23.09.2013 | Top-Thema Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum

Zustimmung und Verwalternachweis

Kapitel
Verwalterzustimmung muss öffentlich beglaubigt sein
Bild: Haufe Online Redaktion

Bei der Zustimmungserklärung muss der Verwalter einige Formalien beachten. Sind diese nicht eingehalten, kann das Geschäft nicht abgeschlossen werden.

Wenn der Verwalter zu dem Ergebnis gelangt, dass der Veräußerung zuzustimmen ist, muss er die Zustimmungserklärung in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgeben. Das bedeutet, dass die Unterschrift des Verwalters unter der Zustimmungserklärung von einem Notar beglaubigt sein muss.

Hat die Eigentümerversammlung über die Zustimmung entschieden, kann die Zustimmung durch Vorlage des entsprechenden Versammlungsprotokolls nachgewiesen werden. Auch dieser Nachweis muss in öffentlich beglaubigter Form vorliegen, d. h. die Unterschriften unter dem Protokoll müssen beglaubigt sein.

Außer der Zustimmungserklärung muss dem Grundbuchamt auch der Nachweis der Verwalterbestellung vorgelegt werden. Der Nachweis der Verwalterbestellung kann z. B. durch Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung, in dem der Verwalter bestellt bzw. dessen Bestellung verlängert wurde, geführt werden. Auch dieses muss öffentlich beglaubigt sein.

Nach einem Verwalterwechsel kann es problematisch sein, kurzfristig an eine öffentlich beglaubigte Unterschrift des vorigen Verwalters (während dessen Amtszeit der neue Verwalter bestellt wurde) zu kommen. Es ist daher dringend zu empfehlen, dass der Verwalter unverzüglich nach seiner Bestellung dafür sorgt, dass die Unterschriften unter dem Versammlungsprotokoll (auch die des Beiratsvorsitzenden) öffentlich beglaubigt werden. Dann hat der Verwalter jederzeit einen formgerechten Nachweis der Verwalterbestellung in der Hand, auf den er im Veräußerungsfall schnell zurückgreifen kann. Aus demselben Grund sollte der Verwalter auch nach seiner Wiederbestellung die Unterschriften unter dem entsprechenden Protokoll unverzüglich notariell beglaubigen lassen.

Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum bleibt auch wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters endet. Diese umstrittene Frage hat der BGH im Oktober 2012 geklärt.

Scheitert der Vollzug der Veräußerung daran, dass der Verwalter dem Grundbuchamt nicht rechtzeitig die Verwalterbestellung in der erforderlichen Form nachgewiesen hat, haftet der Verwalter auf Schadensersatz - ein weiterer Grund für Verwalter, die Unterschriften unter dem Bestellungsprotokoll sogleich beurkunden zu lassen.

Lehnt der Verwalter die Zustimmung zur Veräußerung ab, kann der Veräußerer Klage auf Zustimmung erheben. Dann ist es Sache des Gerichts zu prüfen, ob der Verwalter die Zustimmung zu Recht verweigert hat. Erfolgte die Verweigerung zu Unrecht, kann der Veräußerer den Verwalter zudem auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Schlagworte zum Thema:  Gemeinschaftsordnung, Verwalterzustimmung

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