23.09.2013 | Top-Thema Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum

Gründe für Verweigerung der Zustimmung

Kapitel
Ein "Nein" zur Veräußerung muss gut begründet sein
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Der Verwalter darf die Zustimmung zur Veräußerung nicht willkürlich ablehnen. Nur in Ausnahmefällen wird er zur Ablehnung berechtigt sein.

Aus der Intention des Gesetzgebers - Schutz der WEG - ergibt sich, dass der Verwalter die Zustimmung nicht willkürlich, sondern nur ablehnen darf, wenn

  • ein wichtiger Grund besteht und
  • dieser in der Person des Erwerbers liegt.

Ein wichtiger Grund, die Zustimmung zur Veräußerung zu verweigern, besteht dann (und nur dann), wenn im Einzelfall begründete Zweifel hinsichtlich der finanziellen oder persönlichen Integrität (Seriosität) des Erwerbers bestehen. Es muss also zu erwarten bzw. zu befürchten sein, dass rechtlich geschützte Gemeinschaftsinteressen bei Eintritt eines solchen Erwerbers in die Gemeinschaft verletzt werden.

Diffuse Erwartungen oder Einschätzungen reichen nicht aus. Vielmehr müssen konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Erwerber z. B. nicht imstande ist, dauerhaft für die Kosten des Wohnungseigentums (Hausgelder, Sonderumlagen usw.) aufzukommen. Das kann z. B. der Fall sein,

  • wenn der Erwerber bisher zur Miete gewohnt hat und bekanntermaßen über einen längeren Zeitraum seine Miete nicht oder nicht pünktlich gezahlt hat,
  • wenn der Erwerber vermögens- und einkommenslos ist,
  • wenn Erwerber eine unterkapitalisierte GmbH oder Limited ist.

 

Nicht maßgeblich ist, ob die eigentliche Kaufpreiszahlung gesichert ist, auch wenn bei Zustimmungsverlangen oft darauf verwiesen wird, der Kaufpreis sei bereits bezahlt oder durch eine Bank gesichert.

Neben finanziellen Aspekten können auch persönliche Eigenschaften des Erwerbers dafür sprechen, die Zustimmung zu verweigern. Das kann z. B. der Fall sein,

  • wenn der Erwerber schon als Mitbewohner des Veräußerers oder Mieter im Haus wohnt und immer wieder Streit und lautstarke Auseinandersetzungen mit anderen Bewohnen hatte,
  • wenn sich der Erwerber in der Vergangenheit gemeinschaftswidrig verhalten hat, z. B. unzulässige bauliche Veränderungen vorgenommen hat.

Die abstrakte Gefahr, dass sich der Erwerber gemeinschaftswidrig verhalten könnte, reicht hingegen nicht aus. Ebensowenig darf der Verwalter die Zustimmung deshalb verweigern, weil er persönliche Differenzen mit dem Erwerber oder Veräußerer hat.

Der wichtige Grund muss in der Person des Erwerbers vorliegen. Demzufolge können Hausgeldrückstände oder Verfehlungen des Veräußerers keine Verweigerung der Zustimmung rechtfertigen. Gerade wenn der Veräußerer mit den Hausgeldern in Rückstand ist, können die anderen Eigentümer ein Interesse an einer schnellen Veräußerung haben, um mit dem neuen Eigentümer wieder einen solventen Zahler zu haben.

Schlagworte zum Thema:  Gemeinschaftsordnung, Verwalterzustimmung

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