten beträgt 4.800 Euro pro Quadratmeter.

"Die vom Bundestag beschlossene Sonder-AfA für den Bau neuer Mietwohnungen nach § 7b EStG ist an das Einhalten hoher energetischer Standards und an eine Herstellungskostenobergrenze geknüpft, die an den Marktrealitäten vorbei geht", erklärte Volckens. Schon die Sonderabschreibung der "alten" Regierung sei durch diese Einschränkungen erfolglos gewesen.


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