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Verwalter: Qualitätssiegel statt Zugangsvoraussetzungen?

Der DDIV spricht sich deutlich für Mindestanforderungen an Makler und Verwalter und gegen ein Qualitätssiegel aus
Bild: Haufe Online Redaktion

Es ist fraglich, ob die im Koalitionsvertrag festgehaltenen Zugangsvoraussetzungen für Verwalter und Makler tatsächlich umgesetzt werden. Bei einer Anhörung im Normenkontrollrat (NKR) Ende 2015 wurde alternativ ein Qualitätssiegel diskutiert. Dieser Vorstoß wird von Verwaltern als realitätsfern eingestuft. Eine Standortbestimmung von Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).

Interessant ist folgender Vergleich: Aus dem Bundeswirtschaftsministerium (BMWI) stammte der komplexe Entwurf zum „Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende“ (Smart Meter), vorgelegt am 21.9.2015. Dieser umfasste 195 Seiten. Insgesamt 38 Stellungnahmen, darunter auch die des DDIV, gingen bis zum 9.10.2015 ein. Am 18.2.2016 hat das BMWI dann einen Gesetzentwurf vorgelegt, und das Verfahren dürfte mit Zustimmung des Bundesrates im Mai abgeschlossen sein.

Im vorliegenden Fall wurde der Referentenentwurf im Umfang von 16 Seiten am 15.7.2015 vorgelegt. Man muss kein Mathematiker oder Politikwissenschaftler sein, um zu erkennen, dass es hier Divergenzen gibt. 195 zu 16 Seiten, fünf Monate bis zum Gesetzentwurf, deutlich mehr Stellungnahmen und ein höherer Erfüllungsaufwand für Wirtschaft und Behörden als bei der Umsetzung von Mindestanforderungen für Verwalter und Makler.

Wo ist das Problem?

Was könnte also das Problem sein, wenn ein unkritisches, weitgehend unbürokratisches, den Mittelstand nicht über Gebühr belastendes und von Verwalterbranche, Mietern und Eigentümern herbeigesehntes Verfahren nicht umgesetzt wird? Warum ist es so schwierig, die vom Wirtschaftsministerium erbetenen und schriftlich seit über einem Jahr gelieferten Prüfungsschwerpunkte für den Sachkundenachweis bei Verwaltern in eine Verordnung zu bringen und das obwohl ein Referentenentwurf vorliegt?

Diese Fragen stellte sich der DDIV, bevor er im November 2015 sein Unverständnis über die Verschleppung des Verfahrens unter anderem auch gegenüber Bundeswirtschaftsminister Sigmar Gabriel deutlich kundtat.

Normenkontrollrat: Plötzlich Bedenken

Die Antwort folgte postwendend: eine Einladung zur Anhörung beim Normenkontrollrat (NKR). Der NKR hat die Möglichkeit, jedes Gesetzgebungsverfahren zu begleiten, Anhörungen durchzuführen und Stellungnahmen abzugeben, nicht immer macht er aber davon Gebrauch. Er prüft beispielsweise den Bürokratieaufwand, die Anfangs- und Folgekosten für Ämter und Behörden, aber auch die Umsetzungskosten insbesondere für kleine und mittelständische Unternehmen.

Anfang Dezember 2015 gab es also im Bundeskanzleramt ein Stelldichein von Befürwortern und Kritikern zur Einführung von Mindestanforderungen, wobei der DDIV für die Verwalter eingeladen wurde. In der mehrstündigen Anhörung entstand jedoch der Eindruck, dass die Einschätzung des NKR vorab feststand und Argumente oder Sacherwägungen allenfalls partiell gehört wurden. Letztlich heißt es denn auch in dem NKR-Bericht, dass „erhebliche Bedenken hinsichtlich (…) der Notwendigkeit der vorgesehenen Berufszulassungsregelungen geltend“ gemacht werden.

Nachteile eines Siegels

Statt Sachkundeprüfung und Versicherungspflicht könnten ja auch die Einführung eines freiwilligen Registers oder eines Qualitätssiegels ausreichend sein, hieß es. Allein diese Einschätzung zeigt, wie weit der NKR von der Praxis entfernt ist. Register dienen in erster Linie dem Wettbewerber, der über den Konkurrenten Näheres erfahren will.

