Zertifizierter Verwalter: Das müssen WEG-Verwalter wissen

Zertifizierter Verwalter – hierauf haben Wohnungseigentümer ab Dezember 2022 einen Anspruch. Einer Rechtsverordnung, die die Zertifizierung regelt, hat der Bundesrat nun zugestimmt.

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter notwendig sind. So steht es im neuen § 26a Abs. 1 WEG.

Näheres zu der Prüfung zum zertifizierten Verwalter und deren Inhalten sowie Ausnahmen werden in einer Rechtsverordnung geregelt. 

Einer vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) beschlossenen Verordnung hat der Bundesrat am 26.11.2021 zugestimmt, mit geringfügigen Änderungswünschen. Wenn die Bundesregierung diese Änderungen akzeptiert, kann die Verordnung im Bundesgesetzblatt verkündet werden und alsbald in Kraft treten.

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Zertifizierter Verwalter als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung

Dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird, können Wohnungseigentümer ab dem 1.12.2022 als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen – und damit einen Sachkundenachweis. Das ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter ist eine der zentralen Neuerungen, die die WEG-Reform mit sich bringt.

Eine Zertifizierung ist keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Verwalter können ihre Tätigkeit daher auch ab Dezember 2022 grundsätzlich ohne Sachkundenachweis oder Zertifizierung aufnehmen und dieser nachgehen. Allerdings wird die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters oder einer gleichgestellten Person nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Verordnung über Zertifizierung von Verwaltern

Die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV) sieht folgendes vor:

IHK nimmt Prüfung zum zertifizierten Verwalter ab

Zuständig für die Abnahme der Prüfung zum zertifizierten Verwalter sind die Industrie- und Handelskammern (IHK). Mehrere Kammern können einen gemeinsamen Prüfungsausschuss einrichten. Nähere Vorgaben zu Größe und Zusammensetzung des Prüfungsausschusses enthält die Verordnung nicht.

Verwalter könnten die Prüfung vor jeder IHK ablegen, die dies anbietet, sind also nicht an die Kammer ihres Wohn- oder Firmensitzes gebunden.

Art und Umfang der Prüfung zum zertifizierten Verwalter

Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ist nicht öffentlich und besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Die Teilnahme am mündlichen Teil setzt das Bestehen des schriftlichen Teils voraus.

Die schriftliche Prüfung dauert mindestens 90 Minuten und kann auf Papier, elektronisch oder einer Mischung aus beidem durchgeführt werden. Die in einer Anlage zur Verordnung näher bezeichneten Themenbereiche sind anhand praxisbezogener Aufgaben und in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander zu prüfen.  

In der mündlichen Prüfung, bei der bis zu fünf Personen gleichzeitig geprüft werden können, müssen auf jeden Prüfling mindestens 15 Minuten Prüfungszeit entfallen. Thematisch soll sich die mündliche Prüfung zumindest auf das Wohnungseigentumsrecht beziehen.

Einzelheiten des Prüfungsverfahrens regeln die IHKs per Satzung.

Themen der Prüfung zum zertifizierten Verwalter

Die Themen, die Gegenstand der Prüfung zum zertifizierten Verwalter sein können, reichen von Grundlagen der Immobilienwirtschaft (Grundkenntnisse) über rechtliche Grundlagen wie Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht bis hin zu kaufmännischen und technischen Grundlagen. Die Prüfungsgegenstände orientieren sich an den Sachgebieten, die auch Gegenstand der Weiterbildungspflicht für Verwalter nach § 34c Abs. 2a der Gewerbeordnung und in Anlage 1 zur Makler- und Bauträgerverordnung niedergelegt sind.

In Anlage 1 der Verordnung sind die Themen, auf die sich Verwalter für die Prüfung zum zertifizierten Verwalter vorbereiten müssen, im Einzelnen aufgelistet. Die komplette Auflistung ist weiter unten zu finden.

Eine bestimmte Art der Vorbereitung auf die Prüfung zum zertifizierten Verwalter sieht die Verordnung nicht vor.

Bewertung der Prüfung zum zertifizierten Verwalter

Die Prüfungsleistung wird nicht differenziert benotet, sondern lediglich als "bestanden" oder "nicht bestanden" bewertet, wobei der schriftliche und der mündliche Teil jeweils mit "bestanden" bewertet werden müssen. In beiden Teilen sind hierfür jeweils mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte zu erzielen. Eine nicht bestandene Prüfung darf beliebig oft wiederholt werden.

Ausnahmen von der Prüfungspflicht

Volljuristen, Immobilienkaufleute, Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt und Geprüfte Immobilienfachwirte sind zertifizierten Verwaltern gleichgestellt. Das bedeutet, dass durch ihre Bestellung zur Verwalterin oder zum Verwalter der Anspruch jedes Wohnungseigentümers und jeder Wohnungseigentümerin nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erfüllt wird. Für die genannten, zertifizierten Verwaltern gleichgestellten Personen besteht daher keine Prüfungspflicht.

Die vom Justizministerium beschlossene Fassung der Verordnung sah vor, dass sich gleichgestellte Personen nur dann ausdrücklich als "zertifizierter Verwalter" bezeichnen dürfen, wenn auch sie die Prüfung ablegen. Hiermit ist der Bundesrat nicht einverstanden und hat der Verordnung mit der Maßgabe zugestimmt, dass sich auch gleichgestellte Personen als "zertifizierter Verwalter" bezeichnen dürfen.

Juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter

Für Verwaltungsunternehmen, die als juristische Personen oder Personengesellschaften organisiert sind, sieht die Verordnung spezielle Regelungen vor.

Nach der vom Bundesrat beschlossenen Fassung dürfen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist der Verordnungsbegründung zufolge, wer Eigentümerversammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft. Personen, die Tätigkeiten wie Sekretariat oder Hausmeisterarbeiten ausführen, müssen daher keine Prüfung ablegen; dasselbe gilt für Personen, die ausschließlich Leitungsfunktionen wahrnehmen, ohne konkret mit der WEG-Verwaltung befasst zu sein.

Die vom Justizministerium beschlossene Fassung der Verordnung hatte noch vorgesehen, dass sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen, wenn entweder alle Beschäftigten, die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder mindestens die Hälfte davon die Prüfung bestanden hat und die anderen als Volljuristen, Immobilienkaufleute und Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Was kostet die Prüfung zum zertifizierten Verwalter?

Die Kosten für die Prüfung zum zertifizierten Verwalter werden in der Begründung der Verordnung auf durchschnittlich 340 Euro geschätzt – in Anlehnung an die entsprechenden Kosten für die Prüfung von Versicherungsvermittlern.

Der VDIV schätzt in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf, dass zusätzlich zur reinen Prüfungsgebühr pro Prüfling weitere 1.400 Euro an Kosten anfallen, etwa für Vorbereitungskurse und durch die Freistellung von Arbeitnehmern für Vorbereitung und Prüfung.

Ausnahmen für Kleingemeinschaften mit Eigenverwaltung

Gewisse Ausnahmen von der Pflicht, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung einen zertifizierten Verwalter zu bestellen, sind für Kleingemeinschaften in Eigenverwaltung vorgesehen. Der Bestellung eines zertifizierten Verwalters bedarf es nicht in Anlagen mit bis zu acht Sondereigentumseinheiten, wenn ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Das ergibt sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG.

Verlängerte Übergangsfrist für schon bestellte Verwalter

Während Wohnungseigentümer grundsätzlich ab Dezember 2022 einen zertifizierten Verwalter verlangen können, gilt für bei Inkrafttreten der WEG-Reform bereits bestellte Verwalter eine verlängerte Übergangsfrist. Diese gelten bis zum 1.6.2024 (nur) gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften als zertifizierte Verwalter.

Weiterbildungspflicht besteht auch für zertifizierte Verwalter

Bereits seit 2018 gilt eine Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter. Demnach müssen Verwalter von Wohnimmobilien innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren 20 Stunden Weiterbildung absolvieren. Eine Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die Weiterbildungspflicht, sodass auch ein zertifizierter Verwalter 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren erbringen muss.

Zertifizierter Verwalter - Verordnungstext

Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV), Stand: 28.9.2021, Änderungen im Bundesratsverfahren möglich

Beschluss des Bundesrates vom 26.11.2021

Informationen des BMJV zum Verordnungsverfahren nebst Links zu den Stellungnahmen der Verbände zum Referentenentwurf

Prüfung zum zertifizierten Verwalter – Prüfungsgegenstände laut Anhang 1 der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung

1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft
1.1 Gebäudepläne, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen
1.2 Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich
1.3 Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereich

2. Rechtliche Grundlagen
2.1 Wohnungseigentumsgesetz
2.1.1 Begründung von Wohnungs- und Teileigentum
2.1.2 Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
2.1.3 Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
2.1.4 Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
2.1.5 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
2.1.5 Wohnungseigentümerversammlung (Gliederungsnummer 2.1.5 doppelt vergeben, Anmerkung d. Red.)
2.1.6 Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwaltervertrag
2.1.7 Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters
2.1.8 Rechte des Verwaltungsbeirats
2.2 Bürgerliches Gesetzbuch
2.2.1 Allgemeines Vertragsrecht
2.2.2 Mietrecht
2.2.3 Werkvertragsrecht 
2.2.4 Grundstücksrecht
2.3 Grundbuchrecht
2.4 Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht
2.5 Berufsrecht der Verwalter
2.5.1 Gewerbeordnung
2.5.2 Makler- und Bauträgerverordnung
2.5.3 Rechtsdienstleistungsgesetz
2.6 Sonstige Rechtsgrundlagen
2.6.1 Heizkostenverordnung
2.6.2. Trinkwasserverordnung
2.6.3. Energierecht

3. Kaufmännische Grundlagen
3.1 Allgemeine kaufmännische Grundlagen
3.1.1 Grundzüge ordnungsgemäßer Buchführung
3.1.2 Externes und internes Rechnungswesen
3.2 Spezielle kaufmännische Grundlagen des WEG-Verwalters
3.2.1 Sonderumlagen/Erhaltungsrücklage
3.2.2 Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans
3.2.3 Hausgeld; Mahnwesen

4. Technische Grundlagen
4.1 Baustoffe und Baustofftechnologie
4.2 Haustechnik
4.3 Erkennen von Mängeln
4.4 Verkehrssicherungspflichten
4.5 Erhaltungsplanung
4.6 Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung
4.7 Altersgerechte und barrierefreie Umbauten
4.8 Fördermitteleinsatz; Beantragung von Fördermitteln
4.9 Dokumentation

Schlagworte zum Thema:  Wohnungseigentumsrecht, Immobilienverwaltung