Ein Qualitätssiegel oder eine freiwillige Zertifizierung sind ebenso fehl am Markt, wie die Rücknahme eines solchen Siegels durch den TÜV Süd vor einigen Jahren zeigte. Merkwürdig ist auch, warum der NKR-Bericht beispielsweise im Unterschied zur NKR-Anhörung zum bereits erwähnten Gesetzentwurf zur Digitalisierung der Energiewende vom 22.10.2015 nicht öffentlich ist. Selbst als geladenem Sachverständigen war es dem DDIV zunächst nicht möglich, das Ergebnis der Anhörung zu erfahren.

„Das wäre intern und das Ergebnis nur dem BMWI zugänglich“, hieß es beim Normenkontrollrat. Zwischenzeitlich hat das BMWI mitberatende Ministerien um Einschätzungen zum Bericht gebeten. Um das Verfahren weiter offen zu halten, könnte das BMWi nun noch ein Gutachten in Auftrag geben, das analysiert, ob die Einführung von Mindeststandards Missbrauch am Markt verhindert und/oder die Qualität der Dienstleistung erhöht.

Was aber bedarf es eines Gutachtens, wenn die Fakten für sich sprechen: Mit der WEG-Reform 2007 versechsfachte sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und inzwischen wird jedes fünfte zivilgerichtliche Verfahren zu Wohnraummietsachen angesetzt. In der täglichen Verwalterpraxis müssten mehr als 50 Gesetze und Verordnungen Anwendung finden, die jedoch nicht immer umgesetzt werden. Selbst erfahrene Parlamentarier schütteln mittlerweile nur noch mit dem Kopf.

Bundesbauministerin sichert DDIV Unterstützung zu

Neben dem beispiellosen Ablauf des Gesetzgebungsverfahrens treten inhaltliche Schwerpunkte wie die Einbindung des Mietverwalters oder das Erbringen des Sachkundenachweises nicht nur für den Inhaber vermeintlich in den Hintergrund. Dem ist aber nicht so. Erst vor kurzem sicherte die Bundesbauministerin dem DDIV erneut ihre Unterstützung zu. Und ein Bündnis von Mieterbund, Haus & Grund und DDIV zeigte den Schulterschluss durchaus unterschiedlicher Interessengruppen.

Das mögliche Abwürgen des Koalitionswillens durch das BMWi und damit die Nichteinhaltung des Koalitionsvertrages käme einem Armutszeugnis vor allem für die SPD gleich, denn alle am Verfahren beteiligten Ministerien haben eine/n sozialdemokratischen Minister/in. Schon 2001 war es eine rot-grüne Bundesregierung, die mit dem Altersvermögensgesetz und später mit dem Wohn-Riester dazu aufrief, freiwillig für das Alter vorzusorgen.

Längst überfällig ist nun der entsprechende Verbraucherschutz, gleichzeitig kann damit die Qualität der Verwalter-Dienstleistung erhöht und auch die Umsetzung der Klimawende vorangetrieben werden. Denn eines darf man nicht vergessen: eine Familie mit zwei Kindern entscheidet sich bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 2.500 Euro für Wohnungseigentum. Eine Wählerschicht also, die in jeder Partei zu Hause ist.

DDIV-Fazit: Mindestanforderungen werden kommen

Die Mindestanforderungen für Immobilienverwalter werden kommen. Sie scheitern auch nicht am Widerstand vereinzelter Kräfte. Etwas anderes anzunehmen, wäre nämlich ebenfalls ein Armutszeugnis. Eines zeigt das Verfahren jedoch: Dringender denn je bedarf es starker Interessenvertretungen für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft; Verwalter haben diese im DDIV gefunden. In Berlin heißt es dazu: „Das ist auch gut so!“.

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Schlagworte zum Thema:  Verwalter, Qualität, Immobilienmakler, Immobiliendienstleister, Sachkundenachweis, Immobilienverwalter

